购物中心招商如何破局

❶ 商业地产招商有什么好的策略吗

商业招商七大策略

现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，是开业前最重要的工作，为此结合本项目的实际情况，特提出以下招商策略：
一、 招商先行、销售跟进
招商的目的在于实现销售。招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行；
注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。
二、大户先行、散户跟进
大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成；
尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位；
主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。总之，主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。
大户优惠政策：
优先选位：大户（主力、次主力、旗舰品牌）优先在我们给定的范围内选铺；
优惠套餐：给予大户一整套优惠政策（如租金、免租期）；
优化组合：计划性合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个市场的长远经营。
小户扶持政策：
引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；
给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力；
三、 同业差异、异业互补
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象，达到主题统一、业态复合、同业差异、异业互补的目的；
同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的；
异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
四、 立足长远，放水养鱼
任何新兴商业市场从开业到兴旺成熟，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业业态、竞争环境等的不同而有所差异。
因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。
五、 形象先行，造势优先
形象先行，造市先造势。作为惠阳首家一站式购物中心，惠阳从小商进入大商的标志，及惠阳商业升级换代的典范，必须先塑造本项目高端的市场形象，以引起市场关注，树立市场形象标杆，降低招商难度的目的；
通过势的建立，建立项目在惠阳的龙头霸主地位与气势，塑造差异化的大牌市场形象，充分减灭商户讨价还价的底力。
“抢市”必将以降低门槛、牺牲收益为代价，只有通过“势”的建立，才能达到“建市”的目的，以规避与现有市场的同质化竞争和低租金价格的竞争。通过品牌化、专业化、精细化、规模化的打造，一举超越惠阳现有市场。
六、 主动出击，重点突破
这是招商比较常用的策略之一。在立足惠阳本地市场的同时，将同步拓展惠州及深圳的商家资源，将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。
与零售、服装、家居、家电等权威性行业协会及组织建立良好合作关系，充分发挥其行业内部影响力及其广泛的商户资源；
七、因时利导、控制有序
前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再做阶段性调整，无论是何种租赁模式和招商模式皆然。
在招商阶段中，可通过对不同时段的招商政策进行阶段性调整，加大市场张力，制造商户紧张干，促使其早日承租。
保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。同时，对同一品类的不同商家进驻进行一定的数量及质量控制，营造健康的竞争环境。

❷ 新零售时代，直销如何破局

新零售时代的到来无疑也给直销带来了挑战
新零售模式是以信息技术为驱动，以满足消费者各种各样需求的购物场景为核心，将线上、线下的人、货、场三要素重构，形成“商品通、会员通、支付通”的全新商业形态。新零售时代的到来无疑也给直销带来了挑战。
1.消费需求升级的挑战
时代在发展，人们生活水平也在提高。人们的消费商品不再局限于当初的生活必需品，如今休闲养生等物质和精神享受层面的非必需品在消费领域上的比重也在不断增加。从某个角度来说，这是新零售中提及的“人”和“物”在变化。不同时代的人，有着不同的购物习惯和消费需求。线上购物者看重购物的便捷性；而线下消费者则讲求服务与体验。在产品方面，目前直销的产品仍以中老年消费群体为主，如何吸引年轻人的目光，生产出受年轻一代欢迎的产品，这是行业当前和未来都面临的挑战。
2.销售平台和购物路径的革新
新零售将线上、线下的人、货、场三要素重构，其中的“场”既是线上商家的销售平台，也是线上消费者的购物路径。在线上销售方式发达的今天，以线下经营为主的直销也不得不思考创新平台这个问题。电商微商等新型营销模式，给直销带来的最大冲击莫过于平台的多样化创新。移动互联网的发达，赋予了新零售在营销模式上的技术支持，整合线上线下资源，打通整个供应链环节，使消费透明化、便捷化。直销仅依靠线下店铺这种模式，在时代的发展潮流中，要不推陈出新，要不就会被时代淘汰
3.品牌、成交系统升级的挑战
今天的直销企业，不能再满足于那种靠开会、口碑传播、一对多的演示和体验等老的方式来做品牌或营销，必须要多采用大众化的品牌营销方式来帮助成交。过去那种高价位、封闭式的管理模式，依靠信息不对称来获利的方法，已经不适合未来的直销发展，未来的直销模式一定是去中心化、无边界、个性化的。另外，新零售时代下，生产基地价值的发挥、体验店的运营、经销商关系都会不一样，成交系统也会不一样，这些都将给直销企业带来挑战。

