如何投資產權式商城商鋪
1. 我想了解一下 產權式商鋪 誰能給解釋解釋
什麼是產權式商鋪：樓上的已經說了，但我還是忍不住要提醒你千萬不要買啊！我以前就賣過那種商鋪，十買九虧的，我目前工作的城市這種類型的物業持有者都沒有賺到錢的，而且風險大的不得了，一旦經營失誤或做不活的話，開發商大多不會繼續支付回報的了，
我對它的解釋是：一種「標明」為高收益投資產品的東西，並且把產權跟你劃分清楚。實際是一種利用房產非法融資的行為，
看看樓上的名詞解釋：
本文所提到 「產權式商鋪」 的定義，就是發展商將大商場分割成若干個小產權證的商鋪，並將其全部或部分以物業公司或商場經營管理公司的名義，承諾投資者——買方——在一定年限內給予每年固定或保底加抽成的回報。一般發展商所承諾的回報年限為5年，最長的可達10年。
這完全就是：「開發商畫一個餅，打廣告引誘你去買一個角，然後告訴你，你不能吃，但可以分得來聞這個餅的人的錢，而且承諾你說：這個餅的香味很持久，我們保證你每年都可以分到你買這個餅時價格的8%的回報。但實際上如果餅很快就不香了，也就沒有人來聞了，你也分不到錢了。那個時候餅也爛了，你吃也不能吃了。
還有就是：這類物業的價格一般都很高，但實際價值可能很低，我可以給你舉個例子：
假設一套這樣的鋪子：單價15000元，30平米，價格45萬元。
承諾年回報率10%，回報期5年
那麼10%5年就是總計50%的回報，共計22.5萬
表面看好象你22.5萬就買到了一個鋪子，真劃算，
實際上那個鋪子本來就只值這么多錢，把給你的回報部分已經在制定價格的時候算進去了，這些所謂的「回報」實際本來就是你的錢，但開發商用這么一個「餅」成功的實現了低值物業變成了現金流，把風險全部留給了客戶，自己帶著資金去做別的生意去了。要是商場經營的不好，那就讓客戶都拿去，你拿去了以後，就算有產權，一個大商場怎麼經營，又不能住，又不能租，不交物業管理費就破敗了，你賣也就沒人買了。
總之不要買，我到現在都很後悔當初成了開發商的幫凶讓很多客戶都掏錢去買了。
2. 怎麼投資商鋪
任何人買商鋪的目的都是為了盈利，但該如何選需要技巧。
商鋪一般分為以下三種：
第一，商業中心（包含各種廣場）
這種投資風險是最高的，不管賣方怎麼說高盈利你都要謹慎對待，尤其是資金不足的時候就不要看了。如果資金充足，那就考慮一下電梯樓道出入口的位置吧，這個位置算是可以的了，不過相對的價錢也要高一些。
第二，道路兩側，道路也分主幹道和普通道路。
很多人覺得主幹道人流量大，肯定做生意能起來，但是其實主幹道兩側人流量雖然大，但大家每一過多時間停留，汽車、公交車、自行車等穿流而過，大家即便有時間也沒辦停留，更不會有消費。如果道路比較窄的普通道路，車流慢，道路兩側有停車的位置，這種商鋪的風險就低很多。
第三，住宅或者學校周邊的商鋪。
此種商鋪風險等級是最低的，只要這個地方有人居住，那商鋪就一定可以租出而去，且越靠近出入口的位置越好，如果這個商鋪能同時輻射幾個小區，那盈利可能會更好。
但要注意一點，調查資料顯示，純住宅商鋪的售價如果為樓盤售價的1.5倍，投資價值比較明顯，而如果是2倍以上，就有較大風險了。
業內專家提醒消費者，在商業地產開發中，存在大量的炒作行為，投資者一定要根據項目的實際情況，多方考察，作出理性的投資決策，以免被商家誤導和套牢。
其實在迴避投資風險方面， 商鋪投資必須緊密結合國家、地方政府的城市規劃，關注城市規劃發展動態、區域行情變動信息，避免短期行為造成的不必要損失。
投資參考指標：
一是市面和樓層因素。
租金往往最能體現商鋪的價值，一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對投資者也最有保障。
二是使用率有多高，有沒有自主權。自主權越高，收益越單純。使用率提高一倍，就等於降低一半租金。
三是能否找准產業市場。准確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如「電腦一條街」、「服裝一條街」等，找准市場定位可事半功倍。
四是回本時間控制在15年之內，太長考慮到折舊、市場變化可能就會變得不劃算。
3. 什麼叫產權分割式商鋪
最普遍的介紹：分割式商鋪是投資者購買享有產權但不直接經營，而是由開發商或專門的經營公司負責統一經營管理，承諾業主獲取定期、定額回報，而將整體的商業建築物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積之間不設物理間隔的商鋪。
舉例說明應用場景：分割式商鋪源於上個世紀70年代末的歐美，1994年傳入國內，2003年在深圳、廈門、上海、北京、廣州等發達城市流行，2010年席捲國內其他省會城市，並逐漸向內地二、三線城市發展。其實質是以虛假宣傳為手段，承諾定期回報為誘餌，製造火爆銷售的假象，騙取投資者購買，火爆開始，蕭條關門結束，商鋪所有權、經營權、管理權三權分離，鋪合人不合，資合心不合，開發商受益，投資者受騙，社會穩定受害。實踐中產生許多問題與糾紛，給社會穩定帶來巨大壓力。
