為什麼小產的房子便宜

❶ 沒房本的小產權房很便宜，值得買嗎

沒房本的小產房雖然很便宜，但是我覺得是不值得買的。因為連房產證都沒有，就不是自己的房子，不管是房子不住了進行買賣、轉讓都是不可以的，這樣的房子是不會受法律保護的，如果以後拆遷也拿不到補償，所以這種房子我們買了也沒有什麼用。小產權房它的升值價值也是非常不高的，也沒有升值價值，以後也就會是一個爛房，轉手也是很難的，中介進入後也不會想轉接小產權房，這種房只能一直讓我們住下去，而且住得非常的沒有品味。但是買小產權房也是有好處的，就是它的價格便宜，還有不用交任何稅務，房子的地點一般都會在城市裡，不會在郊區也不會特別偏，而且交通也是比較方便的。如果自己已經想好了，就可以買小產權房，如果沒有想好的話，就要自己再考慮考慮了，想一想買房的目的是什麼，在決定來買就可以了。

❷ 為什麼許多的樓盤，一期的房子都會比較便宜

一期的房子是打頭陣的兵，先讓其來試試水。這時候一些影響房價的因素還未完善，比如周圍環境，小區綠化，物業等等，因此價格低一些。

所以如果你需要買房子，最好一開始就做出自我判斷，發展商的實力如何，他將來會不會繼續開發。即看看是否有發展的前景，避免中途跑路的情況發生。如果五證齊全的話，你可以考慮盡早開始購買。