❸ 商业项目招商团队组建与招商谈判实战技巧

受训对象：总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员
主讲机构：飙马（中国）商业地产策划
一、组建高效招商团队

1.单个项目和多个项目的招商团队组建

招商团队的职能和重要性： 组织结构设置中明确职、权、责

招商人员专业结构：优化招商团队的组织结构和岗位设置、以招商岗位责任制为核心制度

2.招商团队要求及组成

人员选择和培养、专业素养和能力、沟通和谈判技巧

3.招商团队培训和分工

培训：制度、业务、流程、行业分工：功能和业态、建筑集群

4.招商人员的考核与奖惩

招商日例会制度、招商首问责任制、业绩考核指标、薪酬设置和激励政策、招商进度考核、廉政建设

二、前期招商介入

1.重要的筹备会议

四个阶段的重要筹备会议：

a.项目商业定位和业态规划会议（项目启动）

b.管理模式、组织架构、筹备计划研讨会议（开业前-24-18个月）

c.招商计划落实、进场装修、开业倒排计划研讨会议（开业前12-9个月）

d.项目接管验收、开业庆典、开业后运营管理研讨会议（开业前3个月）

2.编制招商工作计划流程

招商策略的制定工作流程招商内部审批决策工作流程

招商费用控制的原则如何控制招商节奏

3.开业前招商阶段

招商启动期-招商预热期-招商推进期-招商冲刺期-招商收尾期

4.重点关注主力店

主力店选择商务条件谈判

物业交付条件和管理界面确认业态分布

水平动线不同物业业态基础技术条件

三、一流的招商全流程计划是卓越团队的保证

1.招商策划

市场调研 购物中心商业定位：档次、业态、品牌落位

面积配比和培育周期：主力店和非主力店经营收益测算

2.招商组织

组建招商中心、招商手册

3.招商策略

先易后难标杆品牌重点突破，一般品牌大量储备

挖掘和培养潜在合作伙伴

四、狼性招商团队谈判全技巧

招商谈判基本流程：空间要求、准备工作阶段、谈判实际操作阶段

招商谈判基本原则：一对多原则、意向书优先原则、踏勘优先原则、持续联络原则

招商谈判技巧与规范：谈判前应做的准备工作、合同谈判实施阶段、谈判中的注意事项、谈判后需要做的工作、其他应注意的事项

商户选择：主力店、标杆品牌、品牌储备

常见的招商活动配合：招商大会、品牌签约仪式等

掉铺预案：品牌替换

五、招商如何和营运结合过渡

招商收尾和商户装修管控

招商人员的转型

招商评审

六、二次招商

常见的二次招商调整分类

调整的原则与重点

调整的实施

品牌选择的标准

品牌选择的标准

调整后的评估

❹ 超市如何竞争才会赢

一、从中国超市经营理念发展的角度分析 1、从单一的出售商品向出售服务和消费者附加值过渡 顾客让渡价值论明确地告诉商家：谁能让消费者用最少的支出、最短的时间、最快的速度、最低的价格在最优质的服务下完成一次快乐的购物，谁便能最大化的占有市场竞争的优势。 这句话不仅看起来繁琐，而且做起来难度更大。在商品同质化、价位同价化、促销同样化的竞争阶段，梨子的味道都是一样的。如何在有限的商圈内摄取理想的、尽可能多的顾客、顾客忠诚和销售利润？在沃尔玛、普马、家乐福、麦德龙、百盛等无数个国际顶尖商业巨头充斥中国大陆超市经济的态势下，中国超市如何应对？随着中国消费者钱袋的渐渐鼓起，国人的消费意识和消费能力发生了几近于翻天覆地的变化，如何对消费者的心理欲望和消费需求做出尽可能快、尽可能到位的满足，并能够将这种满足一直持续？ 