如何提升成長期購物中心經營收入

❶ 如何有效提升門店銷售業績

在日常銷售中，我們常常說：「今天人都沒有，業績差死了！」，孰不知，對於零售行業來講，這是最無知的描述，在定義業績好與不好時，我們需要全盤了解我們店鋪業績的由來：
業績=客流量×進店率×成交率×銷售數量×平均物單價
從這個公式中，我們發現，客流量只是業績組成的一部分，只要不是為零，就是有效公式，那它將不是影響我們店鋪業績的最終因素，所以，認為今天沒人所以業績不好的同事們需要反思，我們其他組成單位做到完美了嗎？沒有空間提升了嗎？答案當然是否定的，在我們目前的店鋪中，我們就可以從銷售數據來分析、比較，不難發現，所有的組成單位都是有高有低，沒有一個絕對值，所以只要我們想辦法提高其中一樣組成單位，那對計算結果都會產生很大的變化，關鍵是，我們應該如何來提高以上組成單位呢？我們來一一解析：
一、 客流量
客流量一般都是由當地商圈所決定的，與商圈或商場的知名度、活動及推廣有關，簡單來說，我們無力去改變或力量有限，在此我們暫且不談；
二、 進店率
進店率是指過往客流進店的概率，可通過以下幾種方式提升：
1、 廣告吸引：通過物料布置及折扣吸引門口經過的人群；在此我們要反思的是：店鋪廣告
是否張掛整潔，破損的是否及時補齊；
2、 聲音推介：通常由叫賣及廣播推廣組成；我們沿街的店鋪是否每天都堅持在做叫賣，甚
至部分店鋪因為覺得吵把叫賣音樂關掉的；
3、 貨品陳列：整齊簡潔的陳列將有助進店率的提高，因為顧客在門口看進來一目瞭然；我
們是否還在堅持標准陳列？
4、 賣場氛圍：店鋪良好的氛圍不單單是對進店率還產生幫助，對成交率一樣有著很好的助
力效果，如果你在逛街過程中看到一大群人在門口閑聊，你還有興趣進去買東西嗎？以下有幾種方式可以營造賣場氛圍：
1） 游戲推動：在淡場是可組織同事進行娛樂性游戲，如：水果蹲等；調節同事氛圍； 2） 人手協調：淡場時，一定不能出現聚眾聊天，尤其是在顧客一眼看進來就看得到的地方，
應該安排相應的區位給大家做事務，營造緊張生意的效果；
3） 會議宣導：通過會議等形式，公布業績進展、同事指標、游戲進展，加強同事緊張生意
氛圍；
4） 內部暗語：一套獨有的內部暗語會增加店鋪工作的趣味性及同事的歸屬感； 5） 聲來聲去：任何同事的聲音都要給予回應，而且是集體回應、大聲回應；
6） 及時提醒：通過跑動加油打氣，提醒同事總業績、個人業績進展，給予方法或表揚； 5、 人氣帶動：我們常發現，如果店鋪有顧客在的時候，總能吸引過往行人，所以我們要增
加顧客在店鋪裡面的逗留時間，增加我們的人氣，甚至在完全沒顧客的情況下，我們可以情景演練，假扮顧客以吸引人氣；
6、 店鋪形象：不管是員工還是店面，我們都需要維持一個良好的形象，假設你看到一位導
購跨著腿，面無表情的站在門口，你還會有興趣進去么？假設你看到一家門口或店面都是垃圾紙皮的店鋪你還願意踏入嗎？
7、 長久經營：利用我們的優勢面經營老顧客，增加回頭率；
三、 成交率
成交率是指進店顧客購買產品的概率，可通過以下幾種方式提高：
1、 服務態度：伸手不打笑臉人，一個親和的微笑可以給我們帶來很大的回報，如果你去買
東西服務員一臉愛買不買的表情看著你，你是否也有立馬走人的沖動呢？答案的肯定的，而我們的顧客也是這么想的，沒有良好的服務態度就是在告訴別人：我不希望我店鋪生意好！
2、 銷售技巧：掌握專業的銷售技能有助於成交概率的提升，服務八步曲是否已經熟練掌握
呢，店鋪的銷售高手是否願意不吝賜教呢？ 3、 最佳拍檔：在顧客不多的情況我們組織同事組隊銷售，人多力量大，多一個人出謀劃策、
協助取貨將大大增加我們的銷售概率； 4、 贊美顧客：任何一個人都希望得到別人的贊美，當顧客試衣時，我們要適當的贊美顧客，
肯定顧客的眼光及我們的產品；
5、 附加服務：有時候一杯水、一個氣球、一個袋子都可以為我們帶來數十倍、百倍的回報
或帶來大量的潛在顧客； 6、 提出要求：70%的失敗銷售都源於我們沒有跟顧客提出成交要求或表達希望顧客買單的
想法不夠堅定；
7、 不可錯過：進店的每個顧客都有可能買單所以不要忽略任何一個顧客，也不要去猜測顧
客會不會買單，而是要思考他會買多少？真正重視、把我好每一個進店的顧客；

