康定如何做購物中心

『壹』 如何做好購物中心的租賃工作

經營是購物中心發展的重要環節，目前許多購物中心由於在經營過程中行為不當而造成項目的停滯。要解決購物中心經營中存在的問題，經營者要規范自己的行為。

從2002年以來，在北京、上海、廣東、成都等經濟較發達的省份或城市，商業地產或者購物中心這一概念成為業內和專業媒體最流行的話題。在2007年北京商業市場中將有大量頗具規模的新商業項目開業經營，如新光三越、四季商城、西單MALL等，這些項目大多以購物中心的模式進行運營。但是，在購物中心的開發運作過程卻出現了不少不容忽視的問題。

2007年備受矚目的商業大盤——SOHO尚都，在開業後不到一個月的時間里，於7月24日爆發了前所未預料的大危機：率先開業的SOHO尚都西塔的租戶宣布集體歇業一天。此舉意在抗議目前整座商場商業氛圍不足、租金過高的現狀，希望能夠在開發商與商鋪業主之間施加減免租金的壓力。

由此可見，購物中心開發者的行為對於一個購物中心項目來說至關重要。購物中心開發經營者應該採取規范行為來保證購物中心項目的順利運行和持續發展。通過對購物中心開發經營者的行為的分析，找到其在購物中心運營過程中的合理正確的原則，並其指導現實中房地產開發經營者的行為，才能夠使購物中心項目能夠最大限度地獲取經濟效益，促進購物中心市場的健康發展。

購物中心的經營是開發商直接與消費市場聯接的紐帶。如何做好房地產開發商與消費者、承租者三者利益的平衡，最終將商業地產的前期運作，投資與開發轉化成穩定的現金流與收益，是房地產開發商所必須要考慮的關鍵，也是房地產開發商在運營過程中的行為指導依據。

本文通過對購物中心開發經營者行為的理論和實證兩方面的分析，以「金源時代」購物中心為具體案例，得出購物中心開發經營者如何才能真正做好經營活動，保證購物中心的順利運行的有效行為機制。

◆購物中心開發商行為的理論分析

經營行為的理論基礎來自於新古典零售理論，該理論認為，一個購物中心內單個零售商店發現它的需求還會隨著購物中心作為一個整體的吸引力而發生變化。商品的銷售等價於消費者到購物中心的概率與在某個商店進行購買的概率的乘積。消費者到購物中心的概率，由購物中心的全部商店的行為，該中心的所有者或者經營者的行為所決定。一個購物中心擁有更為合理的商店組合，消費者就越多。另外，購物中心其他商店的聯合價格策略也會影響購物者選擇該中心作為其購物目的地的可能性。而聯合價格策略又是購物中心的所有者和經營者所決策制定的。

由此可見，購物中心的經營者的行為對於整個購物中心的發展有著重要的作用。對於經營者到底需要在哪些方面參與和進行干預，才能給購物中心帶來最大的收益，新古典主義零售商業理論也給出了一些答案。

零售商業組合和購物中心租約

由於購物中心內的任意一個商店的業務都依賴於該中心的商店組合，對於中心的所有者或者經營者而言，考慮組合決策對該中心每個商店的影響是很重要的。例如，中心所有者對於獨立商店的強勁競爭者方面有什麼保障措施?一旦簽訂了初租約，有什麼措施確保所有者將該中心剩下的空間出租給那些能夠吸引消費者光顧現有商店的其他商店?

