康定如何做购物中心

『壹』 如何做好购物中心的租赁工作

经营是购物中心发展的重要环节，目前许多购物中心由于在经营过程中行为不当而造成项目的停滞。要解决购物中心经营中存在的问题，经营者要规范自己的行为。

从2002年以来，在北京、上海、广东、成都等经济较发达的省份或城市，商业地产或者购物中心这一概念成为业内和专业媒体最流行的话题。在2007年北京商业市场中将有大量颇具规模的新商业项目开业经营，如新光三越、四季商城、西单MALL等，这些项目大多以购物中心的模式进行运营。但是，在购物中心的开发运作过程却出现了不少不容忽视的问题。

2007年备受瞩目的商业大盘——SOHO尚都，在开业后不到一个月的时间里，于7月24日爆发了前所未预料的大危机：率先开业的SOHO尚都西塔的租户宣布集体歇业一天。此举意在抗议目前整座商场商业氛围不足、租金过高的现状，希望能够在开发商与商铺业主之间施加减免租金的压力。

由此可见，购物中心开发者的行为对于一个购物中心项目来说至关重要。购物中心开发经营者应该采取规范行为来保证购物中心项目的顺利运行和持续发展。通过对购物中心开发经营者的行为的分析，找到其在购物中心运营过程中的合理正确的原则，并其指导现实中房地产开发经营者的行为，才能够使购物中心项目能够最大限度地获取经济效益，促进购物中心市场的健康发展。

购物中心的经营是开发商直接与消费市场联接的纽带。如何做好房地产开发商与消费者、承租者三者利益的平衡，最终将商业地产的前期运作，投资与开发转化成稳定的现金流与收益，是房地产开发商所必须要考虑的关键，也是房地产开发商在运营过程中的行为指导依据。

本文通过对购物中心开发经营者行为的理论和实证两方面的分析，以“金源时代”购物中心为具体案例，得出购物中心开发经营者如何才能真正做好经营活动，保证购物中心的顺利运行的有效行为机制。

◆购物中心开发商行为的理论分析

经营行为的理论基础来自于新古典零售理论，该理论认为，一个购物中心内单个零售商店发现它的需求还会随着购物中心作为一个整体的吸引力而发生变化。商品的销售等价于消费者到购物中心的概率与在某个商店进行购买的概率的乘积。消费者到购物中心的概率，由购物中心的全部商店的行为，该中心的所有者或者经营者的行为所决定。一个购物中心拥有更为合理的商店组合，消费者就越多。另外，购物中心其他商店的联合价格策略也会影响购物者选择该中心作为其购物目的地的可能性。而联合价格策略又是购物中心的所有者和经营者所决策制定的。

由此可见，购物中心的经营者的行为对于整个购物中心的发展有着重要的作用。对于经营者到底需要在哪些方面参与和进行干预，才能给购物中心带来最大的收益，新古典主义零售商业理论也给出了一些答案。

零售商业组合和购物中心租约

由于购物中心内的任意一个商店的业务都依赖于该中心的商店组合，对于中心的所有者或者经营者而言，考虑组合决策对该中心每个商店的影响是很重要的。例如，中心所有者对于独立商店的强劲竞争者方面有什么保障措施?一旦签订了初租约，有什么措施确保所有者将该中心剩下的空间出租给那些能够吸引消费者光顾现有商店的其他商店?

商店组合决策原则上应该是以承租者的集体最高利益为基础的。为了具备这种激励机制，大多数的零售商业物业租约包含两种类型的租金：通常固定的或者预先指定的基础租金和可变的超额租金。以承租者的毛销售收入为基础计算的支付额。通常，超额租金是以毛销售收入扣必要金额后，按照一个固定百分比计算的。随着时间的推移，当承租者的业务增长时，超额租金也会增加。对于已经建立很久的、经营成功的购物中心，超额租金是业主重要收来源的情况是比较普遍的。