四、 銷售數量（連帶率(附加)）
連帶率是指顧客一單購買的件數，可通過以下幾種方式提升：
1、 善於搭配：專業的搭配技巧是我們每一個銷售人員需要去掌握的，淡場時，我們可以不
斷去鍛煉我們這方面的能力；
2、 附加意識：要將連帶銷售變成一種意識，無時不刻的在運轉，一有機會，馬上進行附加
銷售，額不是在顧客決定要了一件的時候樂滋滋的就為顧客打包，更不要因為害怕丟單而不去做連帶銷售；
3、 特價推銷：利用店鋪一些促銷款做超值推銷，盡量跟顧客闡述物超所值，在顧客看來，
花一點點錢可以購買一些實用的物品他們是可以接受的；
4、 從旁突破：向跟隨顧客前來的朋友推介，只要介紹得當，有時候顧客也會向他朋友建議
試一下的，從心理來講，每個人都有「拉朋友下水」的習慣；
5、 堅持去做：堅決不放過沒一個顧客，除非顧客表達不滿或強烈表態不用的情況下，不然
要盡量去做連帶；
五、 平均物單價
平均物單價指顧客購買物品的平均單價，可通過以下幾個方式提升： 1、「以貌取人」：從顧客身上的穿著打扮、言行舉止去判斷顧客經濟能力，進而大膽推介高價位貨品，在接待此類顧客時，適當的贊美顧客的品味及經濟能力是很有效果的；
2、價格分區：將店鋪不同價格段的貨品進行分區，方便不同階級的顧客各取所需，也方便顧客對貨品進行對比；
3、專業服務：一般對於高價位消費者或中層消費者來說（這里的高價位消費者是針對我們的顧客群而言），專賣店的服務質量遠比貨品本身更重要，所以良好的服務態度可以為我們
加分不少；
以上是我們通過業績公式的組成單位進行的解析，除了這些之外，我們還可以通過一些方式提高我們的業績，以下，我們從人貨場的角度去解析如何提高營業額：