消费者对生活质量的要求越来越高，消费者的整体消费形态已从以往的“物美价廉”“节衣缩食”发展到了今天“个性购物”“健康购物”“快乐购物”以至于“享受购物”“体验购物”“感受购物”的高度。从消费者接到商家ＤＭ单那一刻起，从消费者的“贵脚盈门”开始，他们便在无时无刻地向商家索取一种时时刻刻的服务和满足。单纯的商品丰满与否、单纯的价格比较、单纯的打折买赠、单纯的会员积分已经无法满足消费者对商家的要求和期望。 在这种形势下，超市应该摈弃传统的销售理念，置于“售货”之上着重于售前、售中、售后全方位的销售服务。 2、从价格制胜的竞争观念向集价格、文化、服务、品牌等多种因素的复合型竞争理念过渡 价格确是一把利剑，之于消费者可以使得超市实现理想中的客流客源和市场比率，之于竞争对手可以有效的增强自身竞争优势，以这种杀伤力极强的价格手段的确可以起到实实在在、看得见摸得着的短期效果。然而，这种效果毕竟只是一种眼前利益，而且市场比率的增大、客流量的大小并非就意味着超市能够在大赚人气的同时大赚钞票。 纵观现阶段我国商业发展势头，喜人的现象比比皆是：物流配送系统渐趋成形，大物流、大流通的概念已深入人心；以计算机应用和互联网技术发展为基础的电子商务（Ｂ２Ｂ）正在继纳斯达克指数回升之后，越发彰显成熟的魅力；厂商联合，供应链不断发展，规模生产和规模销售已能够缩减控制成本；健全的营销网络和日臻完善的供销组织已经不是某一家超市企业的独家本事……，一系列的现象最终必将使超市里的各种商品统统走上同质化、同价化、同步化的经营阶段。至此，单纯的价格优势荡然无存，集合了文化、价格、服务、传播、附加值等多种销售因素的复合型竞争观念将随着国际超市巨头涌入中国、涌入各大城市，而最终以重新洗牌的名义在大大小小超市人的脑海里“生根发芽”。 二、从中国超市业态发展的角度分析 “超市”本身就是商业零售业态的重要组成部分，“超市”就是一种业态。 但是，２１世纪的商业是崇尚资源整合、优势联动、信息共享的大经营时代。在这种时代，我们一贯盛行的“优胜劣汰”依然在起作用。只是，超市与超市间的联合、超市与百货商场的糅合，超市与其他业态、其他经营领域的统合，最终将使得单纯的超市、单纯的百货商场在“国内竞争国际化”的大市场环境中显得身单力薄。 在接下来的几年内“超市”业态必将会有新鲜血液的加入，要么是传统业态的重新整合，要么是“新思路”与“老卖场”的新旧联姻。 1、以“销品茂”为主形式的大型购物消费中心的出现和发展 市场竞争的程度已经到了炙热化的阶段。在这种阶段，某些超市因管理、人力、营销等各方面的问题将面临“生死抉择”；某些超市会一味充当“小资”的角色来服务社区里的都市人；还有一些超市，尤其是那些在竞争中茁壮成长起来的综合超市，已经难以满足争做“超市巨人”的欲望，于是“销品茂”的出现势必打破超市原有的单一业态，商业格局面临再度洗牌。 “销品茂”是一个在现阶段中国使用频率不算太高的“商业舶来语”，它的英文名字是“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”，中文可译作“大型购物消费中心”。上个世纪７０年代末８０年代初出现在美国，是指在一个庞大的单体建筑内，集聚了各种零售业态，是不同商品和商业服务功能的总汇。一般以百货店、大卖场作为龙头商店，配有专业店、专卖店，有购物、休闲、娱乐、餐饮等项目。 国外的“销品茂”常依高速公路而建，针对的是１０万人口的目标市场。在上海陆家嘴，被人称为中国“零售航母”的大型购物中心，号称中国最大、亚洲最具规模的“销品茂”已静静停泊在陆家嘴金融贸易区内。