商店組合決策原則上應該是以承租者的集體最高利益為基礎的。為了具備這種激勵機制，大多數的零售商業物業租約包含兩種類型的租金：通常固定的或者預先指定的基礎租金和可變的超額租金。以承租者的毛銷售收入為基礎計算的支付額。通常，超額租金是以毛銷售收入扣必要金額後，按照一個固定百分比計算的。隨著時間的推移，當承租者的業務增長時，超額租金也會增加。對於已經建立很久的、經營成功的購物中心，超額租金是業主重要收來源的情況是比較普遍的。

商品多元化和價格協調

由於購物中心的客流量取決於商店的整體定價策略以及它們的組合，因此，中心的零售商之間還有另外一種形式的相互依賴，當某個商店有一定的銷售額時，該商店吸引的消費者同時也為其他商店提供了更大的客流基礎。另一種可能是，如果某個商店由於它的價格不具有效力而無法吸引它的顧客，那麼所有的商店都有失去業務的趨勢。因此，開發商有必要實行整個購物中心統一的價格協調。

一種商品的價格和其他商品的銷售額之間的這種聯系為商品多元化的出現提供了充分的理由。原則上，在同一地方提供多種商品可以通過不同個體專賣店的高度集中來實現。

◆購物中心經營行為的實證分析

接下來將以「金源購物中心」為案例，具體說明經營者行為如何有效有利地實施。

作為亞洲最大商業單體項目，位於京城西北四環的金源MALL從項目啟動伊始就受到市場關注，這個由南方巨鱷世紀金源集團花費45億元打造、總體量70．8萬平方米的商業航母於2004年10月在國內一輪大MALL開發狂潮中強勢登場。而今，隨著國內大 MALL狂潮漸退，不少紅極一時的項目遭遇持續經營困境，而作為領軍者的金源MALL，也仍未完全擺脫困境。如何做好經營行為，如何發展購物中心，是擺在開發商面前的一道難題。

前期：做好購物中心的定位

在整個流程當中，項目的定位是項目運作的核心與靈魂，是決定項目成敗的關鍵環節。

金源新燕莎經營困境，與其定位是分不開的。就其定位來說，作為世界最大的商業單體建築，它致力於打造一個「一站式」消費的大型購物中心，即顧客的任何購物需求都可以在這里得到滿足。因而，它想通過引進各種檔次的商品來滿足不同消費群體的這種「一站式」購物需求，並且它也比較成功地做到了這點。然而從實際情況來看，金源的打折促銷活動比起西單等地區的商場來說，完全可以忽略不計，因而它很難吸引到那些經濟收入較低、比較看重商品是否打折的消費群體。而對消費水平較高、購買力較強的顧客來說，雖然金源擁有近10000個免費停車位和不少高檔品牌，但它各種檔次的品牌相鄰而設，使得在這里購物缺少了在國貿等商場購物時那種優越感。讓人覺得即使在這里購買了高檔商品，購物過程中也不那麼容易體現出「身份和品位的象徵」。同時，檔次的雜亂，還使得在挑選時花費了很多時間在不必要的商品上，浪費了消費者的時間。

那麼，該如何進行購物中心的定位呢?

根據不同的目的所針對進行的商圈分析也有所不同。一般來說，開發商所面對的第一層面客戶是商家，商家的目的在於盈利，簡單的說就是要賺錢。同時商家所面對的是消費者，因此商圈的調查不僅要針對商家而進行，還要針對消費者進行深入的調查然後進行分析，市場的數據將成為項目的各項定位的依據。具體調查的內容具體如圖1，圖2所示：

在這其中，與經營關系最為緊密，最為重要的就是客戶的定位。對於以租代售的開發商來說，其客戶主要包括以下兩類：一是將來會到這個商業地產項目內購物，消費的人；二是將來會到這個商業地產項目內經營的商家。

消費者定位在對消費者進行分析的基礎上，研究商圈內所有的消費者或潛在的客戶群，研究的重點是他們的消費行為、消費模式，包括各類消費的金額、次數消費半徑、消費時間、消費追求價值等方面。要准確把握投資客戶的需求，並對消費者進行需求調研。

商戶定位商家定位主要應當思考項目本身5個方面的問題。

①本項目商品和服務的消費群體以及商圈范圍。②本項目區別於其他同行的經營特色。③項目自身的建築特點。④項目的品牌效應。⑤市場消費的未來發展趨勢。通過對這兩方面的定位，才能真正地做到提高購物中心客流量的，增大購物中心經濟效益。也只有在有效正確的定位的基礎之上，才能有效地進行招商開業的決策制定，以達到合理的「商店組合」和有效的「價格策略」的作用。

