如何提升成长期购物中心经营收入

❶ 如何有效提升门店销售业绩

在日常销售中，我们常常说：“今天人都没有，业绩差死了！”，孰不知，对于零售行业来讲，这是最无知的描述，在定义业绩好与不好时，我们需要全盘了解我们店铺业绩的由来：
业绩=客流量×进店率×成交率×销售数量×平均物单价
从这个公式中，我们发现，客流量只是业绩组成的一部分，只要不是为零，就是有效公式，那它将不是影响我们店铺业绩的最终因素，所以，认为今天没人所以业绩不好的同事们需要反思，我们其他组成单位做到完美了吗？没有空间提升了吗？答案当然是否定的，在我们目前的店铺中，我们就可以从销售数据来分析、比较，不难发现，所有的组成单位都是有高有低，没有一个绝对值，所以只要我们想办法提高其中一样组成单位，那对计算结果都会产生很大的变化，关键是，我们应该如何来提高以上组成单位呢？我们来一一解析：
一、 客流量
客流量一般都是由当地商圈所决定的，与商圈或商场的知名度、活动及推广有关，简单来说，我们无力去改变或力量有限，在此我们暂且不谈；
二、 进店率
进店率是指过往客流进店的概率，可通过以下几种方式提升：
1、 广告吸引：通过物料布置及折扣吸引门口经过的人群；在此我们要反思的是：店铺广告
是否张挂整洁，破损的是否及时补齐；
2、 声音推介：通常由叫卖及广播推广组成；我们沿街的店铺是否每天都坚持在做叫卖，甚
至部分店铺因为觉得吵把叫卖音乐关掉的；
3、 货品陈列：整齐简洁的陈列将有助进店率的提高，因为顾客在门口看进来一目了然；我
们是否还在坚持标准陈列？
4、 卖场氛围：店铺良好的氛围不单单是对进店率还产生帮助，对成交率一样有着很好的助
力效果，如果你在逛街过程中看到一大群人在门口闲聊，你还有兴趣进去买东西吗？以下有几种方式可以营造卖场氛围：
1） 游戏推动：在淡场是可组织同事进行娱乐性游戏，如：水果蹲等；调节同事氛围； 2） 人手协调：淡场时，一定不能出现聚众聊天，尤其是在顾客一眼看进来就看得到的地方，
应该安排相应的区位给大家做事务，营造紧张生意的效果；
3） 会议宣导：通过会议等形式，公布业绩进展、同事指标、游戏进展，加强同事紧张生意
氛围；
4） 内部暗语：一套独有的内部暗语会增加店铺工作的趣味性及同事的归属感； 5） 声来声去：任何同事的声音都要给予回应，而且是集体回应、大声回应；
6） 及时提醒：通过跑动加油打气，提醒同事总业绩、个人业绩进展，给予方法或表扬； 5、 人气带动：我们常发现，如果店铺有顾客在的时候，总能吸引过往行人，所以我们要增
加顾客在店铺里面的逗留时间，增加我们的人气，甚至在完全没顾客的情况下，我们可以情景演练，假扮顾客以吸引人气；
6、 店铺形象：不管是员工还是店面，我们都需要维持一个良好的形象，假设你看到一位导
购跨着腿，面无表情的站在门口，你还会有兴趣进去么？假设你看到一家门口或店面都是垃圾纸皮的店铺你还愿意踏入吗？
7、 长久经营：利用我们的优势面经营老顾客，增加回头率；
三、 成交率
成交率是指进店顾客购买产品的概率，可通过以下几种方式提高：
1、 服务态度：伸手不打笑脸人，一个亲和的微笑可以给我们带来很大的回报，如果你去买
东西服务员一脸爱买不买的表情看着你，你是否也有立马走人的冲动呢？答案的肯定的，而我们的顾客也是这么想的，没有良好的服务态度就是在告诉别人：我不希望我店铺生意好！
2、 销售技巧：掌握专业的销售技能有助于成交概率的提升，服务八步曲是否已经熟练掌握
呢，店铺的销售高手是否愿意不吝赐教呢？ 3、 最佳拍档：在顾客不多的情况我们组织同事组队销售，人多力量大，多一个人出谋划策、
协助取货将大大增加我们的销售概率； 4、 赞美顾客：任何一个人都希望得到别人的赞美，当顾客试衣时，我们要适当的赞美顾客，
肯定顾客的眼光及我们的产品；
5、 附加服务：有时候一杯水、一个气球、一个袋子都可以为我们带来数十倍、百倍的回报
或带来大量的潜在顾客； 6、 提出要求：70%的失败销售都源于我们没有跟顾客提出成交要求或表达希望顾客买单的
想法不够坚定；
7、 不可错过：进店的每个顾客都有可能买单所以不要忽略任何一个顾客，也不要去猜测顾
客会不会买单，而是要思考他会买多少？真正重视、把我好每一个进店的顾客；

