購物中心招商策略指什麼

A. 什麼是商業策略

經營戰略規劃，是指工商企業的部門或者單位根據國家和上級單位的經濟發展總體規劃，制定的長期規劃。這是近年來興起的一種實用的金融經濟模式。例如，工商企業的三年、五年、十年規劃都屬於這一范圍。

企業戰略是指企業指導企業在本行業內競爭的戰略總和，包括一系列的財務政策、組織結構等活動。制定適當的經營戰略是企業在本行業獲得持續競爭優勢的最佳途徑。

(1)購物中心招商策略指什麼擴展閱讀：

商業策略的特點與種類：

(1)特點

商業發展規劃具有以下特點：

1、全局性和整體性。在社會經濟總體戰略規劃中，商業發展規劃的任務是將商業戰略規劃和工業戰略規劃、農業戰略規劃銜接起來，充分發揮商業的紐帶作用，使商品生產和經營者共同面對市場，實現在戰略目標、步驟和措施上的協調同步，調節生產與流通的關系。

2、長遠目標與階段目標有機結合。

3、權威性。發展戰略規劃，須經充分調查、測算、分析、研究後制定，並經決策層審定，使它在內核和表徵上均具權威性。

(2)種類

按時限可分長期規劃和中期規劃；按區域劃分，有全國性規劃、地區性規劃、企業規劃；按內容劃分，有綜合性全局戰略規劃和單項專業性戰略規劃；按市場目標劃分，有市場經營滲透戰略、市場經營開拓戰略、新產品市場經營戰略、混合市場經營戰略等。

參考資料來源：網路-商業戰略規劃

B. 商業地產招商有什麼好的策略嗎

商業招商七大策略

現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從「商業管理蛻變成「物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功，是開業前最重要的工作，為此結合本項目的實際情況，特提出以下招商策略：
一、 招商先行、銷售跟進
招商的目的在於實現銷售。招商成功是實現順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項目的銷售提供強大的驅動力，成為項目的重大賣點，從而促進項目銷售的順利進行；
注意在招商過程中的控制，吸引部分經營商戶購鋪經營，從而為項目的銷售加力。
二、大戶先行、散戶跟進
大戶（主力店、次主力店及旗艦品牌商戶）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項目招商工作的成功，其他散戶必然群起跟進，最終實現項目的招商圓滿完成；
盡早進行主力商家的招商工作，可以在大范圍經營客戶中選擇品牌號召力強、租金價格高、符合商業檔次規劃的商家入駐經營，並確定所需經營的面積以利其他商家進場定位；
主力店是項目的核心，主力店的性質影響決定著項目的性質，是項目的客源的錨固點，是項目後期經營能力的保證，一個大型超市或百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。總之，主力店的招商對後期商業鋪位銷售的價格提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點推廣、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進作用。
大戶優惠政策：
優先選位：大戶（主力、次主力、旗艦品牌）優先在我們給定的范圍內選鋪；
優惠套餐：給予大戶一整套優惠政策（如租金、免租期）；
優化組合：計劃性合理分布大戶的位置，充分發揮他們的品牌和市場影響力，以有利於帶旺其他中小品牌，利於整個市場的長遠經營。
小戶扶持政策：
引進優質品牌代理權給予有發展潛力的中小散戶；
給予部分散戶優惠的付款條件，減輕其經營壓力；
三、 同業差異、異業互補
購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象，達到主題統一、業態復合、同業差異、異業互補的目的；
同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的；
異業互補的目的就是要充分尊重顧客消費的選擇權，並能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
四、 立足長遠，放水養魚
任何新興商業市場從開業到興旺成熟，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據市場所處的位置、商業環境、市場規模、項目自身定位、商業業態、競爭環境等的不同而有所差異。
因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意的原則。
五、 形象先行，造勢優先
形象先行，造市先造勢。作為惠陽首家一站式購物中心，惠陽從小商進入大商的標志，及惠陽商業升級換代的典範，必須先塑造本項目高端的市場形象，以引起市場關注，樹立市場形象標桿，降低招商難度的目的；
通過勢的建立，建立項目在惠陽的龍頭霸主地位與氣勢，塑造差異化的大牌市場形象，充分減滅商戶討價還價的底力。
「搶市」必將以降低門檻、犧牲收益為代價，只有通過「勢」的建立，才能達到「建市」的目的，以規避與現有市場的同質化競爭和低租金價格的競爭。通過品牌化、專業化、精細化、規模化的打造，一舉超越惠陽現有市場。
六、 主動出擊，重點突破
這是招商比較常用的策略之一。在立足惠陽本地市場的同時，將同步拓展惠州及深圳的商家資源，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進行邀請並進行一對一的洽談，加強前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進入實質性合作奠定基礎。
與零售、服裝、家居、家電等權威性行業協會及組織建立良好合作關系，充分發揮其行業內部影響力及其廣泛的商戶資源；
七、因時利導、控制有序
前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優准備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點目標客戶信息加以資料整理，在後期根據實際情況再做階段性調整，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。
在招商階段中，可通過對不同時段的招商政策進行階段性調整，加大市場張力，製造商戶緊張干，促使其早日承租。
保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進入，同時有利於解決不可預見的調整和糾紛。同時，對同一品類的不同商家進駐進行一定的數量及質量控制，營造健康的競爭環境。