◆統一招商管理

這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心項目商業運營的管理能否成功。同時也是最體現著新古典零售理論精髓的實踐行為。如何將空間招商出租，如何將空間分割適當以適用不同業態，而與各承租戶達成協議這需要完善的計劃與組織，仔細研究購物中心所有的特色，及集中運用所有的招商工具，如此才能夠達成租賃的目的。在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經營前景，作為店面出租的指導。

承租戶的選擇要考慮支柱商店的帶動效力

主力業態定位是將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規劃前期工作的核心內容，是為購物中心開發、招商和經營創造條件，是保障持續經營成功的關鍵。他們擁有國內外知名品牌、商譽和口碑的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業之地往往人氣聚集、商氣鼎盛產生巨大的廣告效應和經營收費，使商業地產更具活力。

北京金源購物中心的初始招商工作就證明了這一點，招商之初，北京金源購物中心確定了幾家主力店，其中包括定位在中高檔商品的經營、在北京市有著較高知名度和美譽度的貴友大廈。事實證明，正是由於貴友大廈的前期引進，打消了很多非主力店的顧慮，使得它們能夠在短時間內順利的入駐，大大縮短了北京金源購物中心的前期工作時間，提高了整個招商工作的效率。

承租戶的選擇要保證購物中心商品種類的完整性

購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造「購物氣氛」。

選擇的手段—租金政策

要達到選擇合適的承租戶，達到優化合理的「商店組合」，那麼，所採用的最合適的工具和手段就是租金政策。利用基礎租金和超額租金來進行選擇。當購物中心內有空置面積可供出租時，願意為該空間支付最高租金的承租者是那些中心的現有購物人流對其最有價值的，很可能是一個基本上沒有樹立任何零售商譽的承租者，它能夠搭中心現有承租者的「便車」。

為了將「適當」類型的承租者吸引到購物中心來，向不同類型的商店提供同樣的物業空間時，租金應當有變動。支柱商店是那些零售名氣和聲譽有助於確定購物中心的特色、確定中心的主要承租者以及吸引核心顧客流的商店，因此，支柱商店通常在最低租金上等到很高的折扣。相反，小型商店的業務在很大程度上依靠吸引那些由於支柱商店的名聲而來到該中心的購物者的注意力，因此它們通常被收取的租金要高許多。當然，業主也可以簡單地通過拒絕租賃給那些可能給中心的名聲或者形象帶來負面影響的申請者來調整中心的組合。

◆做好項目規劃

確定步行街形態，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。購物中心的類型與特點在很大程度上取決於承租戶組成。在承租戶確定後，還需要根據承租戶的需求和購物中心自身的需要，確定他們在購物中心的位置，為他們提供專業化服務，以促進共同繁榮，給購物中心帶來最佳經濟效益。核心承租戶對於人流起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。核心承租戶得位置需要事先確定，大型購物中心的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。以金源新燕莎MALL為例：

如圖，金源新燕莎MALL設計主要存在的問題：各店鋪間通視性較差。以圖3中間的紅色大道和粉色大道作為分界線，將商場大致分為ABC三個區域。那麼很顯然，在紅色大道上逛街的顧客只能看到所處位置附近的A區域店面和部分B區域店面，在粉色大道上逛街的顧客只能看到所處位置附近的C區域店面和部分B區域店面。而且商場東西向道路太長，感覺上容易疲勞。商場過大使得其東西向道路的長度約為一般商場的3倍，這直接給人一種疲勞的感覺。

因此，要從不同的層面同時引入人流：注重豎向交通的易達性，市區內繁華地段所徵得的黃金地塊一般較為挾窄。在這種地塊限定的條件下，應強化樓層的交通便利性，引導上行、下行人流。

