商场如何结合购物和娱乐

㈠ 请问高手如何区分百货商场与购物中心的区别 两者之间不同点有哪些

一、客群定位不同

传统百货均有明确的客群定位，而划分定位的依据主要是收入和阶层，因此高端百货、中高端百货、低端百货的定位与百货内商品品类的价格定位基本一致，因此客单价、提袋率等是衡量百货公司业绩的重要指标之一，而购物中心却对这些指标的依赖度不同。

购物中心的客群定位是以年龄、喜好、消费心理、消费行为甚至是社会发展趋势等更多因素指标衡量，抓住某一量级消费群的特有或者潜在消费心理，将有这些相同定位和属性的品牌租户聚集起来，这是购物中心需要考虑的，而单纯的依靠收入和某一阶层，是不足以成功运营一个购物中心的，因此百货与购物中心首要的区别就是客群的定位不同。

二、零售功能不同

零售功能性是传统零售业发展的必然趋势，而不同的零售业态所定位的零售功能亦不相同，传统百货一直以服装服饰、鞋帽箱包、化妆护肤品等高毛利的品类为主，将同一品类的商品聚集在一起进行关联销售是传统百货一直坚持的。而购物中心却在租户组合上与百货有明显的差别，购物中心经营的是店铺，店铺经营的是消费者，因此购物中心更加关注它所经营的店铺是什么品牌，品牌的商品是什么。购物中心可以将购物、餐饮、休闲娱乐等不同业态有机组合在一起，达到规模效益最大化，因此购物中心的商铺分类与百货的品类划分完全不同。

根本的不同在于，百货是按照品牌提供的商品品类划分，而购物中心按照消费者需求划分，简而言之，百货按供给方划分功能，购物中心按需求方划分功能，按需求市场确定的零售功能是购物中心业态在中国能够有更大发展的关键因素之一。

五、渠道作用不同

对于零售品牌来讲，无论是国际还是国内的品牌，渠道的选择是品牌发展的首要战略性问题。百货与购物中心作为线下零售的主要渠道，深入研究两者渠道作用的不同是国内本土品牌发展的必经之路。截至到2013年底，中国购物中心数量已经达到1729家，无疑购物中心已经是作为零售品牌未来选择的重要渠道。在过去的十年，购物中心的数量一直在不断增加中，数量是衡量渠道标准之一，因此越来越多的国内零售品牌开始关注购物中心渠道。

一直以来，百货是国内零售品牌拓展的重点渠道，百货的渠道作用体现在百货的自身品牌价值、以促销为形式的销售额提升、联营扣点的抗风险性、与连锁百货共扩张等等。而购物中心的渠道作用体现形式却与百货不同，为零售品牌提供更多的客流，更大的品牌设计空间，更多的类品牌租户附加值，更好的体验环境，更自由的经营方式等等，这些品牌的附加值随着购物中心经营的越成熟而得到更多，这也是成功的购物中心会吸引更多品牌进驻的原因。另外，随着购物中心自身的品牌连锁发展，品牌租户将有更多的拓展机会。

