購物中心如何招主力店

① 哪位老大知道現在中山興中廣場招商如何引進的主力店有哪些

zara 稻香餐飲 CGV電影院 馬來西亞百勝百貨 澳洲STARBUFFET 屈臣氏 歌神KTV 星巴克 哈根達斯

② 社區商業怎麼和大型購物中心競爭

決勝最後一公里！看社區型商業「圍剿」大型購物中心
最近商業地產圈裡的新聞不少，世茂正在與福晟集團進行洽談，擬收購福晟手中的項目資產包，並初步選定了部分項目，當日福晟國際的盤中股價立馬上漲30%；而不久前的深圳市羅湖區蓮塘路，出現了以往很少見的擁堵現象，造成擁堵的「始作俑者」是當天開業的盒馬里·歲寶，這是盒馬與深圳歲寶聯手打造的首個「線上線下統一管理」的數字化購物中心，也是盒馬全國首個社區Mall；更有甚者，隨著5G的商用試點鋪展開來，全國無數的大中型商業綜合體也都紛紛設立5G體驗館，竭盡所能的和運營商、各大主力店品牌聯手打造5G商業熱點，目的自然是吸引和刺激消費。
顯而易見，隨著開發商們建造越來越多的購物中心，管理團隊也自然需要努力爭取更多的市場份額，同時需要更努力的保持住原有的市場份額。但是，隨著國民經濟增速減緩、消費者縮減開支，購物中心的行業競爭也已經進入了白熱化階段，所以也是各出奇招，異常激烈。
「大鱷合體」、「異業合作」、「爭搶熱點」，在這些航母級或擁有航母級背景的商業地產大咖們八仙過海各顯神通的時候，社區型商業，這一原來並不十分凸顯的商業地產類型，愈發耀眼的進入了人們的眼簾，在消費型市場中的位置也日趨重要。那麼，一直號稱要打通與消費者最後一公里的社區型商業，如何在百舸爭流中殺招決勝，上演一出「圍剿」大型購物中心的精彩戲碼呢？
圍剿殺招之一：四大長期戰略目標
4個關鍵詞：盈利能力、融入商戶、聯合推廣、服務社區
簡單來說一句話：不斷提高社區購物中心的盈利能力，不斷努力讓更多商戶融入到社區商業中來，不斷增加願意與商管運營者一起積極主動、聯合推廣並支付一定費用的商戶，不斷積極配合社區、服務社區。
當然，為了不斷提高社區商業的盈利能力，商管運營方必須定期評估商戶的業績，必須了解每個商戶的承租能力，根據業態布局來制定長期發展戰略，努力保留長期商戶的同時積極尋找潛在目標商戶，讓商戶，不僅僅只是商戶，讓他們更多可能的融入到社區商業的發展中來，將承租商戶的定位和思維，轉變提升為共榮共贏的大團隊一體化定位和思維，活動一起做，推廣一起來，費用一起擔，商業一起火，同時，讓整個社區商業，作為社區的支持者和好夥伴，成為社區居民們的好鄰居和好朋友。正如湖南潤和城商管旗下的社區商業中心「潤和彩虹Mall」,這家位於長沙市望城區金星北路的社區型商業，不再以傳統的促銷購物來吸引消費者，而是打出金星北市民的「好鄰居」、「好幫手」、「會客廳」等服務社區和居民的經營理念和目標定位，以有溫度的人文情懷，將體驗式消費擬人化、家庭化、場景化，來滿足社區及社區居民們的日常所需，將整個社區商業的服務范圍提升到了整個金星北片區，因為社區和社區居民，正是社區型商業中最最寶貴的資產。
圍剿殺招之二：人口老齡化 助力社區商業發展
我國人口老齡化的加速已是不爭的事實，而且日趨老齡化的人口結構，註定成為我國居民結構的重要組成部分，也無疑給了社區型商業更多更好的未來發展空間。
何出此言？根據消費者調查數據顯示，絕大多數消費者對於日常消費購物的選擇以交通便捷性為主要考量，而老齡化人口的結構佔比增大，更會助力這一選擇考量，社區型購物中心也正好契合這一需求，同時，社區型商業運營風險更低、投資回報周期更短、消費者消費頻率較高，所以大部分開發商認為社區型商業必將是未來的發展趨勢。
進一步分析，隨著全球人口的老年化（從全球角度來說，41歲至45歲的人群佔全球總人口的39%）和人們購物時間的縮短，商業運營方必須重新將重心放到打造滿足核心市場需求的營銷活動上來，而不是舉辦大型活動，所有的促銷宣傳活動必須要為商家產生銷售業績，否則商業將無法生存。在當下市場，社區型商業（面積9200平米至30000平米，商圈面積40000到150000的購物中心）被認為比區域型和超區域型大中型商業中心更容易生存。小體量的社區商業有更大的靈活性來迅速對市場和消費者們做出反應。由於多數社區型商業通常是一個超市或小型百貨店作為主力店，配之以一些小型零售商和必要的服務，所以它們流失主力店的可能性微乎其微。