这家建筑面积达241000平方米的“销品茂”不再是单纯的购物场所，而是集娱乐、休闲、餐饮、教育等活动于一体的中心。尽管从中国精美艺术品到世界顶级名牌都可以在这里买到，但是仍然宣称坚持平民化路线，“服务于当地所有的季节和所有的人们”。据介绍，消费者逛“销品茂”可以进行“一站式”购物，享受到比逛单店或超市更多种类的商品选择和多功能服务。 无独有偶，在武汉和郑州这两个华中地区商业最为昌盛的省会城市，也相继出现了所谓的“地域性销品茂”。之所以称谓地域性，是因为按国际标准来看，两家的建筑面积均未达到１０万平方米，而且所谓的服务和理念尚未达到真正的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”高度。 目前，国内诸多营销学者对这种舶来的商业模式尚有许多困惑。譬如，我国现阶段的消费环境、消费意识、消费水平、消费结构能否适宜“销品茂”的“生存习性”？“销品茂”的衡量标准是什么，卖场面积需要多大，货品丰满到何等程度，服务达到什么水平，施行何等价位，面向那些群体？如此等等，涵需我们国内的超市企业和超市人在转型或投资兴建时多加考虑，做好充分的市场调查研究。 2、中小超市逐渐演化为以社区为主、广域扩张的“大连锁”便利店 大超市、大企业做大商业、大突破，中小超市也不能坐以待毙，而是将会于夹缝中追求超越。 拿中国商战发源地郑州来讲，在现阶段，以“思达”“九头崖”“双汇”为代表的中小连锁超市，为迎接“北京华联”“普尔斯马特”“凯利农万货”诸位“新朋友”的到来，正在积蓄力量、小心翼翼的谋划自己的御敌攻略。 一方面，超市企业对现有连锁模式和销售网络进一步完善健全，通过人员的动态训练、现代化商业零售技术的运用以及品牌和资本的双重运作，增强企业在大竞争局面中抵御风险的能力。 另一方面，超市企业围绕社区、景点、车站、大学、医院等实施的连锁规划将从窄小的本市市区逐渐将喉舌伸向周边城市，具备资本实力和发展野心的企业便会将眼光放远至整个的国内版图，往往会依省会城市大肆扩张。 3、以俱乐部为主形式，具备多服务功能的宽泛型会员超市 会员制营销一向是超市经营中的重头戏，也往往会成为一些超市在竞争中的独家本事，普尔斯马特正是一例。在中国现阶段大大小小的超市中，没有会员制度的超市很少，但真正通过会员卡带来持续、稳定的销售利润的超市却少得可怜。 会员制度依托关系营销论发展至今，“会员卡”作为载体，“会员制”作为超市与顾客间默认的游戏规则，不仅有利于培养顾客忠诚、提高品牌占有率，而且之于市场扩张、市场侵略都不失为一剂良药。 我国超市的现行会员制度过多地停留在折扣、积分和参加促销活动的价格层面上，我们的超市是“用价格作为会员制度的护身符”，而非“将会员制度作为抵御价格侵略、强化服务功能、增强核心优势的杀手锏”。笔者浅见，一张名片大小的会员卡不应仅仅作为消费者购物时的“价格通行证”，可做的文章还有很多，多功能的会员卡、适应了多数人需要的多功能会员制度势必取代以往单纯的价格卡片。 美国著名营销学家菲利普科特勒指出：对未来的市场来说，首要的问题是通过帮助顾客解决实际问题、了解顾客的心理、降低管理费用并做好销售服务等措施赢得他们的信任，建立起本店的信誉。值得注意的是在赢得新顾客的同时也不要失去老顾客。现在拢住顾客不容易，顾客满意并不等于就是对商家的信任，只要有一批忠心耿耿的老主顾才能保证财源茂盛。因此，无论是现在还是在将来，要想取得成功就必须建立一套完整的顾客档案资料，其中包括他的全部历史资料、简历，甚至个人爱好，以便加强与他的联系。三、从中国超市营销策划发展的角度分析1、品牌铺路，文化行销