㈡ 如何构建现代购物中心的管理信息化解决方案

过去，中国零售商业在几十年计划经济体制下的经营模式，形成了 “三单式”特色，即单一所有制、单一业态、单体运作，在这种条件下，信息系统的建设停留在极为初级的阶段，能统计出每天的营业额已经算是很先进的系统了。但改革开放以后， 随着计划经济向社会主义市场经济的转化，封闭型经济向开放型经济转化， 在短短几年时间里，商业有了巨大的发展，“三单式”变成了“三多式”，即多种所有制形式、多种业态形式、多种联合体。在零售商业中多种业态蓬勃兴起，同时业态的分布分工、经营定位、规模及营销策略等等都展现出蓬勃的生机。支持各种业态发展的管理信息系统建设都有了长足的进步。
当前，我国零售业已呈现出多样化、多业态共争共存，形成了现代购物中心、综合大商场、连锁、超市、专业市场共分天下的新格局。从传统的进销存系统衍生出来各种信息化解决方案，支持着当前各种业态的发展。现代购物中心的经营模式，对传统商业做了大胆改造和创新，对各种传统商业业态进行了细化整合，从而需要全新的信息化解决方案进行管理。同时各种现代化的计算机管理手段，也将初次引进商业领域进行信息整合。
首先，介绍下现代购物中心整体经营架构：
从这个架构图中，我们可以看到，信息系统的建设将要函盖多种商业经营业态，对每一种业态提供专业的信息化管理，同时，还要对各种业态的经营信息进行整理，为各级管理部门提供可靠的经营数据，同时提供对经营活动的关键数据的预测。
根据购物中心组织架构，信息系统的设计思想必须是：以现代商业管理理论为指导，紧密结合实际情况，集百货经营管理、商铺物业管理、餐饮美食管理、娱乐场所管理、专卖店管理、其他服务行业管理和财务结算管理等几方面于一体。信息系统要解决中心数据交换、无纸化作业、多模式管理、自动化计费等关键问题，为商业企业提供科学的管理手段和现代化的管理工具，以提高企业的现代化管理水平，实现企业的超大规模发展，并在发展中能够有效地管理、控制，达到增强企业竞争力和全面提高企业经济效益的目的。
信息系统的网络拓扑结构，要充分考虑到互联网部分的外部扩展，以及内部各业态单独经营，统一管理的特点。
为了最大限度发挥管理系统的管理功能，信息系统还要特别关注以下两个方面功能：
一、在线分析处理是一种高度交互式的过程，信息分析专家可以即时进行反复分析，迅速获得所需结果。在线分析处理同时也是对存储在多维数据库（MDD）或关系型数据库（RDBMS）中的数据进行分析、处理的过程。这种分析可以是多维在线分析处理、关系型在线分析处理，也可以是混合在线分析处理。
这一过程一般包括三种可供选择的方案：
预先计算：小结数据在使用前进行计算并存储；
即时计算和存储：小结数据在查询是计算，然后存储结果。因为消除了相应的运行计算，使随后的查询运行变得更快。
随时计算：用户在需要时对小结数据进行计算。
二、通用报表
为了有效地进行营销管理，企业往往需要将各地的数据汇总到总部，并建立一个庞大的数据仓库。这种数据仓库不但能够保存历史数据、阶段性数据，并从时间上进行分析，而且能够装载外部数据，接受大量的外部查询。
建立数据仓库的过程一般包括清洗、抽取数据操作，统一数据格式，设定自动程序以定时抽取操作数据并自动更新数据仓库，预先执行合计计算等步骤。
快速、简单、易用的查询和报告工具能够帮助管理者充分利用企业中不同层次的数据，获取所需要的特定信息，并以合理的格式加以显示。同时，优秀的工具支持多种网络环境，允许用户在客户机/服务器网络、内部网络或Internet上传输分析结果。它们还应该有足够的灵活性，以支持各种类型的查询和报告需求，从简单的订阅、周期性的报告，到使用SQL和其它查询语言作随机查询。
综上所述，现代购物中心的信息化建设，就是要从多业态角度出发，建立支持各业态运营的信息管理子系统，同时考虑数据集中汇总，利用无线网络、LAN及WAN，实现数据的集中与信息的发布。从宏观上，实现消费者、经营主体、物业管理主体三位一体，从商业公司内部，实现业务部门、财务部门及公司决策层面经营信息的实时共享。
附录：成功案例介绍
华润新之城是“一站式”潮流主题大型商场，餐饮、娱乐、滑冰、购物等多元化组合，经营面积达 6万多平方米 。整个广场收银机56台，全部采用台湾拍档5200系列高档触摸屏设备。软件系统开发周期为10个月
单位：华润物流华创物业资讯科技部
作者：作者简介：2000年毕业于东北大学计算机系，2000年至2005年就职于深圳市远望软件，先后从事项目开发、实施及管理工作，曾担任远望软件商业事业部总经理。
2002年参与开发的商业系统曾获得深圳市技术进步三等奖。2005年底加入华润集团，至今一直负责华润内部商业系统开发。成功案例：深圳市金光华广场商业系统 华润新之城商业信息系统