◆購物中心的管理

購物中心是由多家零售個體所組成的綜合體，它代表著一種管理體系，一種全新的經營管理模式每個零售商店都是這個綜合體系中的一分子，所以藉助於現代管理方法和管理理念對購物中心進行效的控制和管理就顯得格外重要。購物中心應盡可能選擇國際化、專門化、高效化的專業管理集團或業管理公司進行專業化的管理。專業管理公司的許可權和職責是：確定購物中心的管理規程；組織購物中心的運營管理；負責購物中心的租約實施；進行購物中心各成員之間的協調；參與購物中心相關重要件的處理等。

從現今阻礙我國購物中心進一步發展所存在的問題——在購物中心開發過程中開發經營者行為不當入手，通過論述了購物中心開發經營者行為對於購物中心項目成敗的關鍵作用，探討和總結了購物中心開發經營者在購物中心開發經營過程中所需進行的正確合理行為。現在正是我國購物中心需要快速發展的時期，但是，在購物中心開發經營的過程中，由於開發商不遵循其開發和經營的客觀規律而導致的行為不當，成為了許多購物中心項目失敗的直接原因。這些存在的問題嚴重製約了我國的購物中心前進的步伐。

新古典零售主義認為，購物中心開發商的行為對購物中心有著直接和重要的作用，主要通過「聯合價格」和「商店組合」發展擴大商業房地產。目前購物中心在定位、招商、開業和管理方面存在種種問題，解決的關鍵在於將理論應用於新形勢下的新情況，得出具體的實施辦法，指導商業房地產開發經營者的行為。要做到1、經營前期的主體定位：消費者定位與商戶定位是開發商進行投資的基礎；2、招商過程中，要著重依據租金政策選擇合適的租戶；3、進入經營過程後，國際化、專門化、高效化的專業管理有，我國商業房地產必將地有長足的發展。

『貳』 如何做出一個好的購物中心設計方案

應該交給專業的人去做，想要做出一個好的購物中心設計方案，最好的辦法就是找一個業內非常有名的公司。HKD漢薩康托是一個實力非常強的購物中心設計公司，和很多知名的購物中心品牌有合作關系，比如尚樂城、昌大昌。

『叄』 如何規劃購物中心商業業態

商業業態，是抄指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是指充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日後的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在寶龍集團商業地產快速發展的情況下研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的意義。

『肆』 四川康定有沒有大型商場

康定有民貿公司、紅艷超市等，一般購物可以得到滿足；類似內地大型綜合商場還真沒有。
希望對你有幫助

『伍』 如何做好購物中心入口設計

1、購物中心入口位置要方便顧客
在確定購物中心入口位置時，應考慮到方便顧客進入的因素。在一個環境中，人們在尋找重要地點時，總是選擇最短路徑。購物中心的入口位置要符合這種行為規律，讓更多的顧客順其自然的進入。公交地鐵作為城市交通的基礎部分，帶來的人流量是巨大的。合理利用這些條件，用便利的交通吸引更多目的性或非目的性的消費群體，也是購物中心設計的常用手法。
2、購物中心入口與周圍環境要協調
購物中心入口的設計要適應周邊環境，因地制宜。環境對建築布局的影響是多方面的，例如城市幹道的位置、街道界面的連續性和標志性、道路轉角的處理方式、城市重要建築和景觀廣場位置、日照間距等，都會對購物中心入口的設計有一定的影響。購物中心入口的設計，要與周圍環境保持自然協調，又突出自己的特色，吸引顧客。
3、購物中心入口要體現特色
入口是商業建築給予人們的第一印象，需要具有特色。簡單的入口往往淹沒在城市的繁華之中，難以引起顧客的注意。購物中心入口應放在突出的位置，形象鮮明醒目，易於識別，起到標示作用。用充滿藝術性的設計強化它的效果，吸引更多的人流，帶來更多的商機，也留給消費者一個良好購物體驗。
4、購物中心入口需具有人性化
購物中心不僅要符合正常消費者的安全、舒適的使用要求，而且也要考慮特殊人群的需求。做好無障礙設計，為殘疾人、老年人等行動不便者創造正常生活和參與社會活動的便利條件，消除人為環境中不利於行動不便者的各種障礙，讓他們也可以愉快購物、體驗購物過程，是作為現代購物中心設計水平提高的重要標志。
5、購物中心入口要滿足安全需要
購物中心入口設計要符合消防安全需要，入口是補風的進風口，最好設置在主導風向的上風方向，而且要結合購物中心周邊的廣場設置，以便在發生火災等事故時，可以很快疏散人群。