C. 購物中心招商都有哪些方式和渠道

從投資視角看前期規劃
選擇合適的投資組合

我們首先會思考，開發商如何看待專自己將開發的購物中心？

在初屬期規劃時，很多開發商都想做一個與眾不同、獨具匠心的購物中心，例如以體驗式業態和餐飲業態為主的主題式購物中心。

然而，財務核算這關怎麼過？打開「賬簿」，算算投資回收期，這些開發商能容忍的限度能是多久呢？只有在自身能承受范圍之內，同時經過嚴謹的前期調研，選擇合適的規模、定位、自持比例、業態組合的投資方案，才是具備可持續發展性的商業項目。

如果開發商資金充裕，希望長期持有商業物業，或者計劃在未來整體轉讓給商業投資公司，那麼物業規模一般在8-12萬平方米較為適宜。

有足夠規模的商業項目，可塑性更強，業態更豐富，未來在市場上就具有更強的抗競爭力；同時，在租金收益上也會更高，未來在退出時更容易取得投資機構的青睞。

D. 購物中心招商應該招什麼求解

對於一個商場來講，招商是整個經營、管理體系中最重要、最核心的工作。招進的商品是否符合經營定位的需求，品類分布與商場的經營布局是否協調等等，對商場的經營發展都將起到決定性作用。一般認為，品牌招商就是招商品，但是招商過程中只針對商品本身進行招商就有可能出現「招的不來、來的不好、好的不賣」等問題。那麼招商到底是招什麼呢？同世飛天商業顧問機構經過不同地區、多業態的商業實踐深感招商對於一個商場的重要性，也深感招商絕對不是「一招了之」。對於現代百貨，招商不僅僅是只招商品，還包括招品牌和經營品牌商品的客戶。
招商應包括三個方面的內容。
招商品。商品是商場的經營主體，既要符合業態的需要，又要適應市場定位的需求，同時也要符合品類布局的需要，所以首先是根據商場的業態、定位和布局的需要招商品，這是最基礎也是最根本的。
招品牌。符合經營定位、品類布局的商品固然重要，但符合市場需求和目標客層、在消費者心目中已經形成良好形象的品牌對於一個商場尤為重要。一個適合銷售的商品，不一定是消費者能接受的品牌，而消費者能接受的品牌一定是適合銷售的商品。現在中國的商品消費已經進入了品牌時代，單純的商品已經不能適應消費的需求，所以必須將商品建立在品牌之上，讓品牌來帶動商品，既保證商品的品質，又能起到穩定客源的作用，這樣才能更好地建立顧客的忠誠度。品牌招商要把握三個重點:其一是招源頭品牌，只有直接從生產廠家招進品牌，才能保證品牌的經營實力強、品種配備全、季節換貨快和促銷力度大等優勢；其二是招支柱品牌，只有將當地的暢銷品牌引進，才能吸引品牌的忠實顧客，才能更好地建立品牌乃至商場的穩定客群，鞏固市場份額；其三是招個性品牌，就是將同城或同商圈沒有的優秀品牌招進來，以「新、優、特"吸引顧客,形成經營的差異化、特色化和個性化，最大限度地佔領目標市場。
招品牌經營客戶。同樣一個品牌在不同經銷商或代理商的管理下，會有不同的結果。所以對同一品牌或同一類的品牌，我們在選品牌本身的同時，還要選品牌的經銷商、代理商，要選有商業信譽、經營實力和經營經驗的品牌商，這樣才能真正保證品牌「進得來、賣得出、穩得下、做得好」。否則，即使世界一流的好品牌，也會由於品牌商的素質低而導致與商場不能很好合作或不能很好經營。