四、 销售数量（连带率(附加)）
连带率是指顾客一单购买的件数，可通过以下几种方式提升：
1、 善于搭配：专业的搭配技巧是我们每一个销售人员需要去掌握的，淡场时，我们可以不
断去锻炼我们这方面的能力；
2、 附加意识：要将连带销售变成一种意识，无时不刻的在运转，一有机会，马上进行附加
销售，额不是在顾客决定要了一件的时候乐滋滋的就为顾客打包，更不要因为害怕丢单而不去做连带销售；
3、 特价推销：利用店铺一些促销款做超值推销，尽量跟顾客阐述物超所值，在顾客看来，
花一点点钱可以购买一些实用的物品他们是可以接受的；
4、 从旁突破：向跟随顾客前来的朋友推介，只要介绍得当，有时候顾客也会向他朋友建议
试一下的，从心理来讲，每个人都有“拉朋友下水”的习惯；
5、 坚持去做：坚决不放过没一个顾客，除非顾客表达不满或强烈表态不用的情况下，不然
要尽量去做连带；
五、 平均物单价
平均物单价指顾客购买物品的平均单价，可通过以下几个方式提升： 1、“以貌取人”：从顾客身上的穿着打扮、言行举止去判断顾客经济能力，进而大胆推介高价位货品，在接待此类顾客时，适当的赞美顾客的品味及经济能力是很有效果的；
2、价格分区：将店铺不同价格段的货品进行分区，方便不同阶级的顾客各取所需，也方便顾客对货品进行对比；
3、专业服务：一般对于高价位消费者或中层消费者来说（这里的高价位消费者是针对我们的顾客群而言），专卖店的服务质量远比货品本身更重要，所以良好的服务态度可以为我们
加分不少；
以上是我们通过业绩公式的组成单位进行的解析，除了这些之外，我们还可以通过一些方式提高我们的业绩，以下，我们从人货场的角度去解析如何提高营业额：