商品多元化和价格协调

由于购物中心的客流量取决于商店的整体定价策略以及它们的组合，因此，中心的零售商之间还有另外一种形式的相互依赖，当某个商店有一定的销售额时，该商店吸引的消费者同时也为其他商店提供了更大的客流基础。另一种可能是，如果某个商店由于它的价格不具有效力而无法吸引它的顾客，那么所有的商店都有失去业务的趋势。因此，开发商有必要实行整个购物中心统一的价格协调。

一种商品的价格和其他商品的销售额之间的这种联系为商品多元化的出现提供了充分的理由。原则上，在同一地方提供多种商品可以通过不同个体专卖店的高度集中来实现。

◆购物中心经营行为的实证分析

接下来将以“金源购物中心”为案例，具体说明经营者行为如何有效有利地实施。

作为亚洲最大商业单体项目，位于京城西北四环的金源MALL从项目启动伊始就受到市场关注，这个由南方巨鳄世纪金源集团花费45亿元打造、总体量70．8万平方米的商业航母于2004年10月在国内一轮大MALL开发狂潮中强势登场。而今，随着国内大 MALL狂潮渐退，不少红极一时的项目遭遇持续经营困境，而作为领军者的金源MALL，也仍未完全摆脱困境。如何做好经营行为，如何发展购物中心，是摆在开发商面前的一道难题。

前期：做好购物中心的定位

在整个流程当中，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定项目成败的关键环节。

金源新燕莎经营困境，与其定位是分不开的。就其定位来说，作为世界最大的商业单体建筑，它致力于打造一个“一站式”消费的大型购物中心，即顾客的任何购物需求都可以在这里得到满足。因而，它想通过引进各种档次的商品来满足不同消费群体的这种“一站式”购物需求，并且它也比较成功地做到了这点。然而从实际情况来看，金源的打折促销活动比起西单等地区的商场来说，完全可以忽略不计，因而它很难吸引到那些经济收入较低、比较看重商品是否打折的消费群体。而对消费水平较高、购买力较强的顾客来说，虽然金源拥有近10000个免费停车位和不少高档品牌，但它各种档次的品牌相邻而设，使得在这里购物缺少了在国贸等商场购物时那种优越感。让人觉得即使在这里购买了高档商品，购物过程中也不那么容易体现出“身份和品位的象征”。同时，档次的杂乱，还使得在挑选时花费了很多时间在不必要的商品上，浪费了消费者的时间。

那么，该如何进行购物中心的定位呢?

根据不同的目的所针对进行的商圈分析也有所不同。一般来说，开发商所面对的第一层面客户是商家，商家的目的在于盈利，简单的说就是要赚钱。同时商家所面对的是消费者，因此商圈的调查不仅要针对商家而进行，还要针对消费者进行深入的调查然后进行分析，市场的数据将成为项目的各项定位的依据。具体调查的内容具体如图1，图2所示：

在这其中，与经营关系最为紧密，最为重要的就是客户的定位。对于以租代售的开发商来说，其客户主要包括以下两类：一是将来会到这个商业地产项目内购物，消费的人；二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家。

消费者定位在对消费者进行分析的基础上，研究商圈内所有的消费者或潜在的客户群，研究的重点是他们的消费行为、消费模式，包括各类消费的金额、次数消费半径、消费时间、消费追求价值等方面。要准确把握投资客户的需求，并对消费者进行需求调研。

商户定位商家定位主要应当思考项目本身5个方面的问题。

①本项目商品和服务的消费群体以及商圈范围。②本项目区别于其他同行的经营特色。③项目自身的建筑特点。④项目的品牌效应。⑤市场消费的未来发展趋势。通过对这两方面的定位，才能真正地做到提高购物中心客流量的，增大购物中心经济效益。也只有在有效正确的定位的基础之上，才能有效地进行招商开业的决策制定，以达到合理的“商店组合”和有效的“价格策略”的作用。