E. 大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施

大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施

大型商業步行街與MALL中心的成功開發與運營，將解決大量再就業問題，同時有力拉動經濟發展，招商工作在MALL開發運營中佔有重要位置，作為國內專業的商業管理公司，NEWMALL公司重點研究了國內外招商的經驗、教訓，結合自己的實踐經驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內外大商家與品牌供應商整合能力。
我們倡導大型購物中心與品牌供應商建立新型合作關系，經營公司不要過分依靠收取供應商費用維持運轉，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續發展的MALL開發之路。

Shopping mall招商原則

開發模式直接關繫到招商工作的主要內容，例如萬達商業地產開發模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯盟，招商的重點是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業運營公司負責招商和經營管理，對業態進行統一設計和管理，採用流水線模式，充分考慮不同業態以及同種業態不同風格檔次之間的互補促進作用。
MALL統一運營包含五個方面的內容：統一業態調控、統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「業態設計管理與統一招商管理"又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。
第一基本原則：先進行業態設計和招商工作，後進行規劃設計。許多發展商沒有委託專家進行業態設計和商業功能布局，招商過程中發現想進來的大商家，發現許多規劃設計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產公司在引進萬佳百貨後僅僅對建築部分進行改動就花費400多萬，而進行業態設計顧問費用也就是30萬元以內。
在大型shopping mall 與大型商業街業態設計中，NEWMALL商業管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經驗，形成了中日韓三國專家共同設計業態的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產業經營黃金比例，而且不斷創新，不僅考慮業態黃金比例，而且將立體流線設計技術引進中國，注重商業文化設計，形成了國際領先的業態設計理念。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例。對於辦公區域特別集中的shoppingmall,可以加大餐飲比例。
第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象，事先進行統一的理念設計是基礎。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異種業態互補。簡單地說，同業差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。
第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，發展商可以與知名商業管理公司合作組建經營公司，也可以吸收優秀商業團隊加盟，這樣首先可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經營實力較強的國際名店，採用租賃為主的方式；對於非國際名店，盡量以聯營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度，提升經營業績。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；吸引人氣較多業態先行，零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利於人流進入主力店，同時也便於從主力店向其它區域迴旋，通道好比血管，要方便人流的迴旋。核心主力店的選擇要充分考慮業態之間的關聯性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。
核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點。
核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發展商最好委託MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務，統籌考慮零售經營業戶與主力店的業態關系，加強對業態的調控能力。
第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。「以點代面，特色經營"是購物中心特別是MALL購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用基本租金＋浮動租金與優質服務做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意，一起分享成長空間"的原則。例如區域購物中心再引進著名百貨公司時候，可以採用這種方式。
第九基本原則：統一招商的「管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場規劃指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業服務等等。這個「統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。
第十基本原則：購物中心要具備完善ERP信息系統，重視知識管理，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行再分配。
招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，開業前是大規模招商，開業後根據銷售情況進行調整招商，這都需要信息系統的分析支持，更需要基於知識的輔助決策。