圍剿殺招之三：本質+初心不變 讓營銷回歸營銷
營銷的本質是什麼？又有著什麼樣的初心？
關注消費者，了解消費習慣，關心消費者的在乎和喜惡，通過最低最優的成本費用，讓消費者關注你的商業，並且讓消費者為你創造長期高額的利潤。
比起大中型購物中心的大商圈大流量和隨機性，社區型商業的客流量和消費人群更加固定，更好琢磨， 他們的年齡、可支出的性收入、消費習慣和其他的心理數據等等，尤其可以更好的掌握實際消費者的比例和未消費者的比例。我們可以更好的了解消費者多久來一次我們的社區商業中心，他們來社區商業中心的首要目的是什麼，都光顧了哪些店面，停留了多久，平均消費多少，喜歡在星期幾逛街……如果經常在節假日購物，那麼什麼門店、品牌或產品，才是最優質最能吸引目標消費者群體。
如今的新媒體、自媒體如此發達和便利，我們還可以成立社區型商業的媒體圈層群等等，自己成為或者發掘KOL，還可以成立一個由社區商圈民眾所組成的討論組。討論一些關於社區商業的問題。按照觀點和意見陳述的重要性來採取行動。最終，根據這些信息和數據的反饋，來合理分配營銷預算，當考慮如何為社區型商業打造合適的活動時，主要的重心應該是滿足核心消費群體的需求，有了這樣的反饋，就可以將最優的成本花在最能起到效果的營銷活動上。前面提到的潤和彩虹Mall就是如此，以社區商業為中心，通過管理運營，先後建立了近兩千人的社區商業推廣微信群，不光是自己的社區商業和商戶 ，還覆蓋輻射了方圓三公里的商家和社區，消費者更多更好的獲知需求，商戶們更有效更快捷的發布資訊，就算不做營銷行為，沒事還可以閑話家常，彼此互動，拉近了社區商業、商戶們與消費者的距離，增強了社區商業、商戶們對消費者的粘性，提高了社區商業、商戶們對消費者的了解。由於預算的限制，社區型商業自然沒法跟大中型購物中心相比，所以重點應該放在購物的便利性和服務上，而不是品類選擇上。優先考慮上述兩個因素，那麼在當今這種無法預知、多變的經濟環境下，社區型商業就會發展得比其他類大型的購物中心更強大。
決勝最後一公里，並不是社區型商業真的要，真的會」圍剿「大中型購物中心，而是在百花齊放的商業繁華中共贏共存，大中型商業如同魚翅燕窩，自然不可多得，但社區型商業亦是一日三餐，可以細水長流，一公里之內，社區型商業的勝出，也不代表十公里內的王者，我們需要偶爾魚翅燕窩，可更離不開一日三餐，這樣多選擇，多贏面的繁華商業，才是最好的商業，才能溫暖一座城市。