❺ 实体店怎么破解经营难题

实体零售商转型之路

最大的变迁则缘于电商的出现让传统零售业者倍感压力，O2O线上线下融合的新零售时代开启，科技元素加入其中，实体零售商频频转型。

从最初的小型百货店、专业专卖店到之后的大型购物中心，新中国成立70年来，零售业发生了巨大的业态变化，并购潮也使得各区域的零售企业资本重组，市场格局发生变化。

而最大的变迁则缘于电商的出现让传统零售业者倍感压力， O2O线上线下融合的新零售时代开启，科技元素加入其中，实体零售商频频转型。

新零售时代的转型

中国零售业发展到近几年，随着电商的崛起，整个零售格局发生了颠覆性变化。在线购物在冲击了实体零售商的同时，也促使传统零售业者做出转型，而更多的电商巨头都陆续介入了实体零售企业的投资与合作，线上线下融合的新零售时代来临。

国家统计局最新披露的经济运行数据显示，2019年6月中国社会消费品零售总额为33878亿元，同比增长9.8%，创造了2018年4月以来的最高增速。2019年上半年，中国社会消费品零售总额达到195210亿元，同比名义增长8.4%(扣除价格因素实际增长6.7%，以下除特殊说明外均为名义增长)。

按经营单位所在地分，2019年上半年中国城镇消费品零售额166924亿元，同比增长8.3%;乡村消费品零售额28286亿元，增长9.1%。其中，2019年6月份中国城镇消费品零售额28959亿元，同比增长9.8%;乡村消费品零售额4919亿元，增长10.1%。

按消费类型分，2019年上半年全国餐饮收入21279亿元，同比增长9.4%;商品零售173930亿元，增长8.3%。其中，6月份餐饮收入3723亿元，同比增长9.5%;商品零售30155亿元，增长9.9%。

按零售业态分，2019年上半年限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年同期分别增长7.4%、1.5%、5.3%和3.0%。

2019年上半年，全国网上零售额48161亿元，同比增长17.8%。其中，实物商品网上零售额38165亿元，增长21.6%，占社会消费品零售总额的比重为19.6%;在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长29.3%、21.4%和20.9%。

2018-2019年6月中国社会消费品零售总额统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

(备注：2018年9月累计总额增速为9.3%)

购物中心和各个产业发展，非常相似。过去多年以来，各个产业包括购物中心的发展，主体上还是一种资源依赖型的增长模式。现在购物中心要适应新的发展趋势，满足消费者不断变化的新需求，要实现新旧动能的转换，实现可持续的发展。强化服务和支持品牌商的能力，探索购物中心新的价值创造能力和服务消费者的能力。”中国连锁经营协会会长裴亮表示。

谈及购物中心的价值，裴亮进一步指出：“购物中心是消费者体验式消费的首选，是消费者追求新的生活方式和社群活动的主场。这些都是购物中心存在的最大价值，也是区别于电商的最大的优势。所以，要强化服务消费者的能力，洞察消费者，深入把握消费者的需求。在新零售时代健康持续地发展实体零售产业。”

更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国零售行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

❻ 对现在越来越多的购物中心出现的现象，专业人士都有什么看法

目前来看，商业地产项目同质化主要涉及建筑形态、业态组合、引进品牌专等方面。业内人士属称：“最直观的同质化体现就是建筑本身，我之前接触过几个购物中心，在外立面、内部构造、建筑风格、景观设计等方面几乎千篇一律；在业态组合上，很多购物中心基本都涵盖服装、餐饮、娱乐等多个方面，各业态之间的比例差异较小；最后就是引进品牌，这点也非常明显。”
新浪商业地产招商中心工作人员透露：“现在有些房企已经开始主动规避同质化，并请我们对意向城市、意向商圈做市场调研，截止目前，我们的CRIC商业地产数据库已经在全国20多个城市，为近2000千个商业开发项目撰写研究报告，获取了大量一手信息，对于房企运作商业地产项目起到了有力作用。”