招商策劃的核心――招商計劃

制定大型MALL招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的准備工作。MALL運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨幹、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，並得到發展商主要領導的支持。在開展實際招商工作之前，我們首先確定招商目標，然後確定商家檔次、規模、具體租金條件。
招商時間安排
由於大型MALL招商任務較重，招商時間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關工作，在項目設計方案出來後要正式確定主力百貨店或超市意向，根據大商家的具體要求進行方案設計修改與完善，而後進入施工狀態，避免方案被迫修改所造成的損失。
中小商戶要在大商家確定後，建築封頂前5個月開始招商推廣工作。
招商費用管理：
盲目招商，花費巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業步行街開發商擔心的問題。招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用。
降低招商成本提高招商效率的一個重要措施是：委託專業顧問公司招商，大商家招商工作組成聯合招商小組，小商家與品牌供應商可以委託顧問公司代理，代理費用一般是收取一個月的代理費用。
招商費用使用策略：
1、招商任務指標分解到人，成本分解到人。
2、關鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。
3、重點保障優秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。
4、重視客戶營銷和關系營銷，費用安排上予以傾斜。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業績在於招商成果，招商人員需要保持連續性，因此需要良好的激勵措施。
我們運用上述招商策略，採取如下具體措施：
1．NEW MALL公司負責步行街與購物中心統一業態設計
我們花費一段時間摸清深圳批發與零售業態，根據深圳寶安消費者偏好，我們設計出比較合理的步行街＋MALL業態組合模式，通過優化業態與動線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網與承重牆問題，使整個設計有利於商業經營。
2．分塊招商策略
商業步行街重點引進專賣店與專業商店，重點利用香港資源解決國際名店招商問題，與深圳服裝協會和深圳數個女裝廠家合作，集中引進一批深圳女裝，男裝，皮鞋皮具。
商業經營採用統一營銷模式，銷售的商鋪可以返祖經營，返租模式為4％租金＋20％經營分紅。
主力商場招商問題是我們招商的重點，根據當地離香港近的特點，引進香港百貨對整個經營特色沒有太大幫助，特別是無法使當地商業經營水平得到很大提升，因此我們反復論證，按照日本與韓國百貨店管理標准，引進白領百貨公司，例如日本伊勢丹百貨、太平洋百貨。
在百貨供應商引進方面，我們不僅利用NEW MALL廣泛的供應商資源，而且通過VMD引進日本與韓國服裝與化妝品品牌。
NEWMALL公司作為專業的招商與經營管理公司，我們非常注重招商計劃的執行能力。例如深圳濱海購物中心招商需要在深圳、香港舉辦新聞發布會，那麼我們事先就做好商家單獨拜訪工作，同時充分利用香港平台整合世界名店商業資源。