一、 人
人員是我們銷售的重要組成部分，但在我們目前的銷售情況來看，我們的人員發揮的作用還很有限，一家健康的店鋪業績大部分來源於銷售人員，但我們目前的情況來說，我們的業績大部分來源於「自助餐」，而我們的導購更多的在做取貨、熨燙、跟客（單純的跟客），而不是真正利用自己的銷售語言去激發顧客的購買意願、挖掘顧客的購買空間，從而導致大量業績的流失。
1、 人之態度：態度決定一切，我們在招聘過程中常常會說，我來這里就是希望通過學習來
提升自己，或通過學習掌握技巧以便以後自己開店，但往往，這句話在日常工作中體現不出來，更多的是過一天是一天，能比別人少做一點是一點，甚至對店鋪的業績從不關心，更別提去為店鋪的業績不好而緊張了，所以我們要擺正我們的心態，清晰的知道自己的目標是什麼，從而一點一點去努力實現，每天進步1%，加上時間的積累我們總會實現自己的目標，只要我們不是在退步，那總有一天會到達，時間過的很快，成功卻總是遲遲不來，所以我們沒有時間可以浪費，更不希望自己在數年之後依然是過著現在的生活，我們可以抱怨現在的一切，但我們也要改變這一切，我們在日常生活中常常看到，那些在路邊擺盤的人為了促成一次銷售總是使出渾身解數，不會輕易的放過每一個顧客，而我們在其他方面比她們更具有優勢的情況下，我們做的卻比她們要差的多，一個在我們門口擺攤的人一天都可以創造幾百上千的業績，而我們呢？
2、 人之服務：良好的服務態度是我們作為銷售人員所需要保持的，天下沒有免費的午餐，
銷售的過程也是交易的過程，我們希望顧客掏出錢來，那我們就要拿出良好的服務態度，現在的服裝行業競爭非常大，顧客有很多的選擇，一旦顧客對我們的服務產生不滿，那這單銷售就會泡湯，所以，用心去接待進店的每一個顧客，因為我們的業績來源都是在他們身上，用土話來說，既然你要我拿出錢來，那你就要對我好點！
3、 人之專業：每個銷售人員都要掌握專業的知識，以便解答顧客對我們產品產生的問題，
所以，店鋪要對每個銷售人員進行系統的培訓；
4、 人之團隊：一個人強不是強，一家店鋪僅靠一個人是做不起來的，即使及再緊張店鋪的
生意，而其他人不在乎那也是沒用的，需要全體人員的共同努力，真正去為店鋪緊張才有用；
5、 人之協調：每個人的能力及擅長是不同的，我們要根據不同能力、不同時間段、不同的
情況去調整我們賣場的人員或店鋪的組織架構；
二、 貨
如果說人是我們的作戰人員，那貨品就是我們的戰備物資，沒有充足的彈葯和精良的武器裝備，我們很難打好一場戰爭
1、 貨之准備：每次的補貨我們需要認真去分析，我們店鋪需要什麼樣的貨品，什麼價位、
款式好賣，什麼不好賣，什麼樣的貨可以大量儲備，什麼貨可以申請退倉，除了從數據中獲得情報意外，我們在每次補貨時，也要對我們的銷售人員進行了解，對顧客平時的
反饋進行匯總分析，才能得出准確的依據；
2、 貨之儲藏：貨品到店後我們要根據不同的貨品進行上架，好賣的貨盡量放在顯眼、易取
的地方，倉庫要保持整潔，貨品擺放整齊，這樣可以大大縮短我們拿貨的時間及准確度，避免因為時間過長導致業績流失；
3、 貨之調撥：對店鋪的貨品銷售要瞭然於胸，對於一些好賣的貨品要跟其他店鋪去要，一
些很久都不動的貨品要盡量調到一些能賣的店鋪去，做到資源共享，一般每家店兩個星期都要去做一次調撥；
4、 貨之分析：數據是最能反饋我們店鋪的銷售情況，每次導出我們的銷售數據我們總能從
中看到很多的問題，每周甚至每天我們都要去查看我們的貨品銷售情況，以便及時調整銷部署；
5、 貨之熟悉：每個銷售人員都要時刻清晰我們的庫存、價格，避免做一些無用功，尤其是
對一些斷碼率較高的貨品（比如我們現在的褲子），對倉庫貨品的擺放位置也要熟悉；
三、場
如果人是戰士，貨是武器，那賣場就是我們的作戰場地，營造一個對我們有利的作戰場地是至關重要的； 1、 場之陳列：不同陳列可以營造不同的視覺效果，我們要根據貨品的款式及顏色進行陳列，
而且做到每周一換，根據顧客的反應及銷售情況找出最適合我們的陳列模式，在陳列過程中，我們要注意以下幾點：貨品顏色（不可太雜）、款式（歸類擺放）、價格（差不多的價位）、庫存（正掛要保證號碼齊全）、天氣（隨時調整）、位置（設置區位：VP區即主焦點區，吸引顧客進店，如：櫥窗、流水台等；PP區即易視區，增加顧客逗留時間，IP區即容量區，增加顧客選購機會）、銷售數據（好賣的貨品要盡量展示出來，要關注其他店鋪的20大）；
2、 場之衛生：一個干凈整潔的店鋪會帶來一個良好的購物心情及工作心情，所以要隨時保
持賣場整潔干凈，淡場時安排專門人員進行跟進，確保不留下一絲衛生死角；
3、 場之動線：人氣是可以增加我們的進店率的，顧客在店鋪呆的時間長短跟我們店鋪的動
線是有很大關系的，一定要確保我們顧客進門後能夠看到我們的全部貨品，設定我們店鋪的主要動線及輔助動線，主要動線要設在我們的易視區，擺放重點推介的貨品； 4、 場之氛圍：賣場氛圍由以下幾點構成：人員氛圍（要保證賣場人員積極狀態）、燈光（根
據不同時間段開關）、音樂（根據時段選擇不同的因為，禁止播放傷感音樂）、聲來聲去（保持活躍狀態）、速度（取貨、交接要有小跑的速度，讓人感覺積極熱情的態度）