“在市场报告的基础上，我们会结合自身定位，进行组合错位、功能错位和时间错位，及时调整策略并寻找新的突破口。”某房企人士称，在招商环节，除了参考市场调研报告，最主要的还是要多引进一些新品牌，“由于自身商家资源有限，我们一般通过专业机构来实现资源拓展，近期曾通过中国乐商会成功与数十家品牌达成有效对接，其中就包括几个从未进入北京市场的品牌。”

❼ "大消费"时代来临 商业地产怎么破

“一个购物中心项目，预设50年的盈利回报期，这在国内是难以想象的。”中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任郭增利不久前带团前往英国考察，期间的所见所闻让他这位多年在国内从事零售商业地产研究的行业专家，也不得不再次反思，到底中国的商业地产项目为何而建?
“与国外的这种漫长稳健的回报周期相比，国内商业地产项目常常盲目上马，恨不得5年就出来结果。”与此同时，国内纷纷仓促上马商业地产项目的背后，所建的物业并不能够适应当前消费者市场的购买需求。
“未来行业的结构性失衡将会愈演愈烈。”在郭增利看来，行业的变革在所难免，新经济常态下的格局，尤其是中国“大消费”时代到来，将倒逼商业地产行业转型升级。
今年第三季度的国民经济数据显示，中国的第三产业占GDP的比重已达到51.4%，近十年来首次突破半壁江山。比上年同期提高2.3个百分点，高于第二产业10.8个百分点。
“商业地产的基础是消费和服务需求，第三产业服务业的发达程度决定了商业地产的规模和发展水平。” 在盈石集团执行董事兼北京盈石总裁何诚看来，这意味着消费对经济增长的促进作用已经开始发力，“随着国内1亿新型资产阶级阶层的崛起，商业地产行业升级的契机也已经到来。”
经济步入“大消费”时代
在中国经济结构调整爬坡的过程中，传统产业产能过剩导致多年积累的结构性矛盾也急需解决。传统产能要完成去库存、去产能化还需要时间和过程，因此工业的下行压力无可避免，GDP增长难免受到其拖累。
不过，拉动经济增长的“三驾马车”中，投资和出口的表现不尽如人意，但消费表现稳定，拉动作用稳步增强。
“服务业已经成为我国经济稳定增长一个非常重要的支撑，我国从工业制造大国开始升级转变为消费大国。” 而在何诚看来，中国经济的“大消费”时代已经到了，“大消费”时代最大的特点是会给商业地产带来“个性化消费、体验式消费、高品质消费”等几大方面的改变。而这种消费市场和服务业的升级，将必然带来商业地产行业升级的格局出现，为目前商业地产发展困境带来新的契机。“这个转型升级趋势就是经济规律所致，且这个升级趋势是很稳健。”
盈石集团研究中心根据国家统计局的数据测算，今年前三个季度社会消费品零售总额扣物价以后实际增长是10.5%，同时增速是在逐月提高的，与居民消费结构升级相关的一些行业，旅游、保健、卫生、教育、医疗这些行业增长速度都是非常快的。
而服务业的发达程度决定了商业地产的规模和发展水平，盈石集团研究中心总经理张平也表示，尤其是居民收入水平提高，意味着消费者总体购买力的提升，尤其是中产阶级队伍的品牌意识及体验式需求的日益提升，会是引领中国消费市场升级的主要推动力。
瑞信研究院发布的2015年《全球财富报告》显示，目前中国中产阶级人数已增长至全球首位，达1.09亿名。自2000年以来，中国中产阶级的财富大幅增长330%，2015年已达7.3万亿美元，占全国财富的32%。
在张平看来，“‘大消费’时代的本质则意味着我国的整体内需市场将大幅扩容。居民总体收入快速增长的背后，是我国中产阶级队伍的逐渐壮大。”
体验式商业引领未来
由于经营模式落后，成本持续上涨，新兴业态替代、互联网购物冲击等众多因素的影响，百货、超市等传统零售企业效益下降，关店止损现象时有发生。联商网此前发布的《2015年上半年主要零售企业关店统计》显示，2015年上半年主要零售企业(含百货、超市)在国内共计关闭121家。
即便是国内商业地产龙头老大——万达，其百货店今年7月终于痛下决心关闭40余家严重亏损的门店，剩余的也将调整压缩经营面积。纵观全国市场，百货关闭的消息也是接连不断，有本土的也有国外的，有独立物业的也有嵌套在购物中心之内的，比如尚泰百货从去年开始接连撤出其位于沈阳、杭州、成都的万象城;比如今年上半年天津接连闭店了4家百货，劝业场西南角店、远东百货天津商场、天津百盛、津乐汇百货。
