購物中心的財務評價怎麼算

『壹』 簡述財務評價的基本程序，求大神解答！

1、首先要知道企業的經營環境
2、財務表表、先看資產負債表（總資產、固定資產、存貨專、負債屬（流動負債、長期負債）、所有者權益了解企業的資產狀況（即企業的家底有多少資產其中這些資產有多少是來源於負債，有多少是往年利潤所提供），損益表看全年的總收入、經營利潤、及其他利潤分析企業盈利能力
3、分析報表中各項數據的比值（有分項占總項比、上年與本年比、同行比）
分項占總項比（得出各分項在總項中重要性），上年與本年比得出企業是增長還是退減
4、綜合分析引起股東權益的變化因素，分解引起股東權益變化因素。等

『貳』 《購物中心等級評價標准》的標準是什麼

標准編號：T/CECS 514-2018，標准名稱：購物中心等級評價，標准英文名稱：Grade evaluation standard of shopping center，批准部門：中專國工程建設標准化協會。主屬編單位：中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會。

『叄』 什麼是財務評價指標財務評價指標主要有哪幾種怎樣核算

財務評價指標：
財務評價指標包括:、銷售利潤率、總資產極酬率、資本收益率、資本保值增值率、資產負債率、流動比率、速動比率、應收賬款周轉率、存貨周轉率等。
財務評價指標的計算公式
1、銷售利潤率＝利潤總額/產品銷售凈收入×１００％ 銷售凈收入，指扣除銷售折讓、折扣和退貨後的銷售凈額
2、總資產報酬率＝（利潤總額＋利息支出）/平均資產總額×１００％；平均資產總額＝（期初資產總額＋期未資產總額）÷２
3、資本收益率＝凈利潤/實收資本×１００％ 凈利潤應以稅後利潤計算。
4、資本保值增值率＝期未所有者權益總額/期初所有者權益總額×１００％。１００％為資本保值，大於１００％為資本增值，小於１００％為資本貶值。
5、資產負債率＝負債總額/資產總額×１００％
6、流動比率＝流動資產/流動負債×１００％ （補充指標）
7、速動比率＝速動資產/ 流動負債×１００％ 速動資產＝流動資產－存貨
8、應收帳款周轉率＝ 賒銷凈額 / 平均應收帳款余額×１００％ 因賒銷資料為商業機密不宜對外公布，故可改用賒銷售凈收入。
9、應收帳回收率＝本期應收帳款回收額/（期初＋本期應收帳）×１００％ ；平均應收帳款余額＝（期初應收帳款余額＋期未應收帳款余額）÷２
10、存貨周轉率＝產品銷售成本/平均存貨成本×１００％（指產成品） 平均存貨成本＝（期初存貨成本＋期未存貨成本）÷２

『肆』 商業地產評估購物中心價值的評估方法

商業地產評估購物中心價值的評估方法

決定購物中心價值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不動產的價值基於許多原因，包括取得財務借款吸引買 主出售或衡量成長。

不動產價值的評定方式有許多種，傳統的估價通常包含下列 三種推演方式：

重建成本估價法(Reproction Cost)：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而後加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價方式准確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物 中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。

市場比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標准比較的方式包括每一平方米建築物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。

現金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的凈現金流量累計後的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息後直至預定時日的累計值，但是其准 確性則視預估品質與所使用折現率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－凈現金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

計算營業凈收入、應稅收入及凈現金收入的基本步驟：

1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。

2、將前述金額減去營運費用支出即是營業凈收入(NOI)。

3、將營業凈收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。

4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅後收入。

5、稅後收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。

6、加回折舊(因其並非實際現金支付)，則為凈現金收入。

簡言之：

－營業毛收入

－營業費用支出

－營業凈收入

－折舊

－利息

－所得稅（營業稅）

－借貸本金償還

－折舊

－凈現金流入

收入推估法－折現為現值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

運用凈現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期 持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值(在預定的一段時限推估其收入的現值總 合)，此程序稱為折現(Capitalization)，它決定在公開市場上願意支付不動產的金額(Capital Sum)以換取在未來持有 時間內推估的凈現金流量。而將收入轉換成價值的系數稱為折現率(Capital Rate)，它是一個百分比數字，由風險 折扣(Discount Rate)與資本回收報酬率(Capital Recovery)兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：

·不動產市場狀況及不同的投資機會。

·資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。

·金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關系，通常越是 長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投 資工具要高。

凈現金收入推估不動產價值的公式如下：

不動產價值(V)=凈現金收入(Net Operating Income)/折現率(Capitalization Rate)

以下為一個簡單的計算案例：

購物中心規模：100,000

購物中心土地成本：$300,000

購物中心建築成本：$5,000,000

營業毛收入：$11

營業費用：$3

折現率：11．75％

凈現金流入：(營業毛收入減營業費用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不動產價值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

