如何投资产权式商城商铺
1. 我想了解一下 产权式商铺 谁能给解释解释
什么是产权式商铺：楼上的已经说了，但我还是忍不住要提醒你千万不要买啊！我以前就卖过那种商铺，十买九亏的，我目前工作的城市这种类型的物业持有者都没有赚到钱的，而且风险大的不得了，一旦经营失误或做不活的话，开发商大多不会继续支付回报的了，
我对它的解释是：一种“标明”为高收益投资产品的东西，并且把产权跟你划分清楚。实际是一种利用房产非法融资的行为，
看看楼上的名词解释：
本文所提到 “产权式商铺” 的定义，就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。
这完全就是：“开发商画一个饼，打广告引诱你去买一个角，然后告诉你，你不能吃，但可以分得来闻这个饼的人的钱，而且承诺你说：这个饼的香味很持久，我们保证你每年都可以分到你买这个饼时价格的8%的回报。但实际上如果饼很快就不香了，也就没有人来闻了，你也分不到钱了。那个时候饼也烂了，你吃也不能吃了。
还有就是：这类物业的价格一般都很高，但实际价值可能很低，我可以给你举个例子：
假设一套这样的铺子：单价15000元，30平米，价格45万元。
承诺年回报率10%，回报期5年
那么10%5年就是总计50%的回报，共计22.5万
表面看好象你22.5万就买到了一个铺子，真划算，
实际上那个铺子本来就只值这么多钱，把给你的回报部分已经在制定价格的时候算进去了，这些所谓的“回报”实际本来就是你的钱，但开发商用这么一个“饼”成功的实现了低值物业变成了现金流，把风险全部留给了客户，自己带着资金去做别的生意去了。要是商场经营的不好，那就让客户都拿去，你拿去了以后，就算有产权，一个大商场怎么经营，又不能住，又不能租，不交物业管理费就破败了，你卖也就没人买了。
总之不要买，我到现在都很后悔当初成了开发商的帮凶让很多客户都掏钱去买了。
2. 怎么投资商铺
任何人买商铺的目的都是为了盈利，但该如何选需要技巧。
商铺一般分为以下三种：
第一，商业中心（包含各种广场）
这种投资风险是最高的，不管卖方怎么说高盈利你都要谨慎对待，尤其是资金不足的时候就不要看了。如果资金充足，那就考虑一下电梯楼道出入口的位置吧，这个位置算是可以的了，不过相对的价钱也要高一些。
第二，道路两侧，道路也分主干道和普通道路。
很多人觉得主干道人流量大，肯定做生意能起来，但是其实主干道两侧人流量虽然大，但大家每一过多时间停留，汽车、公交车、自行车等穿流而过，大家即便有时间也没办停留，更不会有消费。如果道路比较窄的普通道路，车流慢，道路两侧有停车的位置，这种商铺的风险就低很多。
第三，住宅或者学校周边的商铺。
此种商铺风险等级是最低的，只要这个地方有人居住，那商铺就一定可以租出而去，且越靠近出入口的位置越好，如果这个商铺能同时辐射几个小区，那盈利可能会更好。
但要注意一点，调查资料显示，纯住宅商铺的售价如果为楼盘售价的1.5倍，投资价值比较明显，而如果是2倍以上，就有较大风险了。
业内专家提醒消费者，在商业地产开发中，存在大量的炒作行为，投资者一定要根据项目的实际情况，多方考察，作出理性的投资决策，以免被商家误导和套牢。
其实在回避投资风险方面， 商铺投资必须紧密结合国家、地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态、区域行情变动信息，避免短期行为造成的不必要损失。
投资参考指标：
一是市面和楼层因素。
租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。
二是使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。
三是能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
四是回本时间控制在15年之内，太长考虑到折旧、市场变化可能就会变得不划算。
3. 什么叫产权分割式商铺
最普遍的介绍：分割式商铺是投资者购买享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，承诺业主获取定期、定额回报，而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔的商铺。
举例说明应用场景：分割式商铺源于上个世纪70年代末的欧美，1994年传入国内，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，并逐渐向内地二、三线城市发展。其实质是以虚假宣传为手段，承诺定期回报为诱饵，制造火爆销售的假象，骗取投资者购买，火爆开始，萧条关门结束，商铺所有权、经营权、管理权三权分离，铺合人不合，资合心不合，开发商受益，投资者受骗，社会稳定受害。实践中产生许多问题与纠纷，给社会稳定带来巨大压力。
其它含义：分割式商铺在我国兴起之时，恰逢国企改革、职工身份买断之际。以湖北枣阳为例，当时枣阳烟厂、金兰公司、金华公司、自行车厂等十几家国有企业陆续改制，加之央行降息，职工没有投资经验，亟待寻求投资方式。分割式商铺在枣阳有得天独厚的条件，商铺分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，在枣阳推出就迅速成为人们追捧的热点。
分割式商铺纠纷处理_搜狐财经_搜狐网
4. 产权式商铺的经营特点
商场从开业到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间，而在此期间需要商场经营者不断根据市场反应，及时调整营销策略和商场定位，以满足消费者的需求为目的。因为商业不动产有一个最根本的特点：租客有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，这样房东才会有稳定的租金收入。所以，商场是需要有专业的团队——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。
现状 目前营运状况良好——也就是一方面目前正常支付固定回报的，另一方面商场整体营业状况也较为良好的。如果投资者购买了此类产权式商铺，那么相对的收益是较为稳定的。只是目前这类分隔后出售且经营相对较为成功的商场并不多。
建议：继续持有，同时密切关注商场经营绩效，逢高获利了结。 目前经营状况不理想——没有开业或开业后很快又关闭的。一般情况下，即使承诺的回报按时支付，但投资者依然担心，这说明商场无法正常营业，物业管理公司或商场经营管理公司（实际是发展商）短期内尚能按照合约履行，而长此以往，尤其是承诺的期限到期后，情况不容乐观！此类分隔后出售而经营却极不成功的商场比例不少。
建议：不妨成立业主委员会，及时要求更换商场经营管理公司，同时择机转让。 目前经营状况一般——承诺的回报是按时支付的，目前商场处于营业状态，但人气不旺、生意一般。如果是开业初期，那还情有可原；如果是已经开业了两三年的话，那么情况就不容乐观，说明商场经营管理公司的经营能力一般，整体营销策略不佳。这种情况所占比例最高。
建议：一方面静观其变，另一方面成立业主委员会，要求商场经营管理公司积极调整经营思路和营销策略。
“耳听为虚，眼见为实”，经常抽空去自己投资购买了产权式商铺的商场，实地去观察一下商场的人气、经营状况、商场的管理现状等情况。往往这些可以反映出商场的经营成果，进而反映到营运绩效上。作为业主应该采取必要的、合法的途径积极维护自己的切身利益。
5. 什么是产权式商铺，什么是独立式产权商铺