『陸』 如何做購物中心客流統計 有沒有便捷的方法啊，每天記錄太難了！

你說的這個問題，屬於社會調查統計學實務和營銷實操范疇。

我的看法如下—回—

1、選擇幾答家購物中心，守在門口，一一記錄，也是可以的，但是，這樣做效率低，准確性差，真實數據與統計數據誤差可能較大。

2、可以在購物中心的出入口用攝錄視頻的方法，記錄人流，然後再直接計數；

3、向購物中心的監控中心尋求幫助，從疾控中心直接計數客流量，這樣會便捷許多；

4、如果有更好的渠道和資源，可以直接和購物中心協商，從他們的管理系統提取數據。

5、客流數據應當分成若干類型，每個類型數據可能需要採取不同的方法，或者取得有效數據之後，再深度挖掘數據。

上述看法，供你參考。

『柒』 大型購物中心設計要注意哪些細節

大型商場設計一般會作為商業空間的地標性建築存在，在做這類設計時有很多專注意事項屬值得思考，如何布局設計是現代商場設計規劃中經常要推敲的問題。他的布局取向在賣場空間的大環境內，承載著實現業種經營主體之間，相互促進相互匹配與銜接的作用，讓消費者在科學的格局中採集到大量的來自不同品牌背景的文化信息。下面跟友昌帶你一起了解購物中心設計細節：
1、商場柱距應根據商場布置及地下停車庫來合理設置。
2、大型商場設計必須要在外觀和景觀上體現特色，選擇的造型應對當地有一定的象徵意義，景觀上要注重生態景觀和節能設計，色調的和諧。
3、一層大商場四周可布置獨立商業鋪面，進深在12m左右，可增加甲方效益。
4、作為大型商場，要特別注意安全系統的設計，比如消防、通風等。
5、根據商場面積計算消防疏散樓梯寬度及個數，合理分配疏散樓梯位置。
6、若商場上部作為辦公空間或住宅，還要講究舒適，建築隔音效果要好。
7、商場外部不妨設置幾處步行街，沿街設置直接對外的商鋪，能夠提高經濟效益啊，而內部最好以大空間的大型賣場為主，以規模效應來提升人氣。