一、 人
人员是我们销售的重要组成部分，但在我们目前的销售情况来看，我们的人员发挥的作用还很有限，一家健康的店铺业绩大部分来源于销售人员，但我们目前的情况来说，我们的业绩大部分来源于“自助餐”，而我们的导购更多的在做取货、熨烫、跟客（单纯的跟客），而不是真正利用自己的销售语言去激发顾客的购买意愿、挖掘顾客的购买空间，从而导致大量业绩的流失。
1、 人之态度：态度决定一切，我们在招聘过程中常常会说，我来这里就是希望通过学习来
提升自己，或通过学习掌握技巧以便以后自己开店，但往往，这句话在日常工作中体现不出来，更多的是过一天是一天，能比别人少做一点是一点，甚至对店铺的业绩从不关心，更别提去为店铺的业绩不好而紧张了，所以我们要摆正我们的心态，清晰的知道自己的目标是什么，从而一点一点去努力实现，每天进步1%，加上时间的积累我们总会实现自己的目标，只要我们不是在退步，那总有一天会到达，时间过的很快，成功却总是迟迟不来，所以我们没有时间可以浪费，更不希望自己在数年之后依然是过着现在的生活，我们可以抱怨现在的一切，但我们也要改变这一切，我们在日常生活中常常看到，那些在路边摆盘的人为了促成一次销售总是使出浑身解数，不会轻易的放过每一个顾客，而我们在其他方面比她们更具有优势的情况下，我们做的却比她们要差的多，一个在我们门口摆摊的人一天都可以创造几百上千的业绩，而我们呢？
2、 人之服务：良好的服务态度是我们作为销售人员所需要保持的，天下没有免费的午餐，
销售的过程也是交易的过程，我们希望顾客掏出钱来，那我们就要拿出良好的服务态度，现在的服装行业竞争非常大，顾客有很多的选择，一旦顾客对我们的服务产生不满，那这单销售就会泡汤，所以，用心去接待进店的每一个顾客，因为我们的业绩来源都是在他们身上，用土话来说，既然你要我拿出钱来，那你就要对我好点！
3、 人之专业：每个销售人员都要掌握专业的知识，以便解答顾客对我们产品产生的问题，
所以，店铺要对每个销售人员进行系统的培训；
4、 人之团队：一个人强不是强，一家店铺仅靠一个人是做不起来的，即使及再紧张店铺的
生意，而其他人不在乎那也是没用的，需要全体人员的共同努力，真正去为店铺紧张才有用；
5、 人之协调：每个人的能力及擅长是不同的，我们要根据不同能力、不同时间段、不同的
情况去调整我们卖场的人员或店铺的组织架构；
二、 货
如果说人是我们的作战人员，那货品就是我们的战备物资，没有充足的弹药和精良的武器装备，我们很难打好一场战争
1、 货之准备：每次的补货我们需要认真去分析，我们店铺需要什么样的货品，什么价位、
款式好卖，什么不好卖，什么样的货可以大量储备，什么货可以申请退仓，除了从数据中获得情报意外，我们在每次补货时，也要对我们的销售人员进行了解，对顾客平时的
反馈进行汇总分析，才能得出准确的依据；
2、 货之储藏：货品到店后我们要根据不同的货品进行上架，好卖的货尽量放在显眼、易取
的地方，仓库要保持整洁，货品摆放整齐，这样可以大大缩短我们拿货的时间及准确度，避免因为时间过长导致业绩流失；
3、 货之调拨：对店铺的货品销售要了然于胸，对于一些好卖的货品要跟其他店铺去要，一
些很久都不动的货品要尽量调到一些能卖的店铺去，做到资源共享，一般每家店两个星期都要去做一次调拨；
4、 货之分析：数据是最能反馈我们店铺的销售情况，每次导出我们的销售数据我们总能从
中看到很多的问题，每周甚至每天我们都要去查看我们的货品销售情况，以便及时调整销部署；
5、 货之熟悉：每个销售人员都要时刻清晰我们的库存、价格，避免做一些无用功，尤其是
对一些断码率较高的货品（比如我们现在的裤子），对仓库货品的摆放位置也要熟悉；
三、场
如果人是战士，货是武器，那卖场就是我们的作战场地，营造一个对我们有利的作战场地是至关重要的； 1、 场之陈列：不同陈列可以营造不同的视觉效果，我们要根据货品的款式及颜色进行陈列，
而且做到每周一换，根据顾客的反应及销售情况找出最适合我们的陈列模式，在陈列过程中，我们要注意以下几点：货品颜色（不可太杂）、款式（归类摆放）、价格（差不多的价位）、库存（正挂要保证号码齐全）、天气（随时调整）、位置（设置区位：VP区即主焦点区，吸引顾客进店，如：橱窗、流水台等；PP区即易视区，增加顾客逗留时间，IP区即容量区，增加顾客选购机会）、销售数据（好卖的货品要尽量展示出来，要关注其他店铺的20大）；
2、 场之卫生：一个干净整洁的店铺会带来一个良好的购物心情及工作心情，所以要随时保
持卖场整洁干净，淡场时安排专门人员进行跟进，确保不留下一丝卫生死角；
3、 场之动线：人气是可以增加我们的进店率的，顾客在店铺呆的时间长短跟我们店铺的动
线是有很大关系的，一定要确保我们顾客进门后能够看到我们的全部货品，设定我们店铺的主要动线及辅助动线，主要动线要设在我们的易视区，摆放重点推介的货品； 4、 场之氛围：卖场氛围由以下几点构成：人员氛围（要保证卖场人员积极状态）、灯光（根
据不同时间段开关）、音乐（根据时段选择不同的因为，禁止播放伤感音乐）、声来声去（保持活跃状态）、速度（取货、交接要有小跑的速度，让人感觉积极热情的态度）