据盈石集团研究中心数据显示：2015年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米。到2018年，预计仍然有6164万平方米的可见新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%。而这一暑假意味着在3年内，我国大部分城市商业市场的存量竞争和未来供应压力将持续上升。与此同时，新增供应和存量消化的双重压力之下这几年国内产业机构调整带来的经济增长放缓也不可避免地给商业地产带来阴影。
“大消费”时代的另一个变化则体现在产业链条的缩短与转变，“供应链渠道缩短，品牌商乐于直接对话消费者。”一位国内商业地产业内人士对中国房地产报记者坦言，对于品牌商来说，电商的出现以及消费者需求的变化，能带来品牌商可以在线上建立更高效的分销渠道，“无所谓交易发生在线下还是线上，对他们来说只有利益是永恒的。”
何城表示，昔日的传统百货主要依靠粗放的品牌集合和渠道资源，然而进入“大消费”时代，在商品货架展示和集合丰富度方面，显然电商们做得更有效率。与此同时，那些带有体验型业态的好项目永远不会过时，譬如代替百货的购物中心业态，近年来则因为契合了品牌商和消费者的双重诉求而更具市场生机。
“未来，市场对实体零售商业策划和运营等的专业需求会更加严格，优质的服务商将成为开发商的合作伙伴，线下实体店必须向品牌展示和互动体验转型。”
行业观点
郭增利：商业地产结构性失衡会愈演愈烈
尽管消费需求强劲，然而当前商业地产的结构性失衡问题，已是行业共识。
中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受中国房地产报记者采访时表示，未来如果不能改变现有情况，商业地产结构性失衡依旧会愈演愈烈，
“第三产业占比的提升，更需要第一第二产业的支撑，否则一切都是妄谈。”在郭增利看来，消费升级会成为进一步倒逼产业结构调整的重要因素，对于商业地产从业者来说，“要想要从根本上破解，未来道阻且长。”
中国房地产报：你如何看待今年第三季度国民经济结构中第三产业占比首次提升至50%以上，这对于商业地产来说是个好消息吗?
郭增利：我和大多数人的观点不太一样。前三季度GDP的数据，在成熟的商业地产市场可能会有一定的理论意义，代表着服务业的发展成熟以及繁荣。然而，在目前我们国家作为一个发展中的市场，说其就能够带来利好显然是不能够成立的。
从现有的行业格局来看，我国的服务业质量或者说商业地产运营水平，远没有达到西方成熟市场的水平。那么，第一、第二产业数据的下滑、发展迟缓，反而可能意味着对于第三产业是一个抑制。试想第三产业所提供的产品到底服务给谁?显然它需要前两个产业的基石支撑。因此，商业地产未来发展水平，还是要取决于整个经济面的和谐程度。倘若连支撑因素都没有，就妄想谈第三产业拉动，这种经济结构早就的商业市场格局繁荣是不大可能的。
中国房地产报：未来商业地产发展可能会越来越难?可以这样理解吗?
郭增利：我可能比较悲观。我认为，目前以及将来很长一段时间内，商业地产的结构性失衡问题依旧会愈演愈烈，因为现有市场真正需要的产品和当前商业地产所能够提供的服务，完全不能够匹配。现有商业地产产品，并不能够与消费升级需求完全融合到一起。其实老百姓不是没有消费，而是不愿意消费的。仅仅拿食品来说，国人近年来一直在消费进口食品，即“消费外流”现象。但是进口食品并没有国内生产上的带动。大家都在反思我们的钱到底哪里去了?而这对于当前商业地产产品，对于商业地产从业者来说，那就意味着你提供的产品对消费者没有吸引力。从某种程度上来说，消费升级会成为进一步倒逼产业结构调整的重要因素。而对于商业地产从业者来说，消费升级领域还是最有前途的领域。
中国房地产报：你认为造成商业地产行业结构性失衡的根本原因是什么?你的建议是?
郭增利：其实，在国内做商业地产探讨和研究，往往避重就轻，仅仅探讨整个商业地产的运营和金融两大核心问题的解决，然而仅谈这个行业本身是不合理的。
在我看来，国内的购物中心现在是“群魔乱舞”的时代，不管有没有什么实力和预期，当前众多的房企、投资人都觉得自己能做。我有一个悲观论点，要使其灭亡，必使其疯狂。真正的市场所需要的是什么，地方政府没有想明白，开发商更没有去想，在房地产市场运行的初期，商业地产更多是作为土地、房地产等加快资金变现的工具，甚至把购物中心理解成现金流来做。而在国外批件购物中心的规划很严格，譬如英国目前从政策层面，是限制郊区性购物中心。这与国内动辄需要购物中心拉动新城新区发展，甚至通过建购物中心来助力住宅销售有着本质区别。
因此我给行业的建议就是，如果跳开整个商业地产系统逻辑不谈，纵使谈再多的商业地产专业运行逻辑，这也是解决不了问题。只有开发商、特别是城市管理者，协同一致树立一个共同目标，才能真正破解结构性失衡难题。