独立产权商铺：即“投资者拥有对商铺的自主产权，所有人是单个自然人或者法人。”简单来说，就是你购置了一套房产，你成为这套房子的户主，房产证上只写你的名字，今后用作出售，你想怎么处置这套房子都可以。
产权式商铺：即开发商将商铺卖给小业主，然后再协助其出租招商。作为一种常见商业地产运作模式，其是否合适和有效，长期以来一直是业内争论的焦点之一，也是近年来在地产界除房价外争议最多的一个概念，但潘石屹显然在此方面获得了不错的收益。SOHO中国开发了北京CBD地区1/5的土地，却几乎从不持有物业，不仅散售，而且费尽心机地切割成小块，以求“杂碎”的效果。
(5)如何投资产权式商城商铺扩展阅读：
为了满足人投资商业的需求，SOHO商业主要是以散售为主。这种拆散销售，出现了业权分散的情况，一旦出现问题，因为小业主的群体较大，众口难调，所以很容易发生纠纷。一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局 。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。
“这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成了一种恶性循环。SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低就是这样引起的。当时对业主的承诺不能达到，业主自然会抗议。
6. 如何进行商铺投资
商铺投资之精打细算
http://www.zzhz.com.cn 住在杭州网站
近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。
商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。
老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。
商铺投资收益分析
消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。设商铺的价值为P，则P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。其中，A表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营（或运营）成本、空置费用求得；i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动；n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。
商铺投资财务分析
投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。假设投资者的自有资金是P1，银行贷款为P2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元/平方米，银行提供10年6成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有：
①商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金P1=640×0.4=256万元，银行贷款P2=384万元
②10年后商铺总价=640×0.95=608万元
③在自设资金报酬率为（i1）为10%，年限为10年的情况下，设年租金为A1，则根据公式，可求得年获得租金A1=416628.2元
④年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元
⑤年投资成本=年获得租金（A1）+年还款-10年后的商铺总价/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。
7. 产权式商铺的概念和特点
1、产权式来商铺，即所有权与经营权分源离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。
2、租客有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，这样房东才会有稳定的租金收入。所以，商场是需要有专业的团队——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。
(7)如何投资产权式商城商铺扩展阅读：
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
8. 投资产权式商铺如何规避风险
骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是虚拟产权式商铺，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以虚拟产权式商铺为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。 另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。 骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证 ，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。 第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。 第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。 骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。 不知从何时起，一铺养三代的说法流传开来，不少人认为投资商铺比投资普通住宅，获利要高得多。但专业人士指出，高利润伴随的是高风险。
9. 如何判断自己买的是产权式商铺
所谓产权来式商铺，实源际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，意思就是当你购买了商铺之后自己拥有了该商铺的所有权，但是具体的经营业务则通过开发商或第三方公司整体委托给品牌经营商进行统一经营。品牌经营商承诺业主可以在一定年限内获得较高的租金回报。一般的产权式商铺面积都不大,是开发商将商铺分割成若干个小块的产权区域进行销售，属于投资型商品。业主将经营权委托给品牌运营商后，品牌运营商将多个产权式商铺联合起来进行统一管理。产权式商铺优点是免去自己经营的繁杂事务，并且面积较小适合个体散户投资。缺点是目前国内产权式商铺发展尚不成熟，存在部分不良开发商以此为噱头开拓市场，待售出后卷钱跑路的情况。另外由于产权面积较小，容易造成约定年限期满收回经营权后难以独立出租的情况。并且要收回经营权本身就很困难。所以要判断自己买的商铺是不是产权式商铺有以下参考特征：
1、所有权和经营权分离，所有权归自己，经营权委托给第三方品牌运营商代为运营管理；
2、商铺面积较小，一般难以独立出租；
3、购买产权式商铺时开发商一般会承诺在限定年限内返祖。
10. 什么是产权式商铺
产权式商铺 就是发展商将大商场分割成若干个小产权证
产权式商铺的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。 所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。