❷ 购物中心成熟期如何追求利润最大化

• 我们经常讲,企业生产经营的目标是利润最大化.但什么是利润最大呢?从企业的角度来说,利润当然是越多越好.如果我们这样理解利润最大化,利润最大化就没有意义了.在现实中,无限利润也是不可能的.因此,必须找到一个利润最大化的标准,说明在什么时候,企业就实现了利润最大化.

• 利润是总收益减去包括会计成本和机会成本在内的总成本.我们已经分析过了成本,这里再谈谈收益.收益是企业出卖产品得到的收入,既包括成本也包括利润.它等于产品的价格乘以出卖产品量的积.总收益是出卖一定量产品所得到的全部收入.平均收益是出卖每单位产品所得到的收入,每单位产品是1,所以,平均收益就等于价格.边际收益是每多卖一单位产品所增加的收入.当我们说总产量、平均产量和边际产量时,是用实物单位来衡量产品数量的.当我们说总收益、平均收益和边际收益时,是用货币单位来衡量产品数量的.这两种说法在本质上是相同的——衡量的东西相同,所根据的衡量单位不同.所以,总收益、平均收益和边际收益的变化规律与以前讲过的总产量、平均产量和边际产量的变动规律一样.

• 经济学家给出的利润最大化的标准是边际收益等于边际成本.当企业生产的产品使边际收益和边际成本相等时,这种产量就实现了利润最大化.这是根据企业的实践总结出来的规律,同时也可以用数学方法证明.我们可以用一个简单的例子来理解这个规律.假设一个企业生产一单位产品增加的收益（边际收益）边际成本为8元.每多生产一单位产品赚了2元.这时,企业一定要增加生产.它增加生产就表明原来的产量没有实现利润最大化,即没有把该赚的钱赚到.反之,如果边际收益为8元,边际成本为10元.每多生产一单位产品赔了2元.这时,企业一定要减少生产.它减少生产就表明原来的产量也没有实现利润最大化,即赔了.当边际收益与边际成本相等（比如都为9元）时,企业既不增加产量,也不减少产量,说明它对这种产量,实现了利润最大化.

• 在现实中,也许许多企业家并不了解边际收益和边际成本,也并没有刻意追求边际收益和边际成本的相等.但如果分析那些实现了利润最大化的企业的资料,你一定会发现这些企业遵循了这一规律.无论你是否知道规律,它总是在起作用,但了解这些规律更有利于我们自觉地按规律办事,避免盲目性和在摸索这一规律中的弯路和浪费.

• 企业总要使自己的产量保持在平均成本最低.平均成本最低时,平均成本与边际成本相等.如果市场是完全竞争的,企业每增加一单位产品并不影响价格,平均收益也等于边际收益.由此可以得出,在完全竞争市场上,边际收益等于边际成本,也就是平均收益等于平均成本.这时企业不就是没有利润了吗?的确,在完全竞争的市场上就是如此.竞争的结果利润最大化时的利润为零.但要记住,我们这时说的利润是经济利润.经济利润为零,会计利润不为零.在完全竞争时,企业所赚到的是补偿机会成本的会计利润.