❷ 購物中心成熟期如何追求利潤最大化

• 我們經常講,企業生產經營的目標是利潤最大化.但什麼是利潤最大呢?從企業的角度來說,利潤當然是越多越好.如果我們這樣理解利潤最大化,利潤最大化就沒有意義了.在現實中,無限利潤也是不可能的.因此,必須找到一個利潤最大化的標准,說明在什麼時候,企業就實現了利潤最大化.

• 利潤是總收益減去包括會計成本和機會成本在內的總成本.我們已經分析過了成本,這里再談談收益.收益是企業出賣產品得到的收入,既包括成本也包括利潤.它等於產品的價格乘以出賣產品量的積.總收益是出賣一定量產品所得到的全部收入.平均收益是出賣每單位產品所得到的收入,每單位產品是1,所以,平均收益就等於價格.邊際收益是每多賣一單位產品所增加的收入.當我們說總產量、平均產量和邊際產量時,是用實物單位來衡量產品數量的.當我們說總收益、平均收益和邊際收益時,是用貨幣單位來衡量產品數量的.這兩種說法在本質上是相同的——衡量的東西相同,所根據的衡量單位不同.所以,總收益、平均收益和邊際收益的變化規律與以前講過的總產量、平均產量和邊際產量的變動規律一樣.

• 經濟學家給出的利潤最大化的標準是邊際收益等於邊際成本.當企業生產的產品使邊際收益和邊際成本相等時,這種產量就實現了利潤最大化.這是根據企業的實踐總結出來的規律,同時也可以用數學方法證明.我們可以用一個簡單的例子來理解這個規律.假設一個企業生產一單位產品增加的收益（邊際收益）邊際成本為8元.每多生產一單位產品賺了2元.這時,企業一定要增加生產.它增加生產就表明原來的產量沒有實現利潤最大化,即沒有把該賺的錢賺到.反之,如果邊際收益為8元,邊際成本為10元.每多生產一單位產品賠了2元.這時,企業一定要減少生產.它減少生產就表明原來的產量也沒有實現利潤最大化,即賠了.當邊際收益與邊際成本相等（比如都為9元）時,企業既不增加產量,也不減少產量,說明它對這種產量,實現了利潤最大化.

• 在現實中,也許許多企業家並不了解邊際收益和邊際成本,也並沒有刻意追求邊際收益和邊際成本的相等.但如果分析那些實現了利潤最大化的企業的資料,你一定會發現這些企業遵循了這一規律.無論你是否知道規律,它總是在起作用,但了解這些規律更有利於我們自覺地按規律辦事,避免盲目性和在摸索這一規律中的彎路和浪費.

• 企業總要使自己的產量保持在平均成本最低.平均成本最低時,平均成本與邊際成本相等.如果市場是完全競爭的,企業每增加一單位產品並不影響價格,平均收益也等於邊際收益.由此可以得出,在完全競爭市場上,邊際收益等於邊際成本,也就是平均收益等於平均成本.這時企業不就是沒有利潤了嗎?的確,在完全競爭的市場上就是如此.競爭的結果利潤最大化時的利潤為零.但要記住,我們這時說的利潤是經濟利潤.經濟利潤為零,會計利潤不為零.在完全競爭時,企業所賺到的是補償機會成本的會計利潤.

• 但是,市場並不都是完全競爭的.如果有的企業規模相當大,它的產量變動足以引起價格變動；或者有的企業利用政府賦予的權利（專利權、特許經營權式進入權）而具有了壟斷地位；或者有的企業創造出了某種有特色的產品或敢於承擔風險,價格就會高於完全競爭時.在這些情況下,企業就可以獲得經濟利潤.在現實中,完全競爭是少的,普遍的情況是競爭與壟斷的不同程度結合,但在這種不完全競爭的市場里,企業總具有不同的壟斷勢力,即對市場的控制能力.因此,這就可以引起企業通過產量控制或創新來使價格高於平均成本,從而獲得利濟利潤.