㈢ 商场如何稳定,存活

第一式：饥饿促销——让消费者感觉买到的数量太少

超市在某天、某时对部分商品实行限时、限量销售，且每次让消费者感到“买不够”或“量太少”，促使他下次“不请自来”;不仅增加店铺人气，还能增加消费者光临频率，让其产生按时光顾商场的消费习惯;比如，“商场每日8:00-9:00内对部分货品打1折”，让客户抢购”。

第二式：利用“童趣”促销——打好“儿童”消费牌，带动家庭消费

某跨国顾问市场研究公司对城市青少年消费的抽样调查，一是城市少年儿童人均每月生活消费高达897元，占家庭消费总支出超过30%;二是少年儿童对成人(家庭)消费的带动作用;三是城市中独生子女家庭比例非常高，少儿成了家庭的“太上皇”，全家围着小孩转，在家庭消费中的角色由“影响者”更多变成了 “发起者”和“参与者”，甚至是家庭购物的决定者;缘于此，零售业应该抓住这一“特点”，来巧做儿童文章。比如，商场为了吸引儿童，可免费为儿童摄影、增加儿童娱乐场所、免费儿童点歌、进行童趣文艺汇演、真人版愤怒的小鸟游戏等措施……。由此可见，零售业要设法增加儿童们对店铺的兴趣，只要让小孩子乐于进店，家长们就会“被迫”光临，既培养儿童们的忠诚度，又增加店铺的客流量，而且还能带动零售业的销售机会，从而达到了“一箭三雕”的效果。

第三式：“摇色子”促销——给消费者一种娱乐购物体验

店铺开展每日开展“摇色子”购物活动，具体方法是：每个光临的客户，只有一次机会，当客户摇出的点对应为三个“2”、三个“4”、三个“6”时，即可享受“优惠30%”的机会，目的让客户感到快乐，顾客才会愿意光顾此店，才会给店铺带来创收的机会。客户参与互动得来的实惠更让他感觉购物“有意思”。

第四式：消费58送优惠卡——让商场有稳定客源

商场利用“58”数字的“我发”寓意，让商场和消费者认为是“吉利数”，凡是光临门店的客户，只要一次消费58元以上，就送优惠卡，以后客户只要手持优惠卡就能享受5%商品的打折;一次消费满100元以上的，就送“状元卡”，全年集齐8-10张状元卡的，就送“精美年货”大礼包一件;全年10张以上的，送2件“精美礼品“，这样商场就有了稳定了客源不仅达到了吸客效应，还能让客户重复进店，增加“回头客”。

第五式：月满600送米油——增加消费者购物次数

针对每个光顾店铺的消费者，凭购物小票，每个月消费金额达600元或600元以上的，月末就可以凭消费小票到商场兑换一瓶价值20元的精装食用油和 5斤精包装的大米;针对消费者消费金额满500以上，而不足以600元的，就送5斤精包装大米。这种促销方法即实惠，又能让消费者积极购物。

第六式：消费“逢10”即送礼——增加商场客流量和客单价

不管客户购买什么商品，只要消费金额“逢10”，商场就会赠送礼品;礼品随10的倍数而价值也不同。比如，假设满10元消费，送2枚鸡蛋，20元送4枚，30元送6枚依次类推…。(礼品可有商场根据实物价格而确定，可以是食品;也可以是其它小商品：生活洗漱品、电器等等)