• 但是,市场并不都是完全竞争的.如果有的企业规模相当大,它的产量变动足以引起价格变动；或者有的企业利用政府赋予的权利（专利权、特许经营权式进入权）而具有了垄断地位；或者有的企业创造出了某种有特色的产品或敢于承担风险,价格就会高于完全竞争时.在这些情况下,企业就可以获得经济利润.在现实中,完全竞争是少的,普遍的情况是竞争与垄断的不同程度结合,但在这种不完全竞争的市场里,企业总具有不同的垄断势力,即对市场的控制能力.因此,这就可以引起企业通过产量控制或创新来使价格高于平均成本,从而获得利济利润.

• 当然,利润最大化只是一个原则.不同行业的不同企业在运用这个原理时也会有所不同.有的企业会追求利润率最大化,有的企业会追求利润量最大化,有的企业更偏重短期利润最大化,有的企业会为了长期利润最大化而改变短期的好处.这些不同的目标既取决于企业自己的目的,尤其是企业决策者的偏好,也取决于它所处的市场环境.

• 无论哪一个企业,要成功地实现利润最大化,必须满足消费者的需求.企业要根据消费者的需求进行生产,这就是“消费者主权”（或者“消费是上帝”）的含义.因此,企业在进入市场之前必须了解消费者的需求,在推出一种新产品或服务之前,必须进行需求预测.

❸ 如何成功经营好便利店

便利店的产品策略：首先必须提高门店的商品陈列利用率，目前,有些便利店门店商品数量和陈列空间的利用率存在严重不足现象,对其产品销售产生了非常大的负面影响。便利店一般是在城市的繁华地段,面积也通常在100平米以内,所以不能浪费门店的陈列空间。其次要正确选择商品种类，便利店的主打商品应在速冻食品、饮料及日常用品上,这些商品不求多、全,而应求精,即选择畅销的、质量高的、价格又适中的产品上架。在便利店中应避免出现整扎销售或者大包装的产品,既然便利店的定位是为应急的需求,量贩包装的商品是不属于便利店的销售范围,便利店销售商品的选择不是“韩信点兵,多多益善”。因为销售大包装商品,便利店的价格必然要高于大型综合性超市的价格,这种“鸡蛋碰石头,扬短避长”的行为将会导致顾客对便利店产生价格高、购物上当的心理。最后要注意的就是避免货架存在大面积空位。
便利店的分销策略：一间普通的连锁店一般只有100-200平方米大小,却要提供2000-3000种食品,不同的食品有可能来自不同的供应商,运送渠道和保存方式的要求也各有不同。每一种食品又不能短缺或过剩,而且还要根据顾客的不同需要随时调整货物品种,顾客的种种要求给连锁店的物流配送提出了很高的要求。便利店的成功,很大程度上取决于配送系统的成功。一家成功的便利店背后一定有一个高效的物流配送系统,这就需要连锁便利店品牌必须要建立网络配送系统,统一配送，拿纷橙e购便利店来说，纷橙e购便利店的下货从网上平台下单，配送由当地最近的仓库配送，保证了物流配送时效。从便利店方面来说，便利店应该提高商品周转率,减少库存，货架商品的库存量应严格控制在最大库存量以内,这就要求配送中心将配送商品配准、配全,从而保证便利店的商品常进、常新,以减少库存,提高商品的周转率。
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便利店的价格策略：便利店24小时全天候营业,作为都市人生活中一种难得的购物场所,不仅稀缺,而且还要负担24小时不间断的人力费用、营业费用以至于照明费、空调费等。如果要求企业提供的商品对消费者来说既便利,价格又便宜,对商家来说显然是不公平的,企业的利润也就无从谈起。因此,便利店要生存发展,就必须实现“否定低价、便利制胜”。便利店在制定价格策略时,一方面,要尽量降低成本,以适合消费群体急需的品种大量采购,争取较低价格销售;另一方面,便利店的定价不能盲目追求低价,更不可与大型超市竞价,便利店的商品价格比大型超市高一些是正常现象,因为其吸引顾客的不是价格而是可以应急的服务。