• 當然,利潤最大化只是一個原則.不同行業的不同企業在運用這個原理時也會有所不同.有的企業會追求利潤率最大化,有的企業會追求利潤量最大化,有的企業更偏重短期利潤最大化,有的企業會為了長期利潤最大化而改變短期的好處.這些不同的目標既取決於企業自己的目的,尤其是企業決策者的偏好,也取決於它所處的市場環境.

• 無論哪一個企業,要成功地實現利潤最大化,必須滿足消費者的需求.企業要根據消費者的需求進行生產,這就是「消費者主權」（或者「消費是上帝」）的含義.因此,企業在進入市場之前必須了解消費者的需求,在推出一種新產品或服務之前,必須進行需求預測.

❸ 如何成功經營好便利店

便利店的產品策略：首先必須提高門店的商品陳列利用率，目前,有些便利店門店商品數量和陳列空間的利用率存在嚴重不足現象,對其產品銷售產生了非常大的負面影響。便利店一般是在城市的繁華地段,面積也通常在100平米以內,所以不能浪費門店的陳列空間。其次要正確選擇商品種類，便利店的主打商品應在速凍食品、飲料及日常用品上,這些商品不求多、全,而應求精,即選擇暢銷的、質量高的、價格又適中的產品上架。在便利店中應避免出現整扎銷售或者大包裝的產品,既然便利店的定位是為應急的需求,量販包裝的商品是不屬於便利店的銷售范圍,便利店銷售商品的選擇不是「韓信點兵,多多益善」。因為銷售大包裝商品,便利店的價格必然要高於大型綜合性超市的價格,這種「雞蛋碰石頭,揚短避長」的行為將會導致顧客對便利店產生價格高、購物上當的心理。最後要注意的就是避免貨架存在大面積空位。
便利店的分銷策略：一間普通的連鎖店一般只有100-200平方米大小,卻要提供2000-3000種食品,不同的食品有可能來自不同的供應商,運送渠道和保存方式的要求也各有不同。每一種食品又不能短缺或過剩,而且還要根據顧客的不同需要隨時調整貨物品種,顧客的種種要求給連鎖店的物流配送提出了很高的要求。便利店的成功,很大程度上取決於配送系統的成功。一家成功的便利店背後一定有一個高效的物流配送系統,這就需要連鎖便利店品牌必須要建立網路配送系統,統一配送，拿紛橙e購便利店來說，紛橙e購便利店的下貨從網上平台下單，配送由當地最近的倉庫配送，保證了物流配送時效。從便利店方面來說，便利店應該提高商品周轉率,減少庫存，貨架商品的庫存量應嚴格控制在最大庫存量以內,這就要求配送中心將配送商品配准、配全,從而保證便利店的商品常進、常新,以減少庫存,提高商品的周轉率。
更多內容，請關注特許經營第一網。
便利店的價格策略：便利店24小時全天候營業,作為都市人生活中一種難得的購物場所,不僅稀缺,而且還要負擔24小時不間斷的人力費用、營業費用以至於照明費、空調費等。如果要求企業提供的商品對消費者來說既便利,價格又便宜,對商家來說顯然是不公平的,企業的利潤也就無從談起。因此,便利店要生存發展,就必須實現「否定低價、便利制勝」。便利店在制定價格策略時,一方面,要盡量降低成本,以適合消費群體急需的品種大量采購,爭取較低價格銷售;另一方面,便利店的定價不能盲目追求低價,更不可與大型超市競價,便利店的商品價格比大型超市高一些是正常現象,因為其吸引顧客的不是價格而是可以應急的服務。

❹ 購物中心統一招商管理十原則

現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從「商業管理"蛻變成「物業管理"，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。 統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理"又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。 經過經營定位、經營品項、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。筆者草擬了一個購物中心「統一招商管理的十項基本原則"，希望能對國內購物中心的招商管理工作有所幫助。
第一基本原則：要維護購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然不是絕對的）。
第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。筆者認為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。筆者建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。「以點代面，特色經營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意"的原則。
第九基本原則：統一招商的「管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個「統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個「統一服務"就是要求「服務"出購物中心的品牌與特色來。
第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術支持服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。 在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更需要精細化管理。當然餐飲、娛樂經營也需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務。 建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，這都需要信息系統的分析支持。