『捌』 如何做好購物中心的業態規劃

一、 購物中心業態選擇與規劃原則（入門必知）
1、業種的選擇、規劃與組合步驟
業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可為商場營銷增加靚麗的賣點，有利於促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致項目投入運營後無法做旺，進而最終歸於失敗。
① 業種選擇
業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。
必要條件一：兩個以上主力店
必要條件二：品種功能一站到位
必要條件三：高度專業化、差異化（高度特色專業化、錯位經營差異化） ② 業種組合
商場業種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。
一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、並列商品15%，要製造豐富有彈性的業態組合可根據這一比例選擇相關的業種。 ③ 業種功能分布
業種的具體分布、營業場所的布置，應以便於消費者參觀與選購商品、便於展示和出售商品為前提。商場管理者應將售貨現場的布置與設計當作創造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。業種的功能分布有三大技巧：激發消費慾望；結合業種特點及購買規律；主力店
優先，輔助店隨後。
此外，還需重點考慮：業種品牌布局的內容，品牌組合要達到的9大效應和品牌組合步驟。
2、業態規劃原則與三大問題 業態規劃的基本原則
① 定位三原則 其一，區域環境定位：即綜合體（購物中心）要實現哪些基本的功能；其二，目標客群的選擇；其三，規模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結構。
② 功能性選擇是業態組合規劃的基礎：位於城市中心區的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業態相對突出；社區型購物中心，目的性消費較強的零售類業態會比較多；郊區型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業態則更加豐富。
③ 業態的相關性是確保客流動線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑。
④ 長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業態和品牌規劃的前提。
⑤ 空間資源的約束是我們在業態規劃中必須面對的課題
⑥ 業態組合是一個永遠的動態過程，不同時期，由於其面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有所變化。 業態規劃中必須要考慮的三大問題：
① 業態的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；
② 配比的問題：各業態在綜合體或購物中心中的佔比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關系；
③ 落位與分布的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。 二、購物中心業態規劃指南（教你怎麼做）
制定購物中心業態方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如何確定？則是對項目所處城市的背景、區域、本體開發模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在
做業態規劃前，宏觀的調研和分析必不可少。 1、商業業態定位市場調研計劃書
商業業態定位市場調研計劃書，主要從以下6大方面著手：
① 消費者意見調查：了解該地區消費者背景信息，消費行為習慣，對××商圈的態度，媒體接觸習慣。
② 消費群分類調查：從總體上調查××各個階層的情況，經濟狀況和經濟能力，文化和價值觀念。 ③ 商家意見調查：目前經營狀況，投資經營者投資、經營意向及需求，投資、經營者價位承受力。
④ 消費品批發市場調查：了解商業規劃方向、經濟特徵和發展趨勢；對現有城市商業格局和現有商圈進行分析；商場、超市及中檔以上店鋪數量及分布狀況；經營面積、檔次；店鋪性質；商鋪主營商品類別。
⑤ 商圈調查：商圈概況（人口、交通及相關基本信息）；商業產業結構及整體經營狀況；規劃及發展趨勢。
⑥ 潛在客戶訪談：了解潛在客戶（個體商戶、主力店、大型商業機構）對產業物業的需求特徵。
2、業態組合與比例配製
根據項目整體定位確定項目功能定位及業態組合，並根據項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：
① 付租金能力強、小面積的商家可規劃在商業價值高的區域，如銀行、麵包屋、西式快餐廳等； ② 付租金能力差、大面積的商家可規劃在商業價值低的區域，如超市、傢具家居、大型餐飲； ③ 隨機性消費業種規劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；
④ 目的性消費業種規劃在昭示性弱的位置，如美容美發、大型餐飲、KTV、影院等； ⑤ 餐飲等商家環繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所佔面積比例佔60%左右；
⑦ 餐飲及休閑娛樂所佔面積比例佔30%左右。
3、業態規劃實操方法
案例一：體驗式購物中心如何規劃業態？
北京華潤五彩城業態策劃方案
五彩城是為消費者提供「一站式」服務的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的Living Mall。
五彩城業態規劃思路：區域商業中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物習慣、價值取向等。因此，不同的區域商業中心需要從區域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來規劃業態。具體從以下幾方面進行分析：
① 目標消費者社會特徵；
② 目標消費者消費行為特徵；
③ 目標消費者價值取向與情感需求；
④ 目標消費者消費功能需求。

案例二：知名產品線如何做業態規劃？（以大悅城為例）
① 上海大悅城業態規劃思路
在設定上海大悅城的業態前，首先整體上對大悅城的發展戰略與經營理念、品牌體系、集團商業地產平台（大悅城近年開業及拓展計劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。
新項目概況（位置交通、區域未來前景），項目定位（定位思路、目標人群分析、項目定位核心點），大悅城發展戰略與經營理念，樓層業態分布規劃，由基本生活方式和時尚生活方式發散開，匯集相應業態。然後根據樓層特性，確定各樓層業態配置與比例。