❹ 购物中心统一招商管理十原则

现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理"蜕变成“物业管理"，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 经过经营定位、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。笔者草拟了一个购物中心“统一招商管理的十项基本原则"，希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。
第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。笔者建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意"的原则。
第九基本原则：统一招商的“管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务"就是要求“服务"出购物中心的品牌与特色来。
第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。 在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做得远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理。当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。 建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。

❺ 购物中心如何实现统一招商管理

不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督和统一物业管理。这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 经过经营定位、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。在此对购物中心的统一招商管理提出以下建议仅供参考： 一、要维护好购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐三者之间52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然这个比例不是绝对的）。 二、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 三、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 四、注意购物中心经营方式的选择。我们知道购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。同时购物中心是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。 五、注意招商顺序。坚持核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 六、核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 七、对待特殊商户招商要予以优惠。以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。 八、租赁经营要放水养鱼。我们知道购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务的做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。因此放水养鱼也可以理解为先做人气，再做生意。 九、统一招商的管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个统一服务就是要求服务出购物中心的品牌与特色来。 十、购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做得还远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更加需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务；同时购物中心的招商不是一个开业前就完结的工作，而是一个无限循环的工作；因此购物中心建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不仅能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。

❻ 如何规划购物中心商业业态

商业业态，是抄指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。

❼ 如何通过考核，激励提高购物中心招商

不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督和统一物业管理。
这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
经过经营定位、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。
这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。
在此对购物中心的统一招商管理提出以下建议仅供参考：一、要维护好购物中心的产业经营黄金比例。
大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐三者之间
52、
18、30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然这个比例不是绝对的）。
二、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。
招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
三、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市。
异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；
让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
四、注意购物中心经营方式的选择。
知道购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。
同时购物中心是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；
另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
因此建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；
其次可增强其他商户与之合作的信心；
第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。
而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
五、注意招商顺序。
坚持核心主力店先行，辅助店随后的原则；
零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
六、核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。
另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。
购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
七、对待特殊商户招商要予以优惠。
以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。
特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。
当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
八、租赁经营要放水养鱼。
知道购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务的做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
这样，发展商与商户才能一同成长。
因此放水养鱼也可以理解为先做人气，再做生意。
九、统一招商的管理要充分体现和强调对商户的统一服务。
统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。
这个统一服务“不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。
这个统一服务就是要求服务出购物中心的品牌与特色来。
十、购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。
当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。
在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。
但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做得还远远不够。
购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更加需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务；
同时购物中心的招商不是一个开业前就完结的工作，而是一个无限循环的工作；
因此购物中心建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不仅能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。

❽ 如何抓好购物中心运营管理

1.建立经营预警机制：

每天关注与走访各商户销售状况，对商户的货品款式（菜品）、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训;每周或每月进行汇总分析，并根椐各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析，把问题控制在萌芽状态。

2．完善品类/品牌配置：

开业后商户货品适销对路面临考验，此时要协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调整预案：如现缺乏国内二线品牌女装、日韩系女装、女鞋女包、名表/配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。

3.进行二次招商储备：

一个MALL开业后会有部分曾沟通但未能引进的优质品牌重新关注，利用开业效应，重新洽谈，及进调整。建立区域品牌资源库，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。

4.树立品牌：

第一年的重点是在项目所在城市或地区树立项目的品牌与主题形象，将MALL的全新业态组合模式，在广大市民心里打上烙印。（策划部以软文介绍、形象包装、主题活动、推广等）

5.吸引客流：

巨大的客流造就MALL旺盛的人气，旺盛的人气汇聚强劲的商机！人流=钱流，一个MALL人气鼎盛单广告费年收可逾千万以上。

6.营销推广：

制订全年到每月或每周的具体营销推广计划与费用预算，培养一批本地稳定的购物习惯和忠诚度高的目标消费群

7.财务目标：

一个大型商业中心或MALL往往少则投资逾数亿多则10亿以上，回收期一般需10年或以上更多，首年年度财务目标多少？分解到各部门的经营指标多少？明确运营成本如何控制、如何开源节能、开源创收来达成财务目标？项目开业后必须重视与解决的。