其它含義：分割式商鋪在我國興起之時，恰逢國企改革、職工身份買斷之際。以湖北棗陽為例，當時棗陽煙廠、金蘭公司、金華公司、自行車廠等十幾家國有企業陸續改制，加之央行降息，職工沒有投資經驗，亟待尋求投資方式。分割式商鋪在棗陽有得天獨厚的條件，商鋪分割後具有的「投資門檻較低、回報相對穩定」的優勢，在棗陽推出就迅速成為人們追捧的熱點。
分割式商鋪糾紛處理_搜狐財經_搜狐網
4. 產權式商鋪的經營特點
商場從開業到形成穩定的營運績效，通常需要經歷一段時間，而在此期間需要商場經營者不斷根據市場反應，及時調整營銷策略和商場定位，以滿足消費者的需求為目的。因為商業不動產有一個最根本的特點：租客有了穩定的客源保證，才能有穩定的營業收入，從而才能長期穩定地經營下去，這樣房東才會有穩定的租金收入。所以，商場是需要有專業的團隊——商場經營管理公司——進行專業的經營和管理，因此在投資前事先了解商場經營管理團隊的實際經營能力，是投資者的必備功課。
現狀 目前營運狀況良好——也就是一方面目前正常支付固定回報的，另一方面商場整體營業狀況也較為良好的。如果投資者購買了此類產權式商鋪，那麼相對的收益是較為穩定的。只是目前這類分隔後出售且經營相對較為成功的商場並不多。
建議：繼續持有，同時密切關注商場經營績效，逢高獲利了結。 目前經營狀況不理想——沒有開業或開業後很快又關閉的。一般情況下，即使承諾的回報按時支付，但投資者依然擔心，這說明商場無法正常營業，物業管理公司或商場經營管理公司（實際是發展商）短期內尚能按照合約履行，而長此以往，尤其是承諾的期限到期後，情況不容樂觀！此類分隔後出售而經營卻極不成功的商場比例不少。
建議：不妨成立業主委員會，及時要求更換商場經營管理公司，同時擇機轉讓。 目前經營狀況一般——承諾的回報是按時支付的，目前商場處於營業狀態，但人氣不旺、生意一般。如果是開業初期，那還情有可原；如果是已經開業了兩三年的話，那麼情況就不容樂觀，說明商場經營管理公司的經營能力一般，整體營銷策略不佳。這種情況所佔比例最高。
建議：一方面靜觀其變，另一方面成立業主委員會，要求商場經營管理公司積極調整經營思路和營銷策略。
「耳聽為虛，眼見為實」，經常抽空去自己投資購買了產權式商鋪的商場，實地去觀察一下商場的人氣、經營狀況、商場的管理現狀等情況。往往這些可以反映出商場的經營成果，進而反映到營運績效上。作為業主應該採取必要的、合法的途徑積極維護自己的切身利益。
5. 什麼是產權式商鋪，什麼是獨立式產權商鋪
獨立產權商鋪：即「投資者擁有對商鋪的自主產權，所有人是單個自然人或者法人。」簡單來說，就是你購置了一套房產，你成為這套房子的戶主，房產證上只寫你的名字，今後用作出售，你想怎麼處置這套房子都可以。
產權式商鋪：即開發商將商鋪賣給小業主，然後再協助其出租招商。作為一種常見商業地產運作模式，其是否合適和有效，長期以來一直是業內爭論的焦點之一，也是近年來在地產界除房價外爭議最多的一個概念，但潘石屹顯然在此方面獲得了不錯的收益。SOHO中國開發了北京CBD地區1/5的土地，卻幾乎從不持有物業，不僅散售，而且費盡心機地切割成小塊，以求「雜碎」的效果。
(5)如何投資產權式商城商鋪擴展閱讀：
為了滿足人投資商業的需求，SOHO商業主要是以散售為主。這種拆散銷售，出現了業權分散的情況，一旦出現問題，因為小業主的群體較大，眾口難調，所以很容易發生糾紛。一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局 。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。
「這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最後形成了一種惡性循環。SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低就是這樣引起的。當時對業主的承諾不能達到，業主自然會抗議。
6. 如何進行商鋪投資
商鋪投資之精打細算
http://www.zzhz.com.cn 住在杭州網站
近來，投資商鋪已經成為眾多投資者的熱門話題。但是，一般的投資者在投資商鋪時，往往只是憑借自己的直覺和簡單分析，缺乏一些科學理性的依據。那麼，對於商鋪的投資者來說，究竟有沒有比較科學、准確、適宜的投資分析方法呢？為此，記者帶著有關問題走訪了浙江中原物業顧問有限公司策劃部主任王冬先生。