❺ 購物中心如何實現統一招商管理

不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從商業管理蛻變成物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。 統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷管理、統一服務監督和統一物業管理。這其中統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。 經過經營定位、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。在此對購物中心的統一招商管理提出以下建議僅供參考： 一、要維護好購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂三者之間52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然這個比例不是絕對的）。 二、要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。 三、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。 四、注意購物中心經營方式的選擇。我們知道購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。同時購物中心是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。 五、注意招商順序。堅持核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。 六、核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。 七、對待特殊商戶招商要予以優惠。以點代面，特色經營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。 八、租賃經營要放水養魚。我們知道購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務的做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。因此放水養魚也可以理解為先做人氣，再做生意。 九、統一招商的管理要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個統一服務就是要求服務出購物中心的品牌與特色來。 十、購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得還遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更加需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務；同時購物中心的招商不是一個開業前就完結的工作，而是一個無限循環的工作；因此購物中心建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不僅能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。

❻ 如何規劃購物中心商業業態

商業業態，是抄指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是指充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日後的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在寶龍集團商業地產快速發展的情況下研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的意義。

❼ 如何通過考核，激勵提高購物中心招商

不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從商業管理蛻變成物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。
統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷管理、統一服務監督和統一物業管理。
這其中統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。
這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。
經過經營定位、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。
這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。
在此對購物中心的統一招商管理提出以下建議僅供參考：一、要維護好購物中心的產業經營黃金比例。
大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂三者之間
52、
18、30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然這個比例不是絕對的）。
二、要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。
購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。
招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
三、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。
簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。
譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市。
異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。
譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；
讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
四、注意購物中心經營方式的選擇。
知道購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。
同時購物中心是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；
另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
因此建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；
其次可增強其他商戶與之合作的信心；
第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。
而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。
五、注意招商順序。
堅持核心主力店先行，輔助店隨後的原則；
零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
六、核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。
購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
七、對待特殊商戶招商要予以優惠。
以點代面，特色經營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。
特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
八、租賃經營要放水養魚。
知道購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務的做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。
這樣，發展商與商戶才能一同成長。
因此放水養魚也可以理解為先做人氣，再做生意。
九、統一招商的管理要充分體現和強調對商戶的統一服務。
統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。
這個統一服務「不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。
這個統一服務就是要求服務出購物中心的品牌與特色來。
十、購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。
在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。
但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得還遠遠不夠。
購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更加需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務；
同時購物中心的招商不是一個開業前就完結的工作，而是一個無限循環的工作；
因此購物中心建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不僅能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。

❽ 如何抓好購物中心運營管理

1.建立經營預警機制：

每天關注與走訪各商戶銷售狀況，對商戶的貨品款式（菜品）、價格帶、櫥窗美陳、營銷方式、員工服務等實際問題提供專業經營指導與培訓;每周或每月進行匯總分析，並根椐各業態、各業種商家的預警及時溝通與分析，把問題控制在萌芽狀態。

2．完善品類/品牌配置：

開業後商戶貨品適銷對路面臨考驗，此時要協助商戶經營調整，同時做好各樓層品牌調整預案：如現缺乏國內二線品牌女裝、日韓系女裝、女鞋女包、名表/配飾、品牌箱包或東南亞特色美食等。

3.進行二次招商儲備：

一個MALL開業後會有部分曾溝通但未能引進的優質品牌重新關注，利用開業效應，重新洽談，及進調整。建立區域品牌資源庫，利用商家答謝會或調研等，對符合項目定位的品牌，通過各種渠道與商家建立合作關系，以備未來及時補充。

4.樹立品牌：

第一年的重點是在項目所在城市或地區樹立項目的品牌與主題形象，將MALL的全新業態組合模式，在廣大市民心裡打上烙印。（策劃部以軟文介紹、形象包裝、主題活動、推廣等）

5.吸引客流：

巨大的客流造就MALL旺盛的人氣，旺盛的人氣匯聚強勁的商機！人流=錢流，一個MALL人氣鼎盛單廣告費年收可逾千萬以上。

6.營銷推廣：

制訂全年到每月或每周的具體營銷推廣計劃與費用預算，培養一批本地穩定的購物習慣和忠誠度高的目標消費群

7.財務目標：

一個大型商業中心或MALL往往少則投資逾數億多則10億以上，回收期一般需10年或以上更多，首年年度財務目標多少？分解到各部門的經營指標多少？明確運營成本如何控制、如何開源節能、開源創收來達成財務目標？項目開業後必須重視與解決的。