第七式：选准竟品做狙击——挖掘对手客户，拦截潜在的消费者

了解周围其它商场促销的商品的名称、价格、折扣点数、赠送的礼品及促销方法等，制定有效的“竞品促销”方案，同样的商品，一定价格要比对手抵2个百分点，让同行业的客户心动，吸引到自己的商场来，此方法目的是吸引潜在的消费者及拦截卖场客户。

第八式：对效期商品打包———让客户觉得便宜

针对效期已过三分之二时间的商品，要集中打包销售，争取在有效期内“甩货”。比如：饮料、月饼、糕点、水果、蔬菜等其他保质期比较短的商品。

第九式：精准微信促销———建立客户的忠诚度

寻找大众感兴趣和普遍关心的内容，如养生、美容、理财、购物、买房、升学、致富、成长成才等知识或小窍门，发布在商场建立的微信平台上，以建立客户对商场及店铺的忠诚度。

第十式：通过游戏促销———向实体店引流客户

通过移动互联网平台，开发一种与商场购物相结合的游戏，在消费者靠近零售连锁商场登陆玩游戏时，便可以获得一定的奖牌;另外，当客户从商场的海报上进行扫码时，同时可以提升游戏的等级，让客户可以获得商场购物的“游戏币”，这种促销方式，不仅能开发潜在的会员客户，还能将客户引流到商场购物。

第十一式：利用“道具”吸引—–增加店铺客流量和人气

商场联系有关制造电子“机器人”的厂家，制作一款能让老少皆爱的“机器人”道具，一是能让客户准确地看到测量自己身高、体重、腰围的具体数据(现在很多医药城市的电子称只能让客户测量体重，却不能测量客户的身高、腰围);二是机器人要能与客户“互动”和“实际检测”，针对各种年龄段的客户说出“问寒问暖”的语言来进行互动，让客户知道自己的身体健康如何，像该注意身体健康哪些方面，是身高、体重，还是腰围等;目的不仅能让客户得到免费的“健康体检”，又能让客户体验一种“测量的乐趣”，比如，当为某中年人服务时，机器人会说“你好，你要注意减肥了，现在你的体重已超过正常身高的体重，请注意你的饮食问题，每天别忘加强锻炼啊!”、为青少年(包括儿童)服务时，机器人会说“哇，小伙子(小朋友)，你很棒，请下次来电继续测试”…

第十二式：实施知名美容美发店铺捆绑促销—–满足客户潜在需求

针对每个光顾店铺的消费者，凭购物小票，每个月消费金额达200元、300元、400元、500元的，月末就可以凭消费小票到商场兑换一张价值10 元、20元、30元的理发劵;每个月消费金额达600元、700元、800元、900元、1000元的，月末就可以凭消费小票到商场兑换一张价值50元、 100元、150元、200元、300元的美容劵;该促销方法要注意两点：一是被捆绑的美容、美发店铺要就近该百货商店附近;二是被捆绑的美容、美发店铺要在当地有一定知名度和信誉度;三是要保证对客户服务的质量。

第十三式：设置客户“体验场所”—–满足客户“感知”体验

如果说是耳听为虚，眼见为实，那么客户真正体验为是真。商场若在大厅的一角，设置一个客户体验的场所，满足客户对商品的“感知”体验，不能不说这是一个令客户高兴的事。比如，可以在商场中设立一个“体验场所”，重在让客户消费体验，就像商场销售儿童家教机一样，销售人员，演示以后，要让儿童及家长进行免费的使用体验，当他们使用体验以后，觉得产品确实是有像导购所介绍的如此功能后，就会欣然买单。同样，这一促销推广模式，也可以用在很多产品的销售推广上，像销售推广按摩器、清洁机、儿童车等各种产品的，都适合这一促销方式。