這一不動產的市場價值是$6,800,000

由於折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。

仔細的經營管理可以影響價格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整後，在不動產價值上都將產生顯著的影響。舉例來說，假設 公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其 差價為$28,100元，以11％折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。

營收的經營管理(Income Management)

對購物中心經理人而言，如何實現最大凈現金流入並且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常重要，購物 中心經理人對租賃契約的各項內容必須詳細審視，包括：

·租賃一般條款

·稅負及保險責任

·租金減免與百分比租金

·公共區域維護管理費用

·承租戶信用程度

對於長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：

·重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負

·廣告條款

·租賃契約中止條款

·管理費用分攤條款

·基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤)

購物中心經理人對於其它內容也須深入了解，包括：

·當地零售市場的競爭性

·社會、經濟、政治及環境變化

·特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。

關鍵字： 商業地產

『伍』 財務評價的主要指標有哪些各指標如何進行計算與分析評價

分 營運能力指標、償債能力指標、獲利能力指標、發展能力指標等

『陸』 財務評價的計算公式

1、銷售利潤率=利潤總額/產品銷售凈收入×100% 銷售凈收入，指扣除銷售折讓、折扣和退版貨後的銷售凈額
2、總權資產報酬率=（利潤總額+利息支出）/平均資產總額×100%；平均資產總額=（期初資產總額+期未資產總額）÷2
3、資本收益率=凈利潤/實收資本×100% 凈利潤應以稅後利潤計算。
4、資本保值增值率=期未所有者權益總額/期初所有者權益總額×100%。100%為資本保值，大於100%為資本增值，小於100%為資本貶值。
5、資產負債率=負債總額/資產總額×100%
6、流動比率=流動資產/流動負債×100% （補充指標）
7、速動比率=速動資產/ 流動負債×100% 速動資產=流動資產－存貨
8、應收帳款周轉率= 賒銷凈額 / 平均應收帳款余額×100% 因賒銷資料為商業機密不宜對外公布，故可改用賒銷售凈收入。
9、應收帳回收率=本期應收帳款回收額/（期初+本期應收帳）×100% ；平均應收帳款余額=（期初應收帳款余額+期未應收帳款余額）÷2
10、存貨周轉率=產品銷售成本/平均存貨成本×100%（指產成品） 平均存貨成本=（期初存貨成本+期未存貨成本）÷2

『柒』 財務綜合評分法的實際值如何計算

實際值即各項財務指標的實際比率，在綜合評分法中需要算出此數值與標准值（標准比率）的差異，進而算出每分比率差、調整分、實際得分。有些題目中會直接給出實際值，如果沒給的話，可根據報表數據運用公式自己算。

公式如下：
流動比率=流動資產÷流動負債
速動比率=（流動資產－存貨）÷流動負債
營運資本=流動資產－流動負債
存貨周轉率（次數）=主營業務成本÷平均存貨
應收賬款周轉率=主營業務收入÷平均應收賬款
營業周期=存貨周轉天數＋應收賬款周轉天數
產權比率=負債總額÷股東權益
已獲利息倍數=息稅前利潤÷利息費用=EBIT/I
凈資產收益率=凈利潤÷平均凈資產
權益凈利率=資產凈利率×權益乘數=銷售凈利率×總資產周轉率×權益乘數 權益乘數=資產總額/股東權益總額=1＋（負債總額/股東權益總額）=1/（1－資產負債率）
每股收益（EPS）=（EBIT－I）（1－T）/普通股總股數=每股凈資產×凈資產收益率（當年股數沒有發生增減變動時，後者也適用）
市盈率=普通股每股市價/普通股每股收益
每股股利=股利總額/年末普通股股份總數
股利支付率=股利總額/凈利潤總額=市盈率×股票獲利率（當年股數沒有發生增減變動時，後者也適用）
股票獲利率=普通股每股股利/普通股每股市價（又叫：當期收益率、本期收益率）
股利保障倍數=每股收益/每股股利
每股凈資產=年度末股東權益/年度末普通股數
市凈率=每股市價/每股凈資產
凈資產收益率=凈利潤/年末凈資產
經營活動流量=經營活動流入－經營活動流出
現金到期債務比=經營現金流量凈額/本期到期債務
現金流動負債比（重點）=經營現金流量凈額/流動負債（反映短期償債能力） 現金債務總額比（重點）=經營現金流量凈額/債務總額
銷售現金比率=經營現金流量凈額/銷售額
每股營業現金流量（重點）=經營現金流量凈額/普通股股數
全部資產現金回收率=經營現金流量凈額/全部資產×100%
現金股利保險倍數（重點）=每股經營現金流量凈額/每股現金股利
現金營運指數=經營現金的凈流量/經營現金毛流量

『捌』 《購物中心等級評價標准》是什麼

《購物中心等級評價標准》由中國房地產業協會商業文化旅遊地產委員會擬定和發起，經由「中國工程建設標准化協會」審查通過（標號：T/CECS 514-2018）,於2018年11月1日正式實施。