8.运营状况评估报告：

开业3-6个月内，由营运部门依据经营状况、市场调研报告、消费者调研报告等对MALL的定位和业态组合须进行全面客观地评估。

注重日常运营管理工作

❾ 如何做好购物中心租户管理和经营

所谓运营，其实跟经营是一个意思，就是将一件事情从头到尾做好。在项目当中，可能这个人就是一个项目经理，在企业当中，可能这个人就是CEO。我就个人的意见谈谈如何做好企业运营。

企业运营是一件统筹管理的事情，是一种方向性与框架性的工作，当然细节的把握也是必须的，毕竟框架也是由细节构成的。在古时候，运营者就是军师，军师制定军事战略，布局战术和安排将帅。看过历史剧的人都熟悉这样一个类似的场面：诸葛亮拿着地图观察了一番，圈圈点点，然后坐在台上拿着羽毛扇挥一挥，从笔筒内取出几支令牌扔在台下并喝到“张飞听令，今夜三更时分，从左侧攻击曹营”“马谡听令，今夜二更时分，你率三军直取吕布扎营地，捣乱一番立即撤退，不可恋战，否则以违背军令处罚”“所有将士听令，兵马现行，粮草随后，不得有误......”。对了，这也是运营！战略、全局、方向、框架，这些字眼都可以用来描述运营的定位。了解了运营的含义之后，我们再来看看如何做好运营，企业运营需要考虑那几个方面的事情？

1、资金链

资金是运营中最首先要考虑的环节，启动一个项目需要多少资金，有多少资金可以用来使用，资金无法支撑运营规划时，是否考虑融资？如何将这些资金通过自己的运营变成雪球，并为投资者带来最大化的收益，是运营中最核心的职能所在。因此运营者得考虑包含项目投资金额、资金回笼时间和周转周期、运营开支（固定资本和流动资本）

2、产品

即你要卖什么？这个产品的市场容量如何？

这是对产品线的规划和对市场的预测，研发或引入一个产品，运营者首先要考虑的是这个产品的前景和整个市场大致能产生多少销售量，然后会考虑为消费者提供什么样的产品。我举一个很简单的例子：一家企业是生产筷子的，我们通过调研得知，中国使用筷子的方式大概有2种：一种是重复使用，一种是一次性使用。重复使用的筷子平均单价为10元，一次性筷子的平均市场单价为0.2元/根。有12亿的人口都使用筷子，平均每人每年消费可重复使用的筷子2次，平均每人每年使用一次性筷子会消耗掉5双，那么如何规划产品线和预测它的市场容量呢？通过如上假设，我们可以大致有这么一个方向：产品线层面，我们可以生产两种类型筷子，即满足重复使用的筷子和一次性消费的筷子，如果市场更细分，我们可以考虑重复使用的筷子细分为高档的象牙筷子、中档的银筷、低档的竹子筷子、塑料筷子等。一次性筷子可以细分为打包的筷子和分别包装出售的筷子。在做市场预测时，我们可以这样计算：单价*预计使用人数*更换次数*年=年度产品市场容量的大小，根据这个公示我们可以计算出筷子的消费市场总容量应为10元/根*12亿人*2次/年*1年+0.2元/根*12亿人口*5次/年*1年=240亿+2.4亿=242.4亿元的市场容量。

3、目标消费者是谁？

目标消费者是产品的消费方，可能分为2种类型，一种为销售单位，一种为直接消费单位。销售单位是指产品的销售中转平台，一般意义上会是指渠道商。直接消费单位是指产品的最终消费者。产品的最终消费者又可以分为2中类型，一种为组织性购买，一种为个体消费。组织性购买可以视为团购，如政府单位、工程项目或自发组织的团购组织。分清楚目标消费者才能更好的做好营销。

4、产品包装、产品定价体系

产品包装包含2个部分，外形包装和内在包装，外形包装是指传统的实物外包装，属于产品VI体系范畴。内包装是只产品的优势卖点提炼、产品功能和价值描述、产品定位和广告语的包装。