商鋪投資學問還挺大的，不僅需要對當前的市場有密切的關注，還需要對市場有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎上，再加上科學的技術經濟分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。因為商鋪的價值不僅取決於房地產本身的價值，更取決於商鋪的商業價值，即在未來十幾年甚至更長的時間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業利潤。
老百姓在購買商鋪的時候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。在此，我們為商鋪投資者介紹幾種商鋪投資的經濟可行性分析方法，大家不妨一試。
商鋪投資收益分析
消費者在進行商鋪投資時，最關心的往往是商鋪的價格和投資的回收期，收益分析即通過每年能收回的商鋪凈收益來測算商鋪的價值。設商鋪的價值為P，則P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A為商鋪每年的凈收益，i為行業的基準收益率，n為商鋪使用年限。其中，A表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經營（或運營）成本、空置費用求得；i表示行業的基準收益率，除了取決於商鋪日後經營的不同行業收益率外，還與銀行的利率、通貨膨脹系數等眾多因素相關。在杭州，目前各個行業的基準收益率一般在5%-10%上下浮動；n表示商鋪的有效使用年限，一般取15~20，雖然商業用地的使用年限一般是40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價值與商鋪的實際價值作一比較。
商鋪投資財務分析
投資需要的資金一般來自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關心的應該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報率。假設投資者的自有資金是P1，銀行貸款為P2，投資者希望的投資報酬率為i1，月貸款利率為i2，貸款期限為n，則年獲得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投資商欲購買一個200平方米的商鋪，價格為32000元/平方米，銀行提供10年6成貸款，利率為6.25%，該投資商要求投資報酬率為10%，考慮到商鋪的保值增值性，10年後商鋪的總價相當於投資額的95%，則有：
①商鋪總價=32000×200=640萬元，其中自投資金P1=640×0.4=256萬元，銀行貸款P2=384萬元
②10年後商鋪總價=640×0.95=608萬元
③在自設資金報酬率為（i1）為10%，年限為10年的情況下，設年租金為A1，則根據公式，可求得年獲得租金A1=416628.2元
④年貸款利率為6.25%，則年還款額為501924元
⑤年投資成本=年獲得租金（A1）+年還款-10年後的商鋪總價/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投資者在10年內每年可獲得310552.2元以上的利潤就可以購買該商鋪，償還銀行貸款後，投資者獲得年投資報酬率為10%，10年後投資者獲得一個完全產權的商鋪。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪作一科學計算。
7. 產權式商鋪的概念和特點
1、產權式來商鋪，即所有權與經營權分源離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家，近年才開始出現在中國一些發達城市。
2、租客有了穩定的客源保證，才能有穩定的營業收入，從而才能長期穩定地經營下去，這樣房東才會有穩定的租金收入。所以，商場是需要有專業的團隊——商場經營管理公司——進行專業的經營和管理，因此在投資前事先了解商場經營管理團隊的實際經營能力，是投資者的必備功課。
(7)如何投資產權式商城商鋪擴展閱讀：
商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：
1、商業街商鋪投資；
2、市場類商鋪投資；
3、社區商鋪投資；
4、建築底商商鋪投資；
6、商務樓、寫字樓商鋪投資；
7、交通設施商鋪投資
投資商鋪應主要考慮位置、規模、價格、回報和使用率五要素。
8. 投資產權式商鋪如何規避風險