◆统一招商管理

这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心项目商业运营的管理能否成功。同时也是最体现着新古典零售理论精髓的实践行为。如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业态，而与各承租户达成协议这需要完善的计划与组织，仔细研究购物中心所有的特色，及集中运用所有的招商工具，如此才能够达成租赁的目的。在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。

承租户的选择要考虑支柱商店的带动效力

主力业态定位是将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，是保障持续经营成功的关键。他们拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛产生巨大的广告效应和经营收费，使商业地产更具活力。

北京金源购物中心的初始招商工作就证明了这一点，招商之初，北京金源购物中心确定了几家主力店，其中包括定位在中高档商品的经营、在北京市有着较高知名度和美誉度的贵友大厦。事实证明，正是由于贵友大厦的前期引进，打消了很多非主力店的顾虑，使得它们能够在短时间内顺利的入驻，大大缩短了北京金源购物中心的前期工作时间，提高了整个招商工作的效率。

承租户的选择要保证购物中心商品种类的完整性

购物者对购物中心中只有一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。

选择的手段—租金政策

要达到选择合适的承租户，达到优化合理的“商店组合”，那么，所采用的最合适的工具和手段就是租金政策。利用基础租金和超额租金来进行选择。当购物中心内有空置面积可供出租时，愿意为该空间支付最高租金的承租者是那些中心的现有购物人流对其最有价值的，很可能是一个基本上没有树立任何零售商誉的承租者，它能够搭中心现有承租者的“便车”。

为了将“适当”类型的承租者吸引到购物中心来，向不同类型的商店提供同样的物业空间时，租金应当有变动。支柱商店是那些零售名气和声誉有助于确定购物中心的特色、确定中心的主要承租者以及吸引核心顾客流的商店，因此，支柱商店通常在最低租金上等到很高的折扣。相反，小型商店的业务在很大程度上依靠吸引那些由于支柱商店的名声而来到该中心的购物者的注意力，因此它们通常被收取的租金要高许多。当然，业主也可以简单地通过拒绝租赁给那些可能给中心的名声或者形象带来负面影响的申请者来调整中心的组合。

◆做好项目规划

确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户得位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。以金源新燕莎MALL为例：

如图，金源新燕莎MALL设计主要存在的问题：各店铺间通视性较差。以图3中间的红色大道和粉色大道作为分界线，将商场大致分为ABC三个区域。那么很显然，在红色大道上逛街的顾客只能看到所处位置附近的A区域店面和部分B区域店面，在粉色大道上逛街的顾客只能看到所处位置附近的C区域店面和部分B区域店面。而且商场东西向道路太长，感觉上容易疲劳。商场过大使得其东西向道路的长度约为一般商场的3倍，这直接给人一种疲劳的感觉。

因此，要从不同的层面同时引入人流：注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为挟窄。在这种地块限定的条件下，应强化楼层的交通便利性，引导上行、下行人流。

◆购物中心的管理

购物中心是由多家零售个体所组成的综合体，它代表着一种管理体系，一种全新的经营管理模式每个零售商店都是这个综合体系中的一分子，所以借助于现代管理方法和管理理念对购物中心进行效的控制和管理就显得格外重要。购物中心应尽可能选择国际化、专门化、高效化的专业管理集团或业管理公司进行专业化的管理。专业管理公司的权限和职责是：确定购物中心的管理规程；组织购物中心的运营管理；负责购物中心的租约实施；进行购物中心各成员之间的协调；参与购物中心相关重要件的处理等。

从现今阻碍我国购物中心进一步发展所存在的问题——在购物中心开发过程中开发经营者行为不当入手，通过论述了购物中心开发经营者行为对于购物中心项目成败的关键作用，探讨和总结了购物中心开发经营者在购物中心开发经营过程中所需进行的正确合理行为。现在正是我国购物中心需要快速发展的时期，但是，在购物中心开发经营的过程中，由于开发商不遵循其开发和经营的客观规律而导致的行为不当，成为了许多购物中心项目失败的直接原因。这些存在的问题严重制约了我国的购物中心前进的步伐。