第十四式：邀请客户参加现场或网点大促销—–加强CRM管理，开展精准营销

商场可以利用“填姓名、留号码”的方式，在商业街或人流量比较集中的场所，收集客户资料，只要客户愿意把自己的姓名及手机电话号码留下来，就可以凭商场服务人员开出的“凭证”，到商场指定的地址、门店领取相应的“赠品”，商场利用这种促销的方式，就会吸引更多的消费者为“赠品”而来，在客户来电领 “赠品”时，用电话核对客户号码的同时，更能准确把握客户的年龄段、购物喜好及有关客户的精准资料。另外，顺便向客户介绍门店新品和赠送“购物劵”，如果客户消费后，再让该客户说出对店铺产品的“购买心得“和“产品体会”，并把这些整理出来当做“客户购买案例”再向潜在客户宣传，从而进一步做好CRM模式的销售。

第十五式：利用“商场偷菜”游戏—–消费者边玩边体验，培养忠诚度

商场可利用互联网平台或开发一种“商场偷菜”游戏，游戏中各种“蔬菜名称”及“种植地块”与商场陈列实物的布局要一一对应，游戏中的每种“蔬菜”都和商场中每一物品对应编号，偷菜游戏规则设置为每获得X棵菜，便可到商场内享受30%的优惠购物体验。注意商场陈列改变，游戏中有关对应的“蔬菜”布局也要随之改变;该促销方式主要是吸引年轻的消费者对零售商场关注，实现线上、线下真正意义上的O2O互动。

第十六式：开发导购APP软件——提升商场管理绩效，引导即时消费

移动互联网沈阳网站优化长尾时代来临，在商场或公共场所所建立的电子导视系统，一般都放在楼梯或电梯旁边，也可以安装在手机端使用。导购APP促销作用：一是能为顾客及商家提供指引服务,各个品牌商品促销信息;二是实现网络店铺购物;三是帮助商场实现非现场的现场管理，比如，提供路径指引，商家定位指引，商家活动指引，商场内部结构指引，商家会员特权指引等服务;四是实现人、店、货管理过程的O2O，能让商场的管理绩效得到一定的提升。

第十七式：平台共享协同运作——让零售业实现无缝对接

在互联网经济的背景下，传统零售业的商业模式受到了极大挑战。传统零售业只有通过“店商+电商+零售服务商”三个平台共享，协同运作的策略，让客户知道：各种商品的在线价格、哪种购物比较方便客户，商品是否买贵了，同款产品为何高价，贵在哪里?哪些产品可以免费，购买那种产品质量更好、更安全，哪种产品更环保，更保护身体健康，更适合家庭的风格、搬家、挪层如何拆卸等、才能整合平台资源，加速线上、线下的融合及发展。另外，零售企业还需要通过不断创新，迎合新生代的消费群体更加注重自我的追求，利用线上线下结合的促销方式，满足80后、90后的消费群体的追求个性化、多元化的需求。

总之，随着互联网经济的迅猛发展，符合时代发展的、独具特色的促销方法及模式，将成为零售业在激烈的竞争环境中取胜的关键。但这些新的促销模式和方法随着时代的变迁和时间的推移，同时也会给传统的零售企业带来了更多思考和更大考验。诚然，中国零售业仅凭目前的硬件条件和单一的促销策略，已经不足以形成购买力和吸引力，而个性、多元、便利的消费需求将是中国零售商业发展模式的新目标。