③ 購物中心招商都有哪些方式和渠道

從投資視角看前期規劃
選擇合適的投資組合

我們首先會思考，開發商如何看待專自己將開發的購物中心？

在初屬期規劃時，很多開發商都想做一個與眾不同、獨具匠心的購物中心，例如以體驗式業態和餐飲業態為主的主題式購物中心。

然而，財務核算這關怎麼過？打開「賬簿」，算算投資回收期，這些開發商能容忍的限度能是多久呢？只有在自身能承受范圍之內，同時經過嚴謹的前期調研，選擇合適的規模、定位、自持比例、業態組合的投資方案，才是具備可持續發展性的商業項目。

如果開發商資金充裕，希望長期持有商業物業，或者計劃在未來整體轉讓給商業投資公司，那麼物業規模一般在8-12萬平方米較為適宜。

有足夠規模的商業項目，可塑性更強，業態更豐富，未來在市場上就具有更強的抗競爭力；同時，在租金收益上也會更高，未來在退出時更容易取得投資機構的青睞。

④ 如何通過考核，激勵提高購物中心招商

不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從商業管理蛻變成物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。
統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷管理、統一服務監督和統一物業管理。
這其中統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。
這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。
經過經營定位、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。
這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。
在此對購物中心的統一招商管理提出以下建議僅供參考：一、要維護好購物中心的產業經營黃金比例。
大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂三者之間
52、
18、30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然這個比例不是絕對的）。
二、要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。
購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。
招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
三、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。
簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。
譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市。
異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。
譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；
讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
四、注意購物中心經營方式的選擇。
知道購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。
同時購物中心是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；
另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
因此建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；
其次可增強其他商戶與之合作的信心；
第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。
而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。
五、注意招商順序。
堅持核心主力店先行，輔助店隨後的原則；
零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
六、核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。
購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
七、對待特殊商戶招商要予以優惠。
以點代面，特色經營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。
特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
八、租賃經營要放水養魚。
知道購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務的做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。
這樣，發展商與商戶才能一同成長。
因此放水養魚也可以理解為先做人氣，再做生意。
九、統一招商的管理要充分體現和強調對商戶的統一服務。
統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。
這個統一服務「不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。
這個統一服務就是要求服務出購物中心的品牌與特色來。
十、購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。
在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。
但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得還遠遠不夠。
購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更加需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務；
同時購物中心的招商不是一個開業前就完結的工作，而是一個無限循環的工作；
因此購物中心建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不僅能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。

⑤ 商場怎麼招商

1、進行市場調研，確定商業定位、業態組合；
2、依據定位和組合出具設計任務書進專行設計，對主力屬店次主力店進行前期洽談，輔助完成前期設計工作；
3、設計方案確定後製作招商說明書，進行品牌落位，確定目標品牌，確定租金水平，商業合作方式；
4、依據工程進度開展招商，先主力店，再次主力店，最後小店鋪；
5、簽約開業