❸ 小產權房為什麼會有市場

小產權房是當前社會各界關注的一個重要話題。圍繞它的產權合法性討論成為學界爭議的焦點。產權經濟學理論認為「產權是一束權利」,通過變更、界定與維持現有的產權結構,能夠創造出一個交易成本低但效率高的產權制度。[產權的排他性、獨立性和明確分離邊界可以有效地分配風險和提高激勵。從這種思路出發,建造在農村集體土地上的小產權房必然將面臨由於產權殘缺而帶來的各種交易風險,加上從中央到地方政府推出的監管政策,按理說它不應該成為一個大問題。可是據不完全統計,全國小產權房的面積約有66 億平方米,在一些大中城市,甚至佔到當地房屋市場的三分之一。此外,近年來由於拆遷小產權房引發的沖突成為一個嚴峻社會問題,但事實上更多的小產權房由於沒有面臨拆遷糾紛,反而逃離了大眾的視野。本文的研究問題是,一種被正式法律、政策嚴令禁止的小產權房為何會屢禁不絕?在大面積存在的背後是否有一套支持它產生及維續的社會機制?
當前學術界關於小產權房現象成因的討論有不少。由於此類文獻繁多,本文將它們概括為市場供需說、城鄉二元土地制度說和政策監管漏洞說三種類型。供需說指近些年來湧入城市的大量外來人口由於買不起高昂的商品房,轉向購買價格相對便宜的小產權房,而城中村和城郊的農民或村集體通過建造並出售小產權房來獲利。[4]制度說指由於地方政府壟斷了土地一級市場,通過拍賣國有土地來獲取土地出讓金,集體土地只有經過政府征地後才能拍賣,征地補償金和土地出讓金的差價推動村民和村集體通過建房來獲取利潤。[5]漏洞說指小產權房處於政策或法律監管的空白地帶,地方政府監管不力、鄉鎮政府默許乃至變相鼓勵,給它提供了生長空間。[6]上述思路從不同角度還原了小產權房現象的成因,但是仍然留下一些疑惑。其一,以上研究側重製度分析層面,忽略了小產權房交易的實際過程。以市場供需說為例,如果說房價低是購買小產權房的誘因,但是這種非法交易將會給當事人帶來風險,我們如何理解買家的行為?其二,這些研究側重政策分析,並沒有從中提煉出一套分析性框架。以二元土地制度說為例,如果說二級土地市場推動了小產權房的產生,那麼如何理解在同樣的二元土地制度條件下,小產權房分布卻存在地區差異?因此,要理解小產權房存在的成因,就必須藉助產權交易的框架,重新探討它產生和維持的機制。
二重構民間合約框架:一個理論假說
劉世定在《科斯悖論和當事者對產權的認知》一文中以解決科斯悖倫為起點,提出了一個在法定產權監管之外,非正式交易何以可能的話題。他指出,由於雙方對某項權利的認知達成共識,這種共識超出或違背了現行正式政策的規定,在此基礎上的合作將會產生一種新的產權結構安排。參與這種新型結構的當事方從中將獲得新的收益,但是要面臨由於缺少法定產權監管而產生的交易風險和來自法定產權的嚴厲懲罰。[7]該研究對本文的啟示是,在現實生活中,與法定產權規定不一致的交易秩序要實現則需要具備三項條件:雙方在法定產權之外形成的新產權結構對彼此有更大收益;由於受法定產權的制約,雙方會採取策略避免交易過程中產生的各種風險;雙方能規避來自法定產權第三方的懲罰,而第三方也將付出相應的監督成本。由於篇幅所限,劉世定在文中並沒有就此展開討論。本文將指出這種新的產權結構就是,雙方在違背現行政策或法律約束下而達成的一種民間合約,接下來要討論的小產權房交易合約將以新材料來補充這種觀點。
這種處於法定產權之外的新的產權結構,是雙方自願簽訂的一種民間合約。它在不違背現行法律的條件下與正式合同具有同等的法律效力,例如雙方簽訂的借條字據就是一例。社會學家關於民間合約的思考是放在廣義合同研究話題之下,其中又分為兩條研究脈絡。第一條是與新制度主義經濟學對話,把正式企業合同作為檢驗對象,探討這種交易關系是如何嵌入在制度、文化和社會關系網路中。[8]此類研究是用社會學框架來檢討經濟學傳統話題,探討其中是否包含社會學變數,從而豐富合同研究的理論框架。第二條則是將民間合約作為研究素材,探討這種合約實現的前提條件和遵循原則。中國社會學者對它的思考集中在集體產權變更議題上。[9]此類研究是把經濟學家視為反常或離軌的現象納入分析框架,探索影響民間合約達成的各種社會因素。研究話題不同,但兩條脈絡都帶有鮮明的社會學色彩,即民間合約作為一種市場交易秩序嵌入在正式制度及社會關系網路中。[10]小產權房買賣合約屬於第二條脈絡。這種房屋一旦交易就違反了有關政策與法律規定,然而大量小產權房存在的事實卻說明在正式制度之外,已經形成了一種廣泛的民間合約。
將代表法定產權的第三方重新引進來,嘗試構建民間合約的分析框架。只要交易中的任何一方認可現行關於房屋產權的政策,合約就不會簽訂,雙方收益都為零,風險和懲罰也為零。如果雙方都反對現行政策並私下交易,彼此可能獲益,但是要面臨交易風險和來自法定產權的懲罰。因此,細致分析各方圍繞民間合約產生的收益、風險及懲罰就成為當務之急。本文提出研究假說,只要雙方從中獲得的收益等於或大於交易風險和法定產權的懲罰,那麼這種脫離正式制度監管之外的民間合約就可能實現。這種民間合約蘊含的收益、風險及懲罰之間的分配比重與當前我國有關房屋的正式政策安排之間有密切的聯系,這將幫助人們理解為什麼這種違反有關法律政策規定之外的民間合約會長期存在。微信關注國暉律師事務所，掌握更多法律知識。