招商隊伍的建立與優化

F. 商場招商什麼流程

商業地產招商問題簡析商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，其開發利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業地產在物業交付的時候只是整個運營部分的正式開始，能否持續健康地運營才是決定一個商業地產項目是否成功實現價值的關鍵。招商工作作為商業地產運營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不誇張地說，招商工作的成功與否又是評判商業運營是否成功的唯一標准。一、招商工作過程中的操作要點1、市場調查市場調查是招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調查，這主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費習慣和消費層次等等；另一個調查的方向是周邊商鋪目前的經營業態、經營狀況、租金水平、經營面積等。這兩方面調查非常重要，它決定著項目的發展和前程。2、項目分析項目的分析包括項目產品本身的分析，如項目的物業形式分析（街鋪、商業群樓、綜合市場、商業街、社區商業等）；物業產品分析（鋪面或鋪位、開間、進深、樓層）；市場分析（租金、租期、優惠法）。這部分要考慮的是項目適合引進怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個商業物業，怎樣才能制訂合適的招商政策等。3、商業定位在對項目進行商業定位時，要充分考慮到項目所在區域的消費習慣、經濟發展水平等因素來決定你經營什麼類型的產品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找准目標，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。4、業態組合目前各地房地產項目開發中的商業物業日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪、街鋪和鋪位；除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業態如何組合排列，都需要我們對項目進行業態組合和布局劃分。5、招商業態布局劃分之後，就要根據這個布局劃分來進行招商。招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前採用較多的方式，使看到廣告後的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發海報，海報的內容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位置、經營模式等，要想盡一切法讓客戶到現場來，這是非常關鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過以後也就算了，時間一長都忘了，所以無論是採取何種方式一定要把客戶搬到現場來，到了以後依據實物再詳細地介紹。客戶來了以後我們還要和他把這個項目解釋清楚，通過這個客戶引來的商家，這些客戶很多是老鄉關系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這裡面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個人做是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不會說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善於多渠道地去挖掘客戶。6、商業物業管理最後一個要點是商家招進來以後的物業管理，一個場子要做旺，市場環境非常重要，開發商必須有配套的規范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業管理、形象統一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。二、開發商在招商中常見的誤區1、盲目定位，不切合實際。為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今後的經營成本過高，不敢問津。2、招商期望值過高。期望值過高的表現首先體現就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，我們的商場才能生存。我們要通過這個商鋪核算出客戶在這里經營每個月能產生的營業額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算物業管理費、水電費等在內的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現。一個商場要做起來，都必須經過一個培育期，這個培育期也是有長有短的，開發商要根據周邊的情況來定，比如商場處於交通要道旁，它的培育期相應就會短一些，如果這個商場的位置比較邊緣化，那麼它的培育期可能就要稍微長些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因為我們考慮是先讓客戶進來，把這個場子先做旺以後這個商場才可能持續下去。而把場子做旺以後，租金才可以慢慢地提升，以後每半年或1年有一個遞增，這樣的話客戶從心理上比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進來這種局面。開發商最終應該考慮的是商場整體的經營效益，整體的商業氛圍，整體的購物環境，不能只簡單地計算所謂的利潤，而應留給經營者的空間。因為，只有多為經營者著想，才能贏得的投資者。3、過分強調市場環境的影響。現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，於是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略，有時候我們往往有一種想法，覺得這個市場很難做，競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多，因為很多大型的商家要進入這個發展中的城市，它們的到來是很大的挑戰也是很大的機遇，會讓我們在這個區域中更完善和強大，從而更有實力去競爭，最後站穩腳跟。4、缺乏持續經營的商業管理觀念。很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以後招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段後紛紛流失，再招商就非常的困難了。三、如何克服招商中的問題1、多學習行業經營特點，增長商業知識，加強溝通能力。商業發展瞬息萬變，受諸多因素影響很大，因此我們要多走出去，學習優秀同行的優點，吸取它們的經驗，增長知識。在招商過程中往往會有冷場的情況，有時候想廣告做出去了許多，但是打電話和來看店鋪的人卻寥寥無幾？那麼這種情況我們招商部門該如何面對？首先是招商人員從自身找原因。想想自己是不是把廣告發出去後就一直坐在招商部等客戶來電來訪，在競爭日趨激烈的今天，這種天上掉餡餅的事情幾乎不可能發生，而這種現象最容易發生在剛參加這一行的新人身上。我們能做的是一定要走出去接觸客戶，同時吸收他們的經驗，只有在和客戶面對面的交流時你才能知道他們的要求是什麼，知道他們理想中的價位又是什麼，在交流過程中你也可以聽一下他們意見，建議應該經營什麼東西，這樣在不知不覺中客戶的意見會對你起一些參考性的作用，也許使你在工作中少走很多的彎路。2、熟知商業運作及合作方式。你面對的人是生意人，這些人見多識廣，如果你對這一行很陌生，他對你產生不信任感，不同的行業有其不同的特點，比如飲食行業往往注重衛生環保、葯品行業關注周邊是否有醫療機構、文體用品行業則對周邊是否有學校關注等。比如說簽合同，招商合同是由招商方制定的，政策上或許會偏向招商方，這樣客戶在簽合同的過程中就容易挑字眼，如果談不好可能以前的一切努力就會都白費，因此招商方對合同的解釋非常重要，那麼如何解釋？首先要吃透合同，包括補充協議、管理協議等都要吃透，要做到客戶問什麼都能很透徹地回答，有些新職員沒有經驗，對合同研究得也不深刻，因此在面對客戶提問的時候就有些手足無措，不能很好地解答客戶的問題，這樣客戶在心理上就有一種感覺，覺得合同不平等，從而不想簽，那工作就前功盡棄了。只有熟悉商業的操作方法，分析得有條有理，他才會對你感興趣，雙方有了信任感才會有合作的可能。3、學會分析項目的優勢和劣勢。俗話說知己知彼才能百戰不殆，在開始招商前一定要充分的了解清楚自身的優勢和劣勢，這樣在招商過程中才能揚長補短，有的放矢，如果你對自己的產品都不熟悉，不清楚產品哪些方面是好的，哪些方面是不足的，你給客戶介紹的時候一是很籠統，讓人家感覺很模糊，沒有具體清晰的形象認識，從而不能留下鮮明的印象，更談不上引發客戶強烈的進駐慾望。再者，如果你不了解自己的產品，客戶有疑問也不能很好地解答，比如說客戶指出了產品的某項短處，如果你回答得很含糊就很容易讓客戶抓住這一點不放，甚至放大這些短處，不見別的長處，但是如果你很熟悉產品的優勢和劣勢，你可以在承認產品短處的同時想法引導客戶發現的長處，任何產品都不完美，關鍵是要引導客戶看到的優勢帶來的效益，而不是挑瑕疵。比如說我做過的一個樓盤，商鋪的設計本身不是非常合理，開間太小，只有三米寬，長度卻有12米，這樣整體看來店鋪就比較狹長，如果按照一般的感覺，行人路過很可能都不想進去，但是我們在介紹它的時候，有意識地引導客戶將裡面的部分改成存貨區，或主推給做餐飲和美容的客戶，建議他們將裡面部分改成操作間和美容區，這樣將商鋪分成了兩部分，看起來就不那麼深了，只要再把店面布置得有特色一些，還是非常能吸引人的。又比如說現在的陽光100城市廣場，中庭的空間很大，很休閑，而且是正方形，無論站在哪個方向來看，都沒有死角，從樓上還是廣場看任何商鋪都一目瞭然，非常的通透，因此在招商介紹的時候這就要作為重點來介紹，因為你要知道廣場是休閑、娛樂的場所，有廣場的地方，就有沖天人氣。