8.運營狀況評估報告：

開業3-6個月內，由營運部門依據經營狀況、市場調研報告、消費者調研報告等對MALL的定位和業態組合須進行全面客觀地評估。

注重日常運營管理工作

❾ 如何做好購物中心租戶管理和經營

所謂運營，其實跟經營是一個意思，就是將一件事情從頭到尾做好。在項目當中，可能這個人就是一個項目經理，在企業當中，可能這個人就是CEO。我就個人的意見談談如何做好企業運營。

企業運營是一件統籌管理的事情，是一種方向性與框架性的工作，當然細節的把握也是必須的，畢竟框架也是由細節構成的。在古時候，運營者就是軍師，軍師制定軍事戰略，布局戰術和安排將帥。看過歷史劇的人都熟悉這樣一個類似的場面：諸葛亮拿著地圖觀察了一番，圈圈點點，然後坐在台上拿著羽毛扇揮一揮，從筆筒內取出幾支令牌扔在台下並喝到「張飛聽令，今夜三更時分，從左側攻擊曹營」「馬謖聽令，今夜二更時分，你率三軍直取呂布扎營地，搗亂一番立即撤退，不可戀戰，否則以違背軍令處罰」「所有將士聽令，兵馬現行，糧草隨後，不得有誤......」。對了，這也是運營！戰略、全局、方向、框架，這些字眼都可以用來描述運營的定位。了解了運營的含義之後，我們再來看看如何做好運營，企業運營需要考慮那幾個方面的事情？

1、資金鏈

資金是運營中最首先要考慮的環節，啟動一個項目需要多少資金，有多少資金可以用來使用，資金無法支撐運營規劃時，是否考慮融資？如何將這些資金通過自己的運營變成雪球，並為投資者帶來最大化的收益，是運營中最核心的職能所在。因此運營者得考慮包含項目投資金額、資金回籠時間和周轉周期、運營開支（固定資本和流動資本）

2、產品

即你要賣什麼？這個產品的市場容量如何？

這是對產品線的規劃和對市場的預測，研發或引入一個產品，運營者首先要考慮的是這個產品的前景和整個市場大致能產生多少銷售量，然後會考慮為消費者提供什麼樣的產品。我舉一個很簡單的例子：一家企業是生產筷子的，我們通過調研得知，中國使用筷子的方式大概有2種：一種是重復使用，一種是一次性使用。重復使用的筷子平均單價為10元，一次性筷子的平均市場單價為0.2元/根。有12億的人口都使用筷子，平均每人每年消費可重復使用的筷子2次，平均每人每年使用一次性筷子會消耗掉5雙，那麼如何規劃產品線和預測它的市場容量呢？通過如上假設，我們可以大致有這么一個方向：產品線層面，我們可以生產兩種類型筷子，即滿足重復使用的筷子和一次性消費的筷子，如果市場更細分，我們可以考慮重復使用的筷子細分為高檔的象牙筷子、中檔的銀筷、低檔的竹子筷子、塑料筷子等。一次性筷子可以細分為打包的筷子和分別包裝出售的筷子。在做市場預測時，我們可以這樣計算：單價*預計使用人數*更換次數*年=年度產品市場容量的大小，根據這個公示我們可以計算出筷子的消費市場總容量應為10元/根*12億人*2次/年*1年+0.2元/根*12億人口*5次/年*1年=240億+2.4億=242.4億元的市場容量。

3、目標消費者是誰？

目標消費者是產品的消費方，可能分為2種類型，一種為銷售單位，一種為直接消費單位。銷售單位是指產品的銷售中轉平台，一般意義上會是指渠道商。直接消費單位是指產品的最終消費者。產品的最終消費者又可以分為2中類型，一種為組織性購買，一種為個體消費。組織性購買可以視為團購，如政府單位、工程項目或自發組織的團購組織。分清楚目標消費者才能更好的做好營銷。

4、產品包裝、產品定價體系

產品包裝包含2個部分，外形包裝和內在包裝，外形包裝是指傳統的實物外包裝，屬於產品VI體系范疇。內包裝是只產品的優勢賣點提煉、產品功能和價值描述、產品定位和廣告語的包裝。