三對假說的邏輯驗證:一個現實分析
本文所講的小產權房交易指簡單陌生人交易,買家是非本村居民,而賣家是在宅基地上建房並賣房的村民(不包括村集體),政府指縣市及以上地方政府,鄉鎮政府暫不考慮。如果這種簡單的民間合約都能順利實現,那麼以村委會名義出售的小產權房則顯得更名正言順,而通過熟人關系買小產權房的風險也會小一些,鄉鎮政府的默許、鼓勵態度更會助長它的發展態勢。
(一)小產權房的買賣雙方:各取所需
從產權經濟學角度看小產權房交易會發現存在不少問題。中央及地方政府一再警告買房人,這種交易不受法律保護,一旦產生法律糾紛將會給當事人帶來損失。然而,到底有哪些損失,損失有多大?這些細節說得並不清楚。換言之,如果買賣雙方都反對現有關於小產權房的法律政策,而採取民間合約,就可能會在正式制度之外形成一種新合約。
1. 民間合約中的收益
與同一地段的商品房相比,小產權房的性價比相對高一些,這是由於沒有交納土地出讓金和省略了不少稅費的緣故。對買家來說,花費少量的錢就能解決居住問題;對村民來說,通過出售自建房(出售地皮建造小產權房)獲得的利潤要比單純種地或開辦企業劃算得多,於是在城中村和城郊結合部通過「種房」來提供房源。[11]只要雙方滿意簽訂合約,彼此都能獲益。問題只在於雙方的收益能否抵消來自交易過程中的風險。
2. 合約中的交易風險
小產權房交易的合約風險主要是來自單方面撕毀合同。當前小產權房交易糾紛的根源是由於城市化帶來的地價上漲,此前賣小產權房的原房東發現原來的錢不值現在的房價了,於是反悔要回原房子從而獲得更多的拆遷補償。下面將從拆遷補償糾紛、房屋轉讓糾紛和房屋質量隱患三種情況逐一分析。
(1)城市拆遷與補償糾紛
上文提到小產權房由於不受法律保護,因此雙方不能簽訂類似商品房合同的正式文件,於是用民間合約來規范交易行為。可能會有人懷疑這種合約的效力,特別是遇到房屋拆遷補償價高於原來房屋價格時,原房東會撕毀合同要回房子,而新房東就會血本無歸。然而,出現這種情況至少需要具備三項條件。首先,小產權房會遭遇城市拆遷,如果沒有拆遷,那麼糾紛就不會立即產生。換言之,假設原房東預計不久會面臨城市拆遷,那麼擴建原房屋(種房子)就是一個最佳選擇,完全沒有必要賣房子,因為拆遷會帶來不菲的補償金。承認這個前提,我們就可以推論在小產權房頻繁交易的地區內可能不會馬上面臨城市拆遷。這就意味著一批小產權房不會由於面臨拆遷而導致房屋產權糾紛,於是變成了沉默的群體。第二,即使遭遇拆遷,地方政府給予的補償金如果低於或等於原來出售的房價,那麼也不會發生糾紛,因為原房東並沒有從中獲得巨大的差價。第三,如果遭遇拆遷,且政策補償價高於原房價,原房東在訴諸法律前會先與新房東協商解決,調解不成才會對簿公堂,雙方畢竟要考慮法庭訴訟所帶來的時間、金錢和精力成本。簡言之,小產權房只有遭遇城市拆遷、拆遷補償金遠遠高於原房價和雙方私下調解不成才會訴諸法院解決。三項條件逐一遞進,只要前面的一項不滿足,就不會產生產權糾紛。正如法律社會學的研究成果顯示,大部分的司法糾紛在法院訴訟之前就已經解決了,最終會形成糾紛解決的金字塔格局。[12]
可是一旦三項條件具備,產權糾紛就開始了。法院將會根據《中華人民共和國合同法》第三章五十二條的規定,指出如果雙方當初訂立的民間合同「違反法律、行政法規的強行性規定」,那麼會認定該合同無效。《合同法》第五十八條又規定:「因該合同取得的財產,應當予以返回,不能返還或者沒必要返還的,應當折價補償,有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。」此外,從司法實踐來看,在合同主體方面,城市居民不具有農村集體經濟組織的成員資格,不適合購買集體土地上的小產權房;在合同內容方面,違反了我國法律的強制性規定應屬無效。[13]假如是這種情況,第一,這份合同對原房東來說沒有什麼風險,即使有可能也沒有那麼大,因為他在訴諸法院之前,就會斟酌,認定合同無效給他帶來的收益是否大於賠償對方的損失。這還只是在原房東是過錯方的情況下。如果雙方都有過錯,原房東的損失可能會更小。第二,對新房東來說,地價上漲引起的原房東索回房屋是導致小產權房糾紛的主要原因。按理說,新房東算不上過錯的一方,因此在認定合同無效後,新房東在返還房屋的同時會依法取得原先的購房款,還可能得到對方的額外賠償。對新房東來說,這里有兩種情況:風險大於收益,只賠不賺,就可能不買;如果風險小於或等於收益,起碼不賠,還可能小賺,就可能會買。從目前的《合同法》條文來看,新房東的情況很可能屬於後面這種情況。
(2)房屋轉讓與補償糾紛
由於雙方簽訂的民間合約不具有法律效力,因此小產權房如果要轉讓出去依然不會受到法律保護。房屋轉讓風險是指買家不能將它再賣給第三方,將來也不能將它作為遺產贈與他人。而如果小產權房只是買房人拿來自住而不是用來投資,那麼並不存在轉讓情況,這種交易風險自然就被規避了。即使轉讓他人,如果雙方在初次買賣就能通過民間合約來規避風險,那麼在第二次交易時也可以採取同樣的辦法。因為違反法律的民間合約,在產生糾紛時將被認定為無效。如果合同對雙方都有利並且沒有損害第三方利益,那麼它對雙方就具備一定的約束性。