❽ 购物中心、百货商场招商如何引进品牌

购物中心、百货商场招商完成引进品牌的计划，必须要完成的工作有：
（1）招商的人员是否充分了解自己管理的需要引进的目标商品品牌的详细情况，首先要知道目标品牌在全国市场的销售情况，市场占有的份额，该品牌的发展趋势，他目前处于何种状态，是新生的品牌，还是成熟的品牌，还是已经进入弱势的品牌；该品牌追求何种风格，目标客层是什么样的人群，覆盖面的幅度，都有那些款式，是否符合公司的市场定位。其次实际目标品牌在当地的基本情况，是否已经进入该地区，进入多少家，目前在该地区销售情况，他的市场容量在该地区一共有多少，未来可以挖掘的市场份额还有多少，已经占有了多少市场容量，是否已经进入竞争对手的店中，在该地区是否有专卖店，该品牌是否还有意在扩大自己的开店数量，每年的开店计划是那里。
（2）该品牌在未来公司的定位中处于什么样的地位，是必须要引进的品牌，还是未来处于为公司创造业绩的商品品牌，还是公司的辅助品牌，如果是必须要引进的品牌，公司准备采取什么样的方镇和政策，对于中间力量的品牌公司采取的是何种的方针和策略，对于一些辅助品牌公司的方针和策略又是那些，作为公司的一名招商人员必须要明白公司的这些决定，做到心中有数，该让步的时候就让步，对于不同的品牌采取不同的引进策略，做到化最小的代价，得到公司需要的商品品牌。
（3）清楚需要引进的目标商品品牌经营者的详细情况，进店的经营者是厂家自己，还是省级的代理，还是市级的代理，还是一般的代理商，因为经营者不同，未来的经营方针和策略也不同，进货的渠道也会有不同程度上的差别，对未来经营中的影响也不尽相同，如果是厂家进柜，未来的宣传和促销支持力度会很大，省级和市级就差多了，一般的代理可能就没有办法提供更多的宣传支持。总之，在了解引进目标商品品牌的详细情况后，就要制定每一个品牌的引进指导方针策略和计划书，在计划书中，要明确公司未来必须要得到的扣点和需要供应商提供的宣传和促销支持，在什么状态下可以放弃该品牌的引进，否则就不要轻易改变已定的目标。

品牌引进者的预见性是发掘一些竞争力品牌的重要途径，对一些新生代的品牌，特别是一些公司独有的商品品牌，更需要引进者的胆识和远见。虽然说这些品牌可能都在一个层面上，但因为在本地可能是一个陌生后来者，但如果选择得当的话，这些品牌会成为公司业绩的增长点，更会成为公司形象提升的代言者。