㈣ 城市综合体研究 如何打造成功的购物中心

发表者：黄大卫，万达商业规划研究院
一、购物中心及其基本特点：
购物中心是一种新型的零售商业建筑类型，是汇聚多种零售业态和若干零
售店铺以及其他服务设施的服务单元集合，能提供购物、休闲娱乐、文化教育
等综合消费与享受，以步行为特征的综合体。
2、购物中心的基本构成：
购物中心的一般由以下典型的业态构成：
主体商店，专业商店，其他服务设施，步行街，停车场，非经营性休闲设施等。
主体商店：百货店、超市。
专业商店：建材、家具家居、数码电器，书城，时装，珠宝，以及其他专卖店。
其他服务设施：影剧院，文化中心，餐厅、咖啡酒吧，餐饮酒楼，美食广
场，展览馆，电玩网吧，健身中心，KTV，洗浴、美容，游乐设施等。
非经营性的休闲设施：如，广场，中庭，步行道，共享空间，休闲茶座，
公园，绿化，水体，雕塑，花台，座椅，儿童活动场所等。
3、典型业态的组合：
一般靠步行街联系各种业态商场及娱乐休闲设施，步行街是购物中心组织
和联系各个商业业态的纽带。步行街是购物中心最主要的空间组成部分，是最
吸引人也是最有特色的建筑空间。所以购物中心在很多场所被称为："SHOPPING
MALL"。MALL 即是可供人遐逸行走的步行道。有室内步行街、露天步行街及半
室外步行街等之分。
4、购物中心的基本特点：
业态多，功能复杂；规模大，综合性强。
5、购物中心的发展趋势：
综合性的购物中心：大型商业项目结合星级酒店，写字楼、公寓、办公楼，
住宅(包括住宅配套设施)、城市配套设施、城市交通设施等组成城市综合体。
关键字：城市综合体

㈤ 准备开一家百货商场，包含：购物、休闲、娱乐、餐饮，是一个多功能体验型的购物中心。

这需要好几个营业许可证，办完证之后人家才告诉你能经营的范围

㈥ 购物中心和商场有什么区别

购物中心是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般版是一组权统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。而商场是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态。现在南通只有一家，南通中南城购物中心（目前尚未开业，还在准备ing~）集中了餐饮、购物、休闲以及娱乐的购物广场。同时也是南通第一家一站式的购物中心。以后要看电影啊，朋友聚会啊什么的，去中南城购物中心就行了！

㈦ 商场和购物中心在设计上有什么不同

商场和购物中心在设计上的不同，也要看设计者的理念。

㈧ 如何做好购物中心的业态规划

一、 购物中心业态选择与规划原则（入门必知）
1、业种的选择、规划与组合步骤
业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
① 业种选择
业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店
必要条件二：品种功能一站到位
必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化） ② 业种组合
商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。 ③ 业种功能分布
业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店
优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。
2、业态规划原则与三大问题 业态规划的基本原则
① 定位三原则 其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
② 功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。
③ 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
④ 长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。
⑤ 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题
⑥ 业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。 业态规划中必须要考虑的三大问题：
① 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；
② 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；
③ 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 二、购物中心业态规划指南（教你怎么做）
制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在
做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。 1、商业业态定位市场调研计划书
商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手：
① 消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。
② 消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。 ③ 商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。
④ 消费品批发市场调查：了解商业规划方向、经济特征和发展趋势；对现有城市商业格局和现有商圈进行分析；商场、超市及中档以上店铺数量及分布状况；经营面积、档次；店铺性质；商铺主营商品类别。
⑤ 商圈调查：商圈概况（人口、交通及相关基本信息）；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。
⑥ 潜在客户访谈：了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征。
2、业态组合与比例配制
根据项目整体定位确定项目功能定位及业态组合，并根据项目楼层分布实际情况变更。变更指南如下：
① 付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等； ② 付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮； ③ 随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；
④ 目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等； ⑤ 餐饮等商家环绕湖景分布，利用景观资源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所占面积比例占60%左右；
⑦ 餐饮及休闲娱乐所占面积比例占30%左右。
3、业态规划实操方法
案例一：体验式购物中心如何规划业态？
北京华润五彩城业态策划方案
五彩城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的Living Mall。
五彩城业态规划思路：区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体从以下几方面进行分析：
① 目标消费者社会特征；
② 目标消费者消费行为特征；
③ 目标消费者价值取向与情感需求；
④ 目标消费者消费功能需求。