G. 大型商場招商好辦法有哪些

其招商技巧為：
一、談判前要有充分的准備：
知已各彼，百戰百勝，成功的談判最重要的步驟就是要先有充分的准備。采購人員的商品知識，對市場及價格的了解，對供需狀況的了解，對本企業的了解，對供應商的了解，本企業所能接受的價格底線、目標、上限、以及其他談判的目標都必須先有所准備，並列出優先順序，將重點簡短列在紙上，在談判時隨時參考，以提醒自己。
二、談判時要避免談判破裂：
有經驗的采購人員，不會讓談判完全破裂，否則根本不必談判，他總會讓對方留一點退路，以待下次談判達成協議。沒有達成協議總比勉強達成協議好。
三、只與有權決定的人談判：
超市的采購人員接觸的對象可能有：業務代表、業務各級主管、經理、協理、副總經理、總經理、或董事長，看供應商的規模大小而定。這些人的許可權都不一樣。采購人員應避免與沒權決定事務的人談判，以免浪費自己的時間，同時可避免事先將自身的立場透露給對方。談判之前，最好問清楚對方的許可權。
四、盡量在超市辦公室內談判：
在自己的公司內談判除了有心理上的優勢外，還可隨時得到其他同事、部門或主管的必要支援同時還可節省時間與旅行的開支。
五、策略交換的需要：
有經驗的采購人員知道對手的需要，在非原則的問題上盡量滿足對方，然後漸漸引導對方滿足采購人員自己的需要。
六、必要時轉移話題：
若買賣雙方對某一細節爭論不休，無法談攏，有經驗的采購人員會轉移話題，或喝個茶暫停，以緩和緊張氣氛。
七、盡量以肯定的語氣與對方談話：
否定的語氣容易激怒對方，讓對方沒有面子，談判因而難以進行。故采購人員應盡量肯定對方，稱贊對方，給對方面子因而對方也會願意給面子。
八、盡量成為一個好的傾聽者：
一般而言，業務人員總是認為自己是能言善道，比較喜歡講話。采購人員知道這一點應盡量讓他們講，從他們的言談及肢體語言之中，采購人員可聽出他們優勢與缺點，也可了解他們的談判立場