新古典零售主义认为，购物中心开发商的行为对购物中心有着直接和重要的作用，主要通过“联合价格”和“商店组合”发展扩大商业房地产。目前购物中心在定位、招商、开业和管理方面存在种种问题，解决的关键在于将理论应用于新形势下的新情况，得出具体的实施办法，指导商业房地产开发经营者的行为。要做到1、经营前期的主体定位：消费者定位与商户定位是开发商进行投资的基础；2、招商过程中，要着重依据租金政策选择合适的租户；3、进入经营过程后，国际化、专门化、高效化的专业管理有，我国商业房地产必将地有长足的发展。

『贰』 如何做出一个好的购物中心设计方案

应该交给专业的人去做，想要做出一个好的购物中心设计方案，最好的办法就是找一个业内非常有名的公司。HKD汉萨康托是一个实力非常强的购物中心设计公司，和很多知名的购物中心品牌有合作关系，比如尚乐城、昌大昌。

『叁』 如何规划购物中心商业业态

商业业态，是抄指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。

『肆』 四川康定有没有大型商场

康定有民贸公司、红艳超市等，一般购物可以得到满足；类似内地大型综合商场还真没有。
希望对你有帮助

『伍』 如何做好购物中心入口设计

1、购物中心入口位置要方便顾客
在确定购物中心入口位置时，应考虑到方便顾客进入的因素。在一个环境中，人们在寻找重要地点时，总是选择最短路径。购物中心的入口位置要符合这种行为规律，让更多的顾客顺其自然的进入。公交地铁作为城市交通的基础部分，带来的人流量是巨大的。合理利用这些条件，用便利的交通吸引更多目的性或非目的性的消费群体，也是购物中心设计的常用手法。
2、购物中心入口与周围环境要协调
购物中心入口的设计要适应周边环境，因地制宜。环境对建筑布局的影响是多方面的，例如城市干道的位置、街道界面的连续性和标志性、道路转角的处理方式、城市重要建筑和景观广场位置、日照间距等，都会对购物中心入口的设计有一定的影响。购物中心入口的设计，要与周围环境保持自然协调，又突出自己的特色，吸引顾客。
3、购物中心入口要体现特色
入口是商业建筑给予人们的第一印象，需要具有特色。简单的入口往往淹没在城市的繁华之中，难以引起顾客的注意。购物中心入口应放在突出的位置，形象鲜明醒目，易于识别，起到标示作用。用充满艺术性的设计强化它的效果，吸引更多的人流，带来更多的商机，也留给消费者一个良好购物体验。
4、购物中心入口需具有人性化
购物中心不仅要符合正常消费者的安全、舒适的使用要求，而且也要考虑特殊人群的需求。做好无障碍设计，为残疾人、老年人等行动不便者创造正常生活和参与社会活动的便利条件，消除人为环境中不利于行动不便者的各种障碍，让他们也可以愉快购物、体验购物过程，是作为现代购物中心设计水平提高的重要标志。
5、购物中心入口要满足安全需要
购物中心入口设计要符合消防安全需要，入口是补风的进风口，最好设置在主导风向的上风方向，而且要结合购物中心周边的广场设置，以便在发生火灾等事故时，可以很快疏散人群。