(3)房屋質量與補償糾紛
小產權房的房屋質量和配套設施是業主考慮的重要問題。各級政府一再通報這些隱患,但為什麼不能阻擋人們購買的熱情呢?在這里,分兩種情況:如果小產權房的質量與設施很可靠,那麼它和商品房就沒有太大區別;如果有問題,也是可大可小,但一旦出現就要引起買房人重視。先來看第一種情況。中央和地方政府一再發出小產權房質量和配套設施存在風險的警示,但這種風險到底有多大,在多長時間內會轉化成實際危險,這些都需要實際調查,而不能只靠幾個典型案例來說事。如果說小產權房存在問題,那麼當前國內不少商品房也存在類似問題。再來看第二種情況。小產權房一般有兩類渠道:一類是農村居民自行在宅基地上建造房屋後自行出售幾套;另一類是村委會聯合一些中小開發商在宅基地或集體企業用地上建房,除了將其中一些拿出來供本村居民居住外,還會預留一部分出售給外村人。如果原房東的居住條件和出售的房屋沒什麼差異,房屋質量自然可靠,而第二類渠道和第一類也差不多。關鍵是如果房屋質量出現問題,又該怎麼辦?雙方(購房人和農村居民或村委會)在購房之前會達成一個民間合約,就房屋質量、配套設施等情況註明解決辦法。假如房屋質量堪憂,變成上文提到的房不值錢的狀況,那麼買房人也會採取認定合同無效的辦法來索要房款。
(二)來自地方政府的態度:監管不力
地方政府在監管小產權房時出現的漏洞可以概括為建房和賣房兩個方面。其一,從建房來看,這類房屋只有在出售給非本村居民時才會變成小產權房,這就對政府甄別小產權房造成了很大的難度。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定:「任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。」需要交代的是,可能有不少人以為小產權房就是佔用農村耕地的違章建築。確實存在這種情況,中央政府對耕地保護的明確態度意味著這類小產權房要冒很大風險。相反,其它依法使用農村集體建設用地、宅基地來建小產權房的情況顯得更規范也更隱蔽。例如國土資源部的副總督察甘藏春指出:「建設使用農村集體土地,法律規定只有四種情況:一是農民的宅基地,二是農村公共設施的用地,三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業,四是根據擔保法,使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。除此以外,都是現行法律不允許的。」[14]換言之,那些違法佔用耕地或沒有經過程序審批的小產權房會被認定為違章建築,但是在上述四類土地上的房屋並不違法。
其二,從房屋出售來看,當雙方就小產權房買賣達成一致意見時,政府很難發現這種民間合約。農村集體土地上建造房屋及管理,不在建設部門管轄范圍內。它只有當本村居民賣給非本村居民時才成為小產權房,如果雙方能簽訂民間合約,就不會產生糾紛,這無形中就會提高政府識別小產權房的成本。退一步講,即使產生糾紛,也只有到法院訴訟時才會引起注意。當前《合同法》對小產房糾紛的處理意見是,認定此前合同無效,要求返回到最初狀態。如上文所言,這種民間合約對雙方都有收益,即使存在糾紛,對雙方也沒有明確的懲罰措施,這就使這種產權交易合約成為可能。此外,當地方政府發現小產權房後將其當作非法建築予以拆遷時,又會影響社會穩定。事實上,小產權房在全國各地到處存在,在有些地方占的比例還很高,這使得中央政府在處理這個問題上顯得很棘手。不解決,長此下去會更麻煩;要解決,各地情況又不相同,很難制定統一政策。
(三)兼議其它類型的小產權房:供給方、需求方與監管方
上面只是最簡單的小產權房交易過程,現實中的小產權房合約類型要復雜得多。從供給方來說,除了個人在宅基地建造並出售的小產權房外,還有以村委會名義建造並出售的小產權房。以新農村建設為例,一些村委會藉此完全可以在不佔用耕地的情況下,合理利用村內的集體建設用地來建房,從土地審批到城鄉規劃再到房屋出售,合理規避來自地方政府的懲罰。以村委會名義賣房,要比個體村民賣房有更大的可信度,這使交易顯得更隱蔽。[15]從需求方來說,買賣雙方可能只是純粹的市場交易。如果一些小產權房交易是通過熟人介紹,嵌入在社會網路中的民間合約反而能降低交易風險。從監管方來說,由城市化進程帶動起來的土地收益已成為地方政府和基層政府博弈的對象,由於土地出讓金的收益在縣市及以上政府,出於增加基層政府財政收入和避免土地收益流失的考慮,基層鄉鎮政府在小產權房問題上會採取模稜兩可的態度,甚至以鄉鎮名義發放房屋產權證,所以小產權房別名又稱為「鄉產權房」。假如將基層政府納入監管方,我們會發現當小產權房買賣與鄉村經濟利益掛鉤時,鄉鎮政府會默許甚至鼓勵,結果是上級的嚴令禁止在基層政府大打折扣。[16]鄉鎮政府面對小產權房並沒有很強的積極性,甚至由於利益關聯還會變相鼓勵,這就使地方政府監管顯得更加乏力。