产品定价体系根据目标消费者、竞争对手、成本和市场定位进行设置。目标消费者不同，设置的价格体系不一样，这表现在渠道商和终端客户之间的价格差。竞争对手和市场定位是价格竞争策略制定的参考标准，成本是利润的角度考虑。

一般说来，定位高端的产品通过品牌引导，会实行高价高促销方式获得最大利润，通过渠道销售，则会与渠道商分割销售利润，通过扁平化运作，则将价格优势发挥了出来。

5、渠道

有了产品以后，通过什么方式卖出去。这里的globrand.com渠道可指信息传播通道，也可指产品销售通道。有了这么一个产品之后，你通过什么方式让目标人群知道？是通过广告方式传播？还是通过铺货?是通过直销？（电子商务、电话推销、上门推销、电视直销）还是通过建立自营店，还是通过代理或经销模式进行？

从模型上说，一个产品要达到利润最大化，有这么几个关键的影响因素：

A、单品成本和市场价之间的利润空间；

B、单位时间内销售的数量，即销售规模；

C、渠道的数量。

因此，为提升整体利润，我们需要从这三个方面考虑选择渠道、刺激消费，管理渠道。

6、管理

管理是一种运营的支撑体系，即以人和结构为单位组成的流程体系。作为运营者，他需要考虑如下几个方面来支撑整体的运营目标。

A、结构管理，即确立组织结构，一个企业要运营，先得有个组织架构，这些架构下的成员各自行驶什么样的职能，这些成员都是齿轮，环环相扣，相辅相成。在谈论组织结构时，我建议大家先罗列出职责，然后根据职责去划分岗位，只有这样才能做到有效的利用人力资源，不至于机构臃肿和重复建设。

B、营销管理（产品/渠道/价格/促销/销售任务/竞争策略/客户数据/培训/绩效体系建立和管理）；

C、关系管理（外部关系管理/内部关系管理）

7、售后

产品卖出去以后，提供什么样的服务，如产品使用说明书，退换货支持等。

基本上遵循这么一个流程：拿钱做了一个产品出来，然后以某种方式去卖好这个产品，并管理好这些环节，最后计算成本收回的时间。这句话浓缩了做实业的本质，是目前多数商业运营的基本模式。

因此，我个人认为，只要思考这些个方面的内容，并做好这几块的内容，那就基本上是做好了运营工作。

作为运营管理者，我认为还应该具备如下几点：

1、 学习能力，极强的学习能力，才能让自己管理的团队处于不断进步中。

2、 执行能力，执行力直接影响到网站发展，团队的工作效率。

3、 分析能力，竞争对手的分析，市场的分析，运营数据的分析等等都需要有极强的分析能力。

4、 管理能力，再好的团队，没有有效的管理，也发挥不出其真正的价值。

5、 决策能力，一个决策，可以改变一个网站的命运。

作为运营管理者，哪些东西我们必须重视呢?

1、 团队组建，不同的网站发展阶段，设立不同的岗位，充分发挥岗位的作用，能力强有效的团队协作能力。

2、 网站发展方向及规划，网站SWOT分析，竞争对手分析，网站发展方向，盈利模式，核心点，运营发展目标及规划，直接影响到网站的健康发展。

3、 运营过程监控，运营目标的设立，有效的推广计划，推广手段，运营数据的实时监控，及时的调整运营策略及推广手段。

4、 网站市场拓展及品牌建立，品牌的建立，资源合作及整合，有效的市场洞察力及分析能力，影响到网站的长期发展与壮大。

作为运营管理者，我们应该做些什么呢?

1、 团队的管理，团队设立目标，指定执行方向及计划，给予团队学习及发展的空间。

2、 运营的监控，有效的数据监控，发现运营过程中的问题，及时的提出调整方案及正确的方法。

3、 有效的策略，面对困难，面对瓶颈，如何突破，如何发展。

4、 市场的拓展，网站的发展需要市场的磨合，需要资源的利用，如何有效的利用资源，开展网站市场拓展的工作，建立网站品牌及影响力。