『陆』 如何做购物中心客流统计 有没有便捷的方法啊，每天记录太难了！

你说的这个问题，属于社会调查统计学实务和营销实操范畴。

我的看法如下—回—

1、选择几答家购物中心，守在门口，一一记录，也是可以的，但是，这样做效率低，准确性差，真实数据与统计数据误差可能较大。

2、可以在购物中心的出入口用摄录视频的方法，记录人流，然后再直接计数；

3、向购物中心的监控中心寻求帮助，从疾控中心直接计数客流量，这样会便捷许多；

4、如果有更好的渠道和资源，可以直接和购物中心协商，从他们的管理系统提取数据。

5、客流数据应当分成若干类型，每个类型数据可能需要采取不同的方法，或者取得有效数据之后，再深度挖掘数据。

上述看法，供你参考。

『柒』 大型购物中心设计要注意哪些细节

大型商场设计一般会作为商业空间的地标性建筑存在，在做这类设计时有很多专注意事项属值得思考，如何布局设计是现代商场设计规划中经常要推敲的问题。他的布局取向在卖场空间的大环境内，承载着实现业种经营主体之间，相互促进相互匹配与衔接的作用，让消费者在科学的格局中采集到大量的来自不同品牌背景的文化信息。下面跟友昌带你一起了解购物中心设计细节：
1、商场柱距应根据商场布置及地下停车库来合理设置。
2、大型商场设计必须要在外观和景观上体现特色，选择的造型应对当地有一定的象征意义，景观上要注重生态景观和节能设计，色调的和谐。
3、一层大商场四周可布置独立商业铺面，进深在12m左右，可增加甲方效益。
4、作为大型商场，要特别注意安全系统的设计，比如消防、通风等。
5、根据商场面积计算消防疏散楼梯宽度及个数，合理分配疏散楼梯位置。
6、若商场上部作为办公空间或住宅，还要讲究舒适，建筑隔音效果要好。
7、商场外部不妨设置几处步行街，沿街设置直接对外的商铺，能够提高经济效益啊，而内部最好以大空间的大型卖场为主，以规模效应来提升人气。

『捌』 如何做好购物中心的业态规划

一、 购物中心业态选择与规划原则（入门必知）
1、业种的选择、规划与组合步骤
业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
① 业种选择
业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店
必要条件二：品种功能一站到位
必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化） ② 业种组合
商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。 ③ 业种功能分布
业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店
优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。
2、业态规划原则与三大问题 业态规划的基本原则
① 定位三原则 其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
② 功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。
③ 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
④ 长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。
⑤ 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题
⑥ 业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。 业态规划中必须要考虑的三大问题：
① 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；
② 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；
③ 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 二、购物中心业态规划指南（教你怎么做）
制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在
做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。 1、商业业态定位市场调研计划书
商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手：
① 消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。
② 消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。 ③ 商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。
④ 消费品批发市场调查：了解商业规划方向、经济特征和发展趋势；对现有城市商业格局和现有商圈进行分析；商场、超市及中档以上店铺数量及分布状况；经营面积、档次；店铺性质；商铺主营商品类别。
⑤ 商圈调查：商圈概况（人口、交通及相关基本信息）；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。
⑥ 潜在客户访谈：了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征。
2、业态组合与比例配制
根据项目整体定位确定项目功能定位及业态组合，并根据项目楼层分布实际情况变更。变更指南如下：
① 付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等； ② 付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮； ③ 随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；
④ 目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等； ⑤ 餐饮等商家环绕湖景分布，利用景观资源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所占面积比例占60%左右；
⑦ 餐饮及休闲娱乐所占面积比例占30%左右。
3、业态规划实操方法
案例一：体验式购物中心如何规划业态？
北京华润五彩城业态策划方案
五彩城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的Living Mall。
五彩城业态规划思路：区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体从以下几方面进行分析：
① 目标消费者社会特征；
② 目标消费者消费行为特征；
③ 目标消费者价值取向与情感需求；
④ 目标消费者消费功能需求。

案例二：知名产品线如何做业态规划？（以大悦城为例）
① 上海大悦城业态规划思路
在设定上海大悦城的业态前，首先整体上对大悦城的发展战略与经营理念、品牌体系、集团商业地产平台（大悦城近年开业及拓展计划）、大悦城形象店（西单大悦城），以及大悦城理念做整体梳理。
新项目概况（位置交通、区域未来前景），项目定位（定位思路、目标人群分析、项目定位核心点），大悦城发展战略与经营理念，楼层业态分布规划，由基本生活方式和时尚生活方式发散开，汇集相应业态。然后根据楼层特性，确定各楼层业态配置与比例。