產品定價體系根據目標消費者、競爭對手、成本和市場定位進行設置。目標消費者不同，設置的價格體系不一樣，這表現在渠道商和終端客戶之間的價格差。競爭對手和市場定位是價格競爭策略制定的參考標准，成本是利潤的角度考慮。

一般說來，定位高端的產品通過品牌引導，會實行高價高促銷方式獲得最大利潤，通過渠道銷售，則會與渠道商分割銷售利潤，通過扁平化運作，則將價格優勢發揮了出來。

5、渠道

有了產品以後，通過什麼方式賣出去。這里的globrand.com渠道可指信息傳播通道，也可指產品銷售通道。有了這么一個產品之後，你通過什麼方式讓目標人群知道？是通過廣告方式傳播？還是通過鋪貨?是通過直銷？（電子商務、電話推銷、上門推銷、電視直銷）還是通過建立自營店，還是通過代理或經銷模式進行？

從模型上說，一個產品要達到利潤最大化，有這么幾個關鍵的影響因素：

A、單品成本和市場價之間的利潤空間；

B、單位時間內銷售的數量，即銷售規模；

C、渠道的數量。

因此，為提升整體利潤，我們需要從這三個方面考慮選擇渠道、刺激消費，管理渠道。

6、管理

管理是一種運營的支撐體系，即以人和結構為單位組成的流程體系。作為運營者，他需要考慮如下幾個方面來支撐整體的運營目標。

A、結構管理，即確立組織結構，一個企業要運營，先得有個組織架構，這些架構下的成員各自行駛什麼樣的職能，這些成員都是齒輪，環環相扣，相輔相成。在談論組織結構時，我建議大家先羅列出職責，然後根據職責去劃分崗位，只有這樣才能做到有效的利用人力資源，不至於機構臃腫和重復建設。

B、營銷管理（產品/渠道/價格/促銷/銷售任務/競爭策略/客戶數據/培訓/績效體系建立和管理）；

C、關系管理（外部關系管理/內部關系管理）

7、售後

產品賣出去以後，提供什麼樣的服務，如產品使用說明書，退換貨支持等。

基本上遵循這么一個流程：拿錢做了一個產品出來，然後以某種方式去賣好這個產品，並管理好這些環節，最後計算成本收回的時間。這句話濃縮了做實業的本質，是目前多數商業運營的基本模式。

因此，我個人認為，只要思考這些個方面的內容，並做好這幾塊的內容，那就基本上是做好了運營工作。

作為運營管理者，我認為還應該具備如下幾點：

1、 學習能力，極強的學習能力，才能讓自己管理的團隊處於不斷進步中。

2、 執行能力，執行力直接影響到網站發展，團隊的工作效率。

3、 分析能力，競爭對手的分析，市場的分析，運營數據的分析等等都需要有極強的分析能力。

4、 管理能力，再好的團隊，沒有有效的管理，也發揮不出其真正的價值。

5、 決策能力，一個決策，可以改變一個網站的命運。

作為運營管理者，哪些東西我們必須重視呢?

1、 團隊組建，不同的網站發展階段，設立不同的崗位，充分發揮崗位的作用，能力強有效的團隊協作能力。

2、 網站發展方向及規劃，網站SWOT分析，競爭對手分析，網站發展方向，盈利模式，核心點，運營發展目標及規劃，直接影響到網站的健康發展。

3、 運營過程監控，運營目標的設立，有效的推廣計劃，推廣手段，運營數據的實時監控，及時的調整運營策略及推廣手段。

4、 網站市場拓展及品牌建立，品牌的建立，資源合作及整合，有效的市場洞察力及分析能力，影響到網站的長期發展與壯大。

作為運營管理者，我們應該做些什麼呢?

1、 團隊的管理，團隊設立目標，指定執行方向及計劃，給予團隊學習及發展的空間。

2、 運營的監控，有效的數據監控，發現運營過程中的問題，及時的提出調整方案及正確的方法。

3、 有效的策略，面對困難，面對瓶頸，如何突破，如何發展。

4、 市場的拓展，網站的發展需要市場的磨合，需要資源的利用，如何有效的利用資源，開展網站市場拓展的工作，建立網站品牌及影響力。