⑥ 商業地產招入主力店的方法

一、商業地產的開發期和前期招商管理原則：
1）准確的市場定位、合理的商業規劃、周到的功能匹配、差異化的業態及品牌組合。因此，首先最基本的目標是關心商業經營主體在商圈中能夠獲得生存獲利的長期發展機會，有足夠的回報；其次，在經營主體組成確定之後，還需要根據各種經營主體的需求和項目自身的需要進行整合規劃上，特別要避免安排與主力店形成競爭的商戶，要保障主力店的經營利益和整體商業組合的匹配。；最後確定它們在項目中的位置，這點非常重要，因為經營主體對於引導人流起著關鍵作用，其布局規劃直接影響到商業地產的形態。
2）這一階段，處理好商鋪投資的政策是基礎。分散發售的產權商鋪，而不能做到統一管理是國內購物中心的硬傷，因此，商鋪發售一般只限於輔助店獨立商鋪，整體商業內容的物業一般不能分散發售，需要制定大型商業物業投資產品，保障物業的整體性持有。即使投資型商鋪發售，也必須保證物業的統一經營權不受小業主影響。一般可考慮帶租約銷售外鋪和部分邊鋪，而內鋪和中心鋪則考慮返租銷售或投資理財型銷售。
3）主力店和輔助店落位，對建築物業開發的全面物業建設標准參數支持和標准介面非常關鍵。需要關注業態匹配和獨立商戶匹配，租戶物業規范落位和合理動線、空間營造、交通審批、消防審批等的匹配。
前期招商，需要計算機管理系統提前介入。實現資料庫管理和數據分析比選，減少人工誤差和人員流失帶來的損失。
二、商業地產運行開業期招商及業態管理原則：
1）制訂優秀的有眼光的租賃政策與承租服務是關鍵。在租賃合約方面最好採用國際購物中心協會格式進行管理。SHOPPINGMALL制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，租金在合理起步基礎上，只升不降是基本運營管理訴求。
2）一定要強調廣場、租戶的雙贏。招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名牌店鋪配置部分非名牌店鋪。這一階段，如何管理商鋪的出租率、坪效和入駐租戶的租金、費用收取是主要目標。
3）招商管理重要的原則是核心主力店先行，次主力店和輔助店匹配，零售購物與休閑娛樂合理配置規劃。放水養魚，先做人氣，再做生意。SHOPPING
MALL的目標市場定位為商圈內所有居民及主題內容吸引的旅遊者，核心承租戶一般占購物中心營業面積的40-50％。
4）業態管理重要的原則就是要嚴格租戶區位、入住規定、租期制約和清退條款的計劃性和標准化。制訂承租人手冊，根據不同區域業態的實際運營效果，讓銷售最好的業態和品牌商戶得到MALL購物中心內最佳位置。根據業態調整要求，確定招商計劃，不斷讓優秀的商戶進場，淘汰經營不善的商戶。
5）運營商需要關注每一個租戶的軟、硬體環境、氛圍營造及發展趨勢的確定，要利用信息化手段實施量化管理。對商鋪分割、產權狀況及租戶運營狀況的有效監控，進行全程數據化的跟蹤管理。在這一階段要求在項目導入專業摩爾管理軟體系統，信息能多種方式導入，數據有效共享，統一租戶租約管理、往來管理、會員管理，有效指導廣場的經營策劃，通過追蹤顧客消費信息了解顧客需求、指導租戶經營。要制定整套SHOPPINGMALL運營管理體系文件，包括：制度文件、流程設計、業務表單。並實施企業管理顧問咨詢和量身定做，達到ISO9001和ICSC經營規范標准。

⑦ 購物中心統一招商管理十原則

現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從「商業管理"蛻變成「物業管理"，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。 統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理"又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。 經過經營定位、經營品項、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。筆者草擬了一個購物中心「統一招商管理的十項基本原則"，希望能對國內購物中心的招商管理工作有所幫助。
第一基本原則：要維護購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然不是絕對的）。
第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。筆者認為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。筆者建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。「以點代面，特色經營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意"的原則。
第九基本原則：統一招商的「管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個「統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個「統一服務"就是要求「服務"出購物中心的品牌與特色來。
第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術支持服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。 在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更需要精細化管理。當然餐飲、娛樂經營也需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務。 建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，這都需要信息系統的分析支持。