❹ 小產權房嗎，為什麼這么便宜 –

1、小產權房來子從法律上源來說是不允許交易的，在購買後如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的。所以，不建議你購買小產權房。 2、購買小產權房屋存在的風險： 第一，「使用權」、「鄉產權」、「小產權」的房屋無產權保障

❺ 能購買小產的房子嗎

購買小產權的房子,雖有一定風險,但有一個好處;便宜!!用來居住還是可以的.

❻ 現在為什麼有很多人要買小產權的房子

小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又內有住房需求的人提容供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。
買小產權房的風險
1、缺少「五證」
如果沒有「五證」是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。
2、拆遷難補償
只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建築。但也不排除那些在政府規定范圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
3、質量難保證
這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。
4、小產權房不能抵押或者上市轉賣
由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。
5、小產權房不能抵押貸款
小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

❼ 小產權房為什麼會便宜這么多，這些你真的知道嗎

深圳市特區，政策有所不同，現在深圳也是0違建，現在所賣的房子多少在13年前建好專的，2013年前深圳是全國屬唯一一個做小產權普查的城市（跟人口普查類似）就是建好的房子提交建設許可證，用電證給政府申報了歷史遺留，然後得到支付給了給歷史遺留書給房主，（證明這是歷史遺留問題，政府也知情）所有不會有強拆這一說
以前村裡很多建到一半的現在都不敢動，因為現在再建的話是真的會拆，廣州花都的是全部現在在新建的，所有性質不同，政策不同，政策都是因地而制移
開發商徵收，首先是要跟村裡談，村委會開會收集村民意願，如果超過80%願意，村裡開始登記，登記好確定好，就簽署合同，賠償或者回遷，然後大部分搬出去就開始拆

❽ 為什麼大產權房子比小產權貴很多

一般來說「小產權房」是在集體土地上建起來的房子，並且按照現在的政策，政府一般是回不支持的，並答且能夠頒發這種房子的產權證只有鄉一級政府和村級才能頒發，因此做「鄉產權房」，又叫「小產權房」。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態看，一樣是普通住宅; 從建設手續看，屬於舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。小產權房佔用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用於農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

❾ 的房子為什麼那麼便宜，是小產權房嗎

不建議您購買。 小產權房現在越來越受購房者青睞，小產權的房子總價低，但是也存在著一回定的弊端，一定要注答意其存在的風險。 一、缺少「五證」 「五證」是購房者辦理房產證的先決條件，但是小產權房的「五證」都是缺失的。