案例二：知名产品线如何做业态规划？（以大悦城为例）
① 上海大悦城业态规划思路
在设定上海大悦城的业态前，首先整体上对大悦城的发展战略与经营理念、品牌体系、集团商业地产平台（大悦城近年开业及拓展计划）、大悦城形象店（西单大悦城），以及大悦城理念做整体梳理。
新项目概况（位置交通、区域未来前景），项目定位（定位思路、目标人群分析、项目定位核心点），大悦城发展战略与经营理念，楼层业态分布规划，由基本生活方式和时尚生活方式发散开，汇集相应业态。然后根据楼层特性，确定各楼层业态配置与比例。

㈨ 商场除了餐饮，购物，文化，娱乐还有哪些功能

一般的大型商场，除了购物，餐饮，文化，娱乐，休闲之外，还有旅游，酒店，办公等功能。

㈩ 百货商场与购物中心的区别

1、业态组成不同

。百货店指的是固定的建筑场所，实行统一管理，按照楼层和专柜等若干类别销售产品，为顾客提供必要服务的零售业态。而购物中心指的多种业态组合的一站式大型商超，一般集购物、休闲、娱乐、餐饮等各种功能的大型商用物业。购物中心有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到消费者的休息和停车等设施，注重通过环境的塑造形成自身集客的能力。

2、城市功能不同

百货商城只是一个购物场所，他服务于特定的商圈百货商品选购者；购物中心是集中了众多商业资源的商业地产项目，他通过业态组合长期经营，成为城市中更大范围的商业中心旺地，实现城市商业主体的定位，实现了城市消费、文化、娱乐和地产物业的多种价值。

3、金融功能不同

百货商城是简单的货物流通，通过商品的销售实现经营者和供应商的资金周转；购物中心作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大的产业链条，通过消费者长期的复购行为，实现产业链条的周转和市场流通。购物中心的商业运营管理是通过商业活动实现总收入，为商业地产投资者和物业实现长期的增值价值，其城市金融功能功不可没。

4、获利方式不同

百货商城主要通过专柜的销售收入分成获得利润，购物中心主要通过分租物业的租金收入获得利润。

5、运营管理重点不同

百货商城运营管理的重点是商品组合和促销，采取柜台销售和架面销售相结合，通过统一收银、试试进、销、结、存管理，而购物中心的运营管理的重点是业态组合的配置和租户的管理，并且以经营租户为主，通过物业和商务的统一管理，为商家创造一流的购物环境和顾客服务保障体系，购物中心可以包含一家甚至几家百货商城。

6、服务对象不同

百货业态是商品的买卖，面对的都是相对集中且购买目的明确的顾客，经营的是商品，购物中心是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层，潜在购买需求的顾客。

7、商圈不同

百货店商圈固定，购物中心的商圈更广，客流除了本城市人口，还有可能有旅游者和全国甚至全世界的消费者。

8、物业体量不同

百货商城物业一般是中等规模，购物中心要大于几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。

9、布局模式不同

百货商城以商品岛的形式布局，共享的休闲空间很有限，购物中心多以数条步行街进行回廊式布局，共享空间不仅要通透各业态的集聚和互动，更要拓展到周边的环境。

10、购物环境要求不同。百货商城重点强调商品展示效果，购物中心强调整体氛围和综合体验。

11、业态比例不同

百货商城只有少量低配置的配套，如快餐小吃和电子游戏场所等，购物中心的业态组合丰富，大型的特色餐饮比重增大，娱乐和休闲项目增多，一般购物、餐饮、娱乐的比例可以达到50：3:18，或者娱乐和餐饮所占比重更大。

12、消费体验不同

百货商城只有产品销售，极少的体验服务项目，购物中心作为业态组合的必须，不乏很多顾客体验式的项目，如健身、美容、休闲、文化等主题项目的跟进。

13、商务展览功能

百货商城因空间面积有限，空间布局紧凑，因此不能承担大型的促销活动或商务展览的重任，而购物中心在设计时就拥有宽阔的多格局空间，可以向客户展示质量好的商务活动功能，又因购物中心往往成为城市的地标性建筑，也经常成为观光游览地，这一点也是百货商城不具备的。