⑧ 本頁主題： 如何選擇購物中心次主力店

所謂次主力店，是相對主力店而言的，一般是指對於整個購物中心或者商業物業而言，單店承租面積為中等的店鋪。涉及的業種也十分廣泛，可以是零售類、餐飲類、娛樂類，也可以是運動類、休閑類。因此對於不同的項目，它可能是快餐店、個人用品店、數碼城、運動城、書店、服裝店、電游中心、家電等。次主力店在購物中心和MALL中的地位越來越高，一方面是因為次主力店自身的迅速發展，另一方面也在於它們給開發商帶來的實實在在的利益。目前次主力在開發商眼裡比主力店更重要，在聚客能力、租金貢獻、經營活力等方面優勢尤其突出。次主力店的作用首先表現在聚客能力上，具有成為購物中心和MALL的人氣中心的潛質，特別是如麥當勞、肯德基等快餐店往往人潮如織，給購物中心和MALL帶來人氣的同時帶來大量的生意機會。在租金貢獻方面，在目前主力店租金相對較低甚至長時間免租的情況下，次主力店能給購物中心和MALL帶來不低的租金收入，租金回報遠高於主力店。有經營者就表示，「通常情況下，主力店拿到了購物中心70%的面積，而交30%的租金；其他次主力店拿購物中心30%的面積，卻交70%的租金。」在經營能力上，次主力店各有特色，不完全依賴主力店的帶動就可表現得不比主力店遜色，加上次主力店的利潤率一般比主力店高出很多，所以在營業額遠遠低於主力店的情況下，純利潤不一定比主力店低。加上在營業時間、管理成本、經營靈活性等方面比主力店佔有優勢，而且在自己經營的專業領域，佔有與主力店同等的品牌優勢。因此在購物中心中，某些次主力店的經營能力已經超過主力店。而且，次主力店對物業的適應性相比主力店也要強許多。由於物業條件、經營面積、區位、競爭、人流等的影響，主力店在選址要求相對較高，加上停車和交通的要求，以及佔用面積過大不利於分割銷售等，一般物業很難滿足主力店的要求。但次主力店的情況恰恰相反，由於對物業的要求相對較低，只要有適合的位置和面積加上適當的昭示面和人流就可以了。因此也有人甚至認為，次主力店更適合在購物中心、MALL和繁華的步行街上生存。根據中國購物中心產業資訊中心的統計，在Mall China會員單位的主力店商家組合中，以單一的超市或百貨或家居或電器形式為主，專賣店為輔的結構佔有1/3比例。而在主力店品牌構成方面，18個百貨品牌、23個超市品牌的佔有率都達到50%左右，從而使得絕大多數購物中心之間難以產生實質性的差別。

⑨ 擺脫運營與主力店矛盾：購物中心主力店如何選擇

選擇主復力店要注意項目所制處的城市、區域、地區的市場因素，例如百貨商店不適合定位於社區型購物中心的主力店，而區域性的購物中心一般應選擇大賣場、百貨店為主力店；一二線城市成熟商圈中的購物中心多以年輕時尚或高檔精品的主題來選擇主力店的定位，而城市新興商圈或郊區中的購物中心項目則多以家庭娛樂、和生活配套的主題來選擇主力店的定位。
主力店的選擇本身就是項目市場定位的直接表現，不同的主力店代表著完全不同的項目定位。因此，在引進主力店前，首先必須要明確購物中心的定位主題，根據該定位確定需要什麼類型和檔次的主力店來支撐，是否需要組合幾家主力店滿足一站式消費，以及該主力店的客流是否能被其他店鋪共享。

⑩ 購物中心如何實現統一招商管理

不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從商業管理蛻變成物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。 統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷管理、統一服務監督和統一物業管理。這其中統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。 經過經營定位、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。在此對購物中心的統一招商管理提出以下建議僅供參考： 一、要維護好購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂三者之間52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然這個比例不是絕對的）。 二、要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。 三、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。 四、注意購物中心經營方式的選擇。我們知道購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。同時購物中心是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。 五、注意招商順序。堅持核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。 六、核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。 七、對待特殊商戶招商要予以優惠。以點代面，特色經營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。 八、租賃經營要放水養魚。我們知道購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務的做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。因此放水養魚也可以理解為先做人氣，再做生意。 九、統一招商的管理要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個統一服務就是要求服務出購物中心的品牌與特色來。 十、購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得還遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更加需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務；同時購物中心的招商不是一個開業前就完結的工作，而是一個無限循環的工作；因此購物中心建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不僅能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。