駱律師介紹說，產權式商鋪分為兩種業態，中小投資者要注意識別。一種是虛擬產權式商鋪，開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無牆隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，並在一定期限包租，購房者無法自行經營。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產權成了虛擬的收益權屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經營必須良好，否則，一旦商場整體運作出現問題，投資者的回報就如同無本之木。目前，市場的商鋪銷售主要以虛擬產權式商鋪為主，而事實也證明，虛擬產權式商鋪糾紛頻發。 另一種則是獨立產權商鋪。這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權，擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑是風險最低的。當然，投資者在選擇這樣的獨立產權商鋪時，還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言，區位、交通物流、商業氛圍、開發商背景、主力商戶、項目規劃、運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進行投資時都應考慮的。 駱律師還提醒說，產權商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是委託經營。投資者買商鋪，買後把商鋪委託給開發商來經營，開發商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發商提出一個固定回報的保證 ，承諾如果收益達不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質疑的。 第二種是投資者直接把商鋪出租給開發商，然後允許開發商轉租，開發商會把商鋪轉交給經營單位。開發商按照通常房租的收益給投資者返錢，開發商會承諾，如果租金達不到承諾的比例，到時候可以把房子回購。回購是開發商對自己回報的擔保方式，但這首先要看固定回報是否合法。從法律上來說，回購是一個擔保合同，固定回報的做法本身是違法的。 第三種是房子賣給投資者，然後投資者又把房子委託給經營單位經營，開發商再給予一個保證。 駱律師認為，第二種模式相對還是比較可靠的。房子租給開發商，開發商給出一定回報，這是可以的。但是有一個大前提必須確定，產權商鋪銷售時必須是現房，不允許是期房。現房的意義是房子不單單是封頂，而要竣工，而且已經是驗收合格備案了。 不知從何時起，一鋪養三代的說法流傳開來，不少人認為投資商鋪比投資普通住宅，獲利要高得多。但專業人士指出，高利潤伴隨的是高風險。
9. 如何判斷自己買的是產權式商鋪
所謂產權來式商鋪，實源際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，意思就是當你購買了商鋪之後自己擁有了該商鋪的所有權，但是具體的經營業務則通過開發商或第三方公司整體委託給品牌經營商進行統一經營。品牌經營商承諾業主可以在一定年限內獲得較高的租金回報。一般的產權式商鋪面積都不大,是開發商將商鋪分割成若干個小塊的產權區域進行銷售，屬於投資型商品。業主將經營權委託給品牌運營商後，品牌運營商將多個產權式商鋪聯合起來進行統一管理。產權式商鋪優點是免去自己經營的繁雜事務，並且面積較小適合個體散戶投資。缺點是目前國內產權式商鋪發展尚不成熟，存在部分不良開發商以此為噱頭開拓市場，待售出後卷錢跑路的情況。另外由於產權面積較小，容易造成約定年限期滿收回經營權後難以獨立出租的情況。並且要收回經營權本身就很困難。所以要判斷自己買的商鋪是不是產權式商鋪有以下參考特徵：
1、所有權和經營權分離，所有權歸自己，經營權委託給第三方品牌運營商代為運營管理；
2、商鋪面積較小，一般難以獨立出租；
3、購買產權式商鋪時開發商一般會承諾在限定年限內返祖。
10. 什麼是產權式商鋪
產權式商鋪 就是發展商將大商場分割成若干個小產權證
產權式商鋪的商鋪，並將其全部或部分以物業公司或商場經營管理公司的名義，承諾投資者——買方——在一定年限內給予每年固定或保底加抽成的回報。一般發展商所承諾的回報年限為5年，最長的可達10年。 所謂產權式商鋪，即所有權與經營權分離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家，近年才開始出現在國內一些發達城市。主要表現為商鋪業主出於投資目的，將業權商鋪通過發展商或第三方公司整體委託品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。據資料統計，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產